이 기사는 03월 25일 13:51 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
서울 강남권을 대표하는 초우량 프라임 오피스 자산인 역삼 센터필드의 새 운용사 선정 작업이 사실상 두 곳의 경쟁으로 좁혀졌다. 운용보수만 놓고 보면 수익성이 두드러지는 거래는 아니지만, 국민연금이 핵심 출자자로 참여한 상징적 자산의 운용 레퍼런스를 확보한다는 점에서 업계 내 존재감을 좌우할 분기점이 될 수 있다는 평가가 나온다.
25일 투자은행(IB) 업계에 따르면 CBRE코리아는 센터필드 자산 이관을 위한 쇼트리스트로 코람코자산운용과 KB자산운용을 확정했다. 당초 하나대체투자운용 등도 후보군으로 거론됐지만, 최종 쇼트리스트는 2곳으로 압축됐다.
역삼 센터필드는 서울 강남구 테헤란로 옛 르네상스호텔 부지에 들어선 초대형 프라임 오피스 복합자산이다. 지하 7층~지상 36층 규모의 트윈타워와 호텔, 상업시설로 구성돼 있으며 연면적은 약 23만9242㎡이다. 강남 업무지구 핵심 입지와 우량 임차인 구성을 바탕으로 준공 이후 사실상 공실 없이 운영돼 왔고, 연간 300억원 이상의 배당이 가능한 안정적 현금창출력을 갖춘 자산으로 평가된다. 시장에서는 이 자산의 가치를 최소 2조원에서 많게는 4조원 안팎으로 보고 있다.
현재 이 자산의 지분은 국민연금과 신세계프라퍼티가 각각 약 49.7%를 보유하고 있다. 기존 운용사인 이지스자산운용의 직접 보유 지분은 0.5~0.6% 수준으로 알려졌다. 시장에서는 센터필드를 맡게 되는 운용사가 단순히 대형 오피스 한 건을 수주하는 데 그치지 않고, 국민연금과 신세계라는 핵심 기관과의 파트너십 이력을 확보하게 된다는 점에 주목하고 있다. 동시에 수조원대 코어 자산을 한 번에 편입하면서 운용자산(AUM)을 단숨에 끌어올릴 수 있다는 점에서도 의미가 크다는 평가다. 향후 국민연금이 검토하는 대형 부동산 프로젝트나 해외 GP의 국내 협업 파트너 선정 과정에서도 유의미한 레퍼런스로 작용할 수 있어서다.
다만 경제성만 보면 마냥 매력적인 딜은 아니라는 평가도 나온다. 업계에 따르면 새 운용사는 이지스가 보유한 GP 지분까지 인수해야 하는 구조를 검토 중인데, 이 지분 가치는 당초 약 50억원 수준에서 최근에는 200억원 안팎으로 거론되고 있다. 낮은 운용보수에 더해 수십억~수백억원대 자기자본 투입 부담까지 감안해야 하는 것이다. 이 때문에 당초 캡스톤자산운용 등 국민연금 출자를 받아온 독립계 운용사들도 후보로 언급됐지만, 실제로는 중소 규모 하우스의 참여가 제한적이었던 것으로 알려졌다.
이번 자산 이관 추진의 배경에는 기존 운용사인 이지스자산운용과 주요 출자자 간 불거진 갈등이 자리하고 있다. 이지스는 펀드 만기를 앞두고 센터필드 매각을 추진했지만, 공동 수익자인 신세계프라퍼티와 국민연금이 이에 강하게 반대하면서 양측 관계가 경색된 것으로 알려졌다. 특히 신세계는 운용사의 일방적 매각 추진을 문제 삼으며 운용사 교체 가능성까지 공개적으로 거론한 바 있다.
여기에 이지스의 경영권 매각 과정에서 일부 펀드 관련 정보가 외부에 공유됐다는 의혹까지 겹치며 출자자들의 문제의식은 더 커진 것으로 전해졌다. 이후 국민연금은 내부 투자위원회 등에 자산 이관 추진 방향을 보고하며 관련 절차를 밟았고, 신세계프라퍼티도 보조를 맞추면서 매각 대신 장기 보유와 운용구조 재편 쪽으로 무게가 실렸다. 결국 이지스도 매각 절차를 중단했다.
시장에서는 이번 센터필드 운용사 선정이 단일 자산의 운용권 경쟁을 넘어 국내 부동산 운용업계 판도에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 부동산 투자업계 관계자는 “센터필드는 수수료 자체보다 상징성과 확장성이 더 큰 자산”이라며 “국민연금의 핵심 코어 자산 운용 실적을 확보한 하우스는 이후 대형 거래 수주전에서도 한층 유리한 위치에 설 수 있다”고 말했다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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