<앵커>
"부동산 재태크 매치포인트" 시간입니다. 부동산 재태크에 대한 전략을 자세히 제시해드리겠습니다.
이 시간은 여러분의 참여로 이뤄집니다. 부동산 재태크에 대해 상담 받고자 하시는 분들은 전화 접수 가능합니다.
02-6676-0113번과 0321번 두 대의 전화로, 평일 오전 11시부터 오후 6시까지 접수하시거나 “부동산 투데이”홈페이지를 이용하셔도 됩니다.
이 시간 도움 말씀에 포드림 웍스 최문진대표이사 나오셨습니다. 안녕하세요.
김효정 : 먼저 오늘 부동산 재태크 컨설팅을 의뢰하신 분의 상황부터 먼저 살펴보죠.
<삽화내용>
동작구에 살고 있는 주부입니다. 살고 있는 지역이 재개발 되어 동생과 함께 부모님께 상속받은 주택을 처분 하였습니다.
주택 처분한 자금은 8~9억원 정도 됩니다.
저는 분동쪽 아파트, 동생은 강북쪽 아파트를 경매 취득하고 싶은데요.
좋은 물건 있으면 추천해주세요.
김준호 : 오늘 의뢰자께서는 부모님에게서 상속받아 동생과 공동 명의로 갖고 있던 주택이 재개발로 인하여 가격이 상승하자 재개발아파트의 분양권을 받는 대신에 주택을 처분하여 그 매각대금으로 동생과 함께 각자 아파트를 한 채씩 경매로 취득하기를 희망하시는 분인데요, 의뢰인의 말씀대로 요즘 경매시장이 한산하다고 하는데 어떻습니까?
최문진 교수 : 네, 의뢰자께서 말씀하신대로 올해들어 수도권 경매시장 그중에서도 아파트 경매시장은 그간 매각율과 매각가액이 지속적으로 상승세를 이어왔습니다.
이러한 상승세는 9월초순에 최고조에 달했었는데요 이러한 상승세가 9월중순이후 꺾이기 시작하더니 특히 소위 버블세븐지역의 경매 물건의 경우 불과 2개월만에 낙찰가총액이 지난 9월대비 약 3분의 1정도까지 떨어지는 현상을 보이고 있고 이와같은 현상은 낙찰율에서도 같은 모습을 보이고 있습니다.
경매시장의 이러한 상황변화는 물론 여러 가지 원인들이 복합적으로 작용하여 나타나는 현상이겠지만, 무엇보다도 정부의 DTI 규제가 저축은행등 제2금융권으로 확대된 것이 가장 큰 원인이 아닌가 생각됩니다.
DTI규제가 제2금융권으로 확대되기 전만해도 경매시장에서는 실수요자들보다는 투자자들을 중심으로 해서 저축은행등 제2금융권을 이용해서 경락잔금을 대출받는 사례들이 많았습니다.
이유는 저축은행등이 낙찰대금 대출을 낙찰가의 80%, 심지어는 낙찰가의 90% 이상을 대출해 주는등 아파트 경락잔금 대출에 적극적으로 나서자투자자들이 이와같은 대출을 이용함으로써 비교적 적은 자금으로 강남권의 중대형 아파트에 입찰할수 기회가 생기게 됩니다.
또, 이렇게 대출을 많이 받은 물건들이 일반 매매시장에서 매수인을 구하기가 상대적으로 수월하기 때문에 그간 경매시장에서는 이처럼 제2금융권의 대출을 이용한 단기 차익을 노리는 경매투자자들이 많아 지게 되고 이와같은 이유로 그동안 경매시장은 높은 낙찰율과 낙찰가율이 이어졌습니다.
정부의 DTI 규제의 강화로 더 이상 대출을 이용한 단기 차익을 목표로 하는 투자가 어려워지자 자연스레 경매시장에서 이와같은 투자자들이 떠나므로써 경매시장은 한산해 지고 급기야는 올초에나 볼수 있었던 현상인 2회 이상 유찰되는 아파트들이 등장하기 시작했습니다.
김효정 : 오늘 의뢰인에게 추천해 드리려고 하는 물건들 역시 모두 최초 감정가 대비 2회 이상 유찰된 물건이라면서요? 추천 해주신다면요?
최문진 : 그 첫 번째가 분당구 서현동에 위치한 전용면적 134.87m2 (40.8평) 의 한양아파트를 추천해 드리고 싶습니다.
본건 아파트는 최초 감정평가액이 9억 2,000만원인데, 2회 유찰되어 현재는 최저경매가가 감정가 대비 64%인 5억 8,800만원까지 떨어져 있는 물건인데요.
