내 집 마련을 꿈꾸는 사회초년생에게 대출 규제는 가장 큰 장벽 중 하나다. 정부의 고강도 가계대출 관리 정책이 이어지면서 은행에서 돈을 빌리기 위한 기준도 갈수록 까다로워지고 있다. 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 생소한 용어와 복잡한 규제를 제대로 이해하지 못하면 예상보다 훨씬 적은 금액만 대출받을 수도 있다. 집을 사거나 대출받을 때 꼭 알아둬야 할 핵심 규제를 정리했다.
◇대출 한도 좌우하는 LTV·DSR
LTV는 주택담보대출을 받을 때 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는지를 결정하는 대표적인 지표다. LTV가 50%라면 10억원짜리 아파트를 살 때 받을 수 있는 주택담보대출은 최대 5억원이다. LTV는 부동산 경기와 정부 정책에 따라 수시로 조정된다.현재 무주택자의 LTV는 규제지역과 비규제지역에 따라 다르다. 규제지역으로 지정된 서울 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당·수정·중원구·수원 영통·장안·팔달구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남)은 40%를 적용한다. 나머지 지역은 70%까지 가능하다.
유주택자가 추가로 주택을 구입할 때 적용되는 LTV는 0%다. 사실상 은행에서 주택담보대출을 받을 수 없다는 의미다. 다만 1주택자가 이사를 위해 집을 새로 살 때는 기존 주택을 6개월 안에 처분한다는 조건으로 대출이 허용된다.
LTV가 주택 가격을 기준으로 대출 한도를 정하는 지표라면, DSR은 소득을 기준으로 대출 가능 금액을 제한하는 지표다. DSR은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자를 합한 금액을 연 소득으로 나눠 계산한다. 현재 은행권 주택담보대출에는 DSR 40% 규제를 적용한다.
다만 실제로는 이보다 더 적은 금액만 빌릴 수 있는 경우가 많다. 향후 금리 상승 가능성을 반영해 대출 금리에 가산금리를 더해 계산하는 ‘스트레스 DSR’ 제도가 시행되고 있기 때문이다. 수도권과 규제지역은 가산금리 3%포인트(3단계), 그 외 지역은 1.2%포인트(2단계)를 더해 DSR을 산정한다. 올해 하반기부터는 전국 모든 지역에 3단계 스트레스 DSR이 적용된다. 유주택자가 수도권에서 전세대출을 받을 경우 임차인으로서 부담해야 할 이자도 DSR 계산에 포함된다.
◇신용대출 1억, 서울 집 못 살 수도
정부가 대출 한도액 자체를 직접 제한하면서 규제지역에서는 고가 주택을 구입할 때 LTV나 DSR보다 한도 규제가 더 큰 영향을 미치고 있다.현재 규제지역에서 주택담보대출 한도는 △15억원 이하 주택 6억원 △15억원 초과 25억원 이하 주택 4억원 △25억원 초과 주택 2억원으로 제한된다. 예를 들어 15억원짜리 주택에 LTV 40%를 적용하면 대출 한도가 6억원이기 때문에, 이보다 비싼 주택을 구입할 때는 사실상 한도 규제만 참고하면 된다.
15억원 이하 주택을 구입하더라도 고소득자가 아니라면 주담대 6억원을 모두 받기는 쉽지 않다. 스트레스 DSR 규제가 적용되기 때문이다. 연 소득 1억원인 사람이 30년 만기·원리금균등상환·연 4% 변동금리 조건으로 대출받을 경우 최대한도는 약 5억100만원 수준이다. 연 소득이 5000만원이면 최대 대출 가능 금액은 약 2억5100만원에 그친다.
생애 최초 주택 구매자는 규제가 비교적 덜하다. 규제지역에서도 LTV 70%가 적용되기 때문이다. 연 소득이 1억원인 사람이 서울에서 10억원짜리 주택을 구입할 경우 스트레스 DSR 기준으로 약 5억100만원까지 대출이 가능하다. 일반 무주택자는 LTV 40%가 적용돼 4억원까지만 빌릴 수 있다.
신용대출을 활용해 부족한 자금을 마련하려는 경우도 있지만 이 역시 규제에서 자유롭지 않다. 우선 신용대출 한도 자체가 연 소득 수준으로 제한된다. 여기에 신용대출을 1억원 이상 받으면 1년 동안 규제지역에서 주택을 구입할 수 없다. 다만 연 소득 3500만원 이하 차주에게는 일부 예외가 인정된다. 서민금융상품과 결혼·장례·출산·수술 등 긴급생활안정자금 용도의 대출은 한도 산정에서 제외된다.
전세대출에도 여러 제약이 있다. 1주택자가 규제지역에서 거주하기 위해 전세대출을 받을 경우 대출 한도는 2억원으로 제한된다. 또 소유권 이전 조건이 붙은 전세대출은 수도권에서 금지돼 있다. 집을 구입하려는 사람이 세입자의 전세보증금을 받아 잔금을 치르려 해도 세입자가 전세대출을 받을 수 없다는 의미다. 집주인이 잔금을 납부해 소유권 이전을 완료한 뒤에야 세입자의 전세대출이 가능하다.
김진성 기자 jskim1028@hankyung.com
관련뉴스
