5년 미만 상속주택만 '다주택 중과유예'

양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 일반주택과 상속주택을 함께 보유한 소유주는 관련 특례 적용 여부를 자세히 파악해야 세금 부담을 줄일 수 있다.

오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료된다. 서울 전역과 경기 남부 12곳 등 조정대상지역의 2주택자는 기본세율(6.6~49.5%)에 22%포인트 중과세가 더해져 최고 71.5%(지방소득세 포함)의 양도세율을 적용받게 된다. 3주택자는 33%포인트 중과돼 최고세율이 82.5%로 올라간다. 5월 9일까지 매매 계약을 맺고 4~6개월 내 잔금 납부와 등기를 마쳐야 양도세 중과를 피할 수 있다.

일반주택과 상속주택을 국내에 1가구씩 보유한 2주택자는 보유·거주 요건 등을 충족해야 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점에 주의해야 한다. 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 일반주택은 2년 이상 실거주해야 1가구 1주택으로 인정받는다.

예를 들어 2018년 3월 조정대상지역의 아파트를 사들인 뒤 거주하지 않고, 보유만 한 김씨가 2019년 2월 별도 세대였던 부친에게서 주택을 상속받아 상속주택에 거주한다고 가정해보자. 김씨는 실거주 요건을 충족하지 못했기 때문에 2주택자에 해당한다. 만약 다주택자 중과 유예가 종료되는 5월 9일 이후 일반주택을 매각한다면 다주택자로 간주돼 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제(연간 2%씩 최대 30%)도 배제된다. 양도세 중과 유예 기간에는 다주택자도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

다주택자 양도세 중과를 판단할 때 상속주택의 보유 기간에 따라 주택 수 산정과 중과세 적용 여부가 동시에 달라질 수 있다는 점도 유의해야 한다. 상속주택은 취득일로부터 5년 이내라면 다주택자 중과 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외하고, 중과세율을 적용하지 않는다. 반면 보유 기간이 5년을 넘어가면 주택 수에 포함돼 다주택자로 분류된다.

이점옥 신한투자증권 패스파인더 부단장(세무전문위원)은 “상당수 납세자가 상속주택은 본인 의사와 무관하게 취득한 자산이어서 보유 주택 수에 포함하지 않는 것으로 잘못 아는 사례가 많다”며 “세법상 판단은 훨씬 복합적이기 때문에 주의가 필요하다”고 당부했다.

고정삼 한경닷컴 기자 jsk@hankyung.com