분당선 서현역까지는 도보로 5분거리에 위치한 역세권 아파트라고 할수 있겠습니다.
서현동 한양아파트는 32개동 총 2,419세대로 구성되어있는 대단지 아파트로서, 시공은 한양건설이 맡았으며, 91년 입주가 시작된 물건입니다. 앞에서 말씀드린데로 분당선 서현역이 도보 5분거리에 위치하고 있으며, 서현초, 중, 고등학교등 교육환경이 양호하고 주변 편의시설로는 삼성프라자, 롯데백화점, 분당 재생병원, 분당차병원등이 소재하며, 중앙공원, 율동공원등이 주변에 있어 생활환경이 양호한 물건이라 말씀 드릴 수 있겠습니다.
김준호 : 그럼, 다세대주택 물건분석과 권리분석을 간단하게 살펴보면 어떠한가요?
최문진 교수 : 전용면적이 134.87m2(40.8평) 이고, 전체 16층중 6층에 위치하고 있으며, 최초 감정가액 대비 2회 유찰되어 현재는 최저가가 감정가의 64%인 5억 8,800만원까지 떨어져 있습니다.
등기부등본을 살펴보니 2004년 5.28일자 저축은행의 최초 근저당등기가 말소 기준권리가 될것이고 이후의 권리들은 낙찰후 소유권이전과정에서 모두 말소촉탁의 대상이 되어 말소될 권리들이기에 등기부상에는 문제가 없습니다. 임차인란 역시 임차인없이 소유자가 거주하는 것으로 나타나고 잇어 명도에도 큰 어려움은 없는 물건입니다.
시세는 8억3,000에서 9억 5,000만원정도에 형성되어 있으며 최근 실거래가를 보면 올 6월에 같은 평형의 아파트가 9억원에 거래된 사실이 있습니다. 따라서 이번 기일에 입찰에 참여하신다 하여도 큰 무리는 없을 것으로 판단됩니다.
사건번호는 수원지법 성남지원 2009타경 13790사건이고요, 입찰일자는 12월21입니다. 대출을 많이 필요로 하지 않는 의뢰인에게는 적극적으로 권하고 싶은 물건입니다.
김효정 : 또 다른 추천 물건이 있다면 어떤 것이 있을까요?
최문진 : 두 번째 추천해 드리고 싶은 물건은 성북구 길음동에 위치한 전용면적 84.97m2 (25.7평) 의 대우 푸르지오 아파트를 추천해 드리고 싶습니다.
본건 아파트는 최초 감정평가액이 4억 8,000만원인데, 2회 유찰되어 현재는 최저경매가가 감정가 대비 64%인 3억 700만원까지 떨어져 있는 물건인데요.
본건 아파트는 길음 뉴타운내에 위치한 물건입니다.
대우 푸르지오 아파트는 34개동 총 2,068세대로 구성되어있는 대단지 아파트로서 , 시공은 대우건설이 맡았으며, 2005년 4월 입주가 시작된 물건입니다.
4호선 길음역이 도보로 10분거리에 위치하고 있으며, 미아초등학교, 영훈고, 대일외고등의 교육환경을 갖고있고 주변 편의시설로는 현대백화점, 신세계백화점등이 있으며, 북한산국립공원이 가까이에 있습니다.
김준호 : 그럼, 다세대주택 물건분석과 권리분석을 간단하게 살펴보면 어떠한가요?
최문진 교수 : 전용면적이 84.97m2(25.7평) 이고, 전체 18층중 16층에 위치하고 있으며, 최초 감정가액 대비 2회 유찰되어 현재는 최저가가 감정가의 64%인 억 700만원까지 떨어져 있습니다.
등기부등본을 살펴보니 200년 12.20일자 저축은행의 최초 근저당등기가 말소 기준권리가 될것이고 이후의 권리들은 낙찰후 소유권이전과정에서 모두 말소촉탁의 대상이 되어 말소될 권리들이기에 등기부상에는 문제가 없습니다. 임차인란 역시 임차인없이 소유자가 거주하는 것으로 나타나고 잇어 명도에도 큰 어려움은 없는 물건입니다.
시세는 본건의 경우에 약 4억5,000에서 4억 8,000만원정도에 형성되어 있으므로 이번 기일에 입찰에 참여하신다 하여도 큰 무리는 없을 것으로 판단됩니다.
사건번호는 서울중앙법원 2009타경 7398사건이고요, 입찰일자는 12월15입니다.
김준호 : 부동산 재테크의 길잡이가 될 "부동산 재테크 매치포인트"는 여러분의 참여로 이뤄집니다.
김효정 : 부동산 재테크에 대해 상담 받고자 하시는 분들은, 02-6676-0113번과 0321번 두 대의 전화로, 평일 오전 11시부터 오후 6시까지 상담 접수하시면 되고, “부동산 투데이” 홈페이지를 이용하셔도 됩니다.
김효정 : 지금까지 도움 말씀에 포드림 웍스 최문진대표이사 수고해주셨습니다.
"부동산 재태크 매치포인트" 시간입니다. 부동산 재태크에 대한 전략을 자세히 제시해드리겠습니다.
이 시간은 여러분의 참여로 이뤄집니다. 부동산 재태크에 대해 상담 받고자 하시는 분들은 전화 접수 가능합니다.
02-6676-0113번과 0321번 두 대의 전화로, 평일 오전 11시부터 오후 6시까지 접수하시거나 “부동산 투데이”홈페이지를 이용하셔도 됩니다.
이 시간 도움 말씀에 포드림 웍스 최문진대표이사 나오셨습니다. 안녕하세요.
김효정 : 먼저 오늘 부동산 재태크 컨설팅을 의뢰하신 분의 상황부터 먼저 살펴보죠.
<삽화내용>
동작구에 살고 있는 주부입니다. 살고 있는 지역이 재개발 되어 동생과 함께 부모님께 상속받은 주택을 처분 하였습니다.
주택 처분한 자금은 8~9억원 정도 됩니다.
저는 분동쪽 아파트, 동생은 강북쪽 아파트를 경매 취득하고 싶은데요.
좋은 물건 있으면 추천해주세요.
김준호 : 오늘 의뢰자께서는 부모님에게서 상속받아 동생과 공동 명의로 갖고 있던 주택이 재개발로 인하여 가격이 상승하자 재개발아파트의 분양권을 받는 대신에 주택을 처분하여 그 매각대금으로 동생과 함께 각자 아파트를 한 채씩 경매로 취득하기를 희망하시는 분인데요, 의뢰인의 말씀대로 요즘 경매시장이 한산하다고 하는데 어떻습니까?
최문진 교수 : 네, 의뢰자께서 말씀하신대로 올해들어 수도권 경매시장 그중에서도 아파트 경매시장은 그간 매각율과 매각가액이 지속적으로 상승세를 이어왔습니다.
이러한 상승세는 9월초순에 최고조에 달했었는데요 이러한 상승세가 9월중순이후 꺾이기 시작하더니 특히 소위 버블세븐지역의 경매 물건의 경우 불과 2개월만에 낙찰가총액이 지난 9월대비 약 3분의 1정도까지 떨어지는 현상을 보이고 있고 이와같은 현상은 낙찰율에서도 같은 모습을 보이고 있습니다.
경매시장의 이러한 상황변화는 물론 여러 가지 원인들이 복합적으로 작용하여 나타나는 현상이겠지만, 무엇보다도 정부의 DTI 규제가 저축은행등 제2금융권으로 확대된 것이 가장 큰 원인이 아닌가 생각됩니다.
DTI규제가 제2금융권으로 확대되기 전만해도 경매시장에서는 실수요자들보다는 투자자들을 중심으로 해서 저축은행등 제2금융권을 이용해서 경락잔금을 대출받는 사례들이 많았습니다.
이유는 저축은행등이 낙찰대금 대출을 낙찰가의 80%, 심지어는 낙찰가의 90% 이상을 대출해 주는등 아파트 경락잔금 대출에 적극적으로 나서자투자자들이 이와같은 대출을 이용함으로써 비교적 적은 자금으로 강남권의 중대형 아파트에 입찰할수 기회가 생기게 됩니다.
또, 이렇게 대출을 많이 받은 물건들이 일반 매매시장에서 매수인을 구하기가 상대적으로 수월하기 때문에 그간 경매시장에서는 이처럼 제2금융권의 대출을 이용한 단기 차익을 노리는 경매투자자들이 많아 지게 되고 이와같은 이유로 그동안 경매시장은 높은 낙찰율과 낙찰가율이 이어졌습니다.
정부의 DTI 규제의 강화로 더 이상 대출을 이용한 단기 차익을 목표로 하는 투자가 어려워지자 자연스레 경매시장에서 이와같은 투자자들이 떠나므로써 경매시장은 한산해 지고 급기야는 올초에나 볼수 있었던 현상인 2회 이상 유찰되는 아파트들이 등장하기 시작했습니다.
김효정 : 오늘 의뢰인에게 추천해 드리려고 하는 물건들 역시 모두 최초 감정가 대비 2회 이상 유찰된 물건이라면서요? 추천 해주신다면요?
최문진 : 그 첫 번째가 분당구 서현동에 위치한 전용면적 134.87m2 (40.8평) 의 한양아파트를 추천해 드리고 싶습니다.
본건 아파트는 최초 감정평가액이 9억 2,000만원인데, 2회 유찰되어 현재는 최저경매가가 감정가 대비 64%인 5억 8,800만원까지 떨어져 있는 물건인데요.
분당선 서현역까지는 도보로 5분거리에 위치한 역세권 아파트라고 할수 있겠습니다.
서현동 한양아파트는 32개동 총 2,419세대로 구성되어있는 대단지 아파트로서, 시공은 한양건설이 맡았으며, 91년 입주가 시작된 물건입니다. 앞에서 말씀드린데로 분당선 서현역이 도보 5분거리에 위치하고 있으며, 서현초, 중, 고등학교등 교육환경이 양호하고 주변 편의시설로는 삼성프라자, 롯데백화점, 분당 재생병원, 분당차병원등이 소재하며, 중앙공원, 율동공원등이 주변에 있어 생활환경이 양호한 물건이라 말씀 드릴 수 있겠습니다.
김준호 : 그럼, 다세대주택 물건분석과 권리분석을 간단하게 살펴보면 어떠한가요?
최문진 교수 : 전용면적이 134.87m2(40.8평) 이고, 전체 16층중 6층에 위치하고 있으며, 최초 감정가액 대비 2회 유찰되어 현재는 최저가가 감정가의 64%인 5억 8,800만원까지 떨어져 있습니다.
등기부등본을 살펴보니 2004년 5.28일자 저축은행의 최초 근저당등기가 말소 기준권리가 될것이고 이후의 권리들은 낙찰후 소유권이전과정에서 모두 말소촉탁의 대상이 되어 말소될 권리들이기에 등기부상에는 문제가 없습니다. 임차인란 역시 임차인없이 소유자가 거주하는 것으로 나타나고 잇어 명도에도 큰 어려움은 없는 물건입니다.
시세는 8억3,000에서 9억 5,000만원정도에 형성되어 있으며 최근 실거래가를 보면 올 6월에 같은 평형의 아파트가 9억원에 거래된 사실이 있습니다. 따라서 이번 기일에 입찰에 참여하신다 하여도 큰 무리는 없을 것으로 판단됩니다.
사건번호는 수원지법 성남지원 2009타경 13790사건이고요, 입찰일자는 12월21입니다. 대출을 많이 필요로 하지 않는 의뢰인에게는 적극적으로 권하고 싶은 물건입니다.
김효정 : 또 다른 추천 물건이 있다면 어떤 것이 있을까요?
최문진 : 두 번째 추천해 드리고 싶은 물건은 성북구 길음동에 위치한 전용면적 84.97m2 (25.7평) 의 대우 푸르지오 아파트를 추천해 드리고 싶습니다.
본건 아파트는 최초 감정평가액이 4억 8,000만원인데, 2회 유찰되어 현재는 최저경매가가 감정가 대비 64%인 3억 700만원까지 떨어져 있는 물건인데요.
본건 아파트는 길음 뉴타운내에 위치한 물건입니다.
대우 푸르지오 아파트는 34개동 총 2,068세대로 구성되어있는 대단지 아파트로서 , 시공은 대우건설이 맡았으며, 2005년 4월 입주가 시작된 물건입니다.
4호선 길음역이 도보로 10분거리에 위치하고 있으며, 미아초등학교, 영훈고, 대일외고등의 교육환경을 갖고있고 주변 편의시설로는 현대백화점, 신세계백화점등이 있으며, 북한산국립공원이 가까이에 있습니다.
김준호 : 그럼, 다세대주택 물건분석과 권리분석을 간단하게 살펴보면 어떠한가요?
최문진 교수 : 전용면적이 84.97m2(25.7평) 이고, 전체 18층중 16층에 위치하고 있으며, 최초 감정가액 대비 2회 유찰되어 현재는 최저가가 감정가의 64%인 억 700만원까지 떨어져 있습니다.
등기부등본을 살펴보니 200년 12.20일자 저축은행의 최초 근저당등기가 말소 기준권리가 될것이고 이후의 권리들은 낙찰후 소유권이전과정에서 모두 말소촉탁의 대상이 되어 말소될 권리들이기에 등기부상에는 문제가 없습니다. 임차인란 역시 임차인없이 소유자가 거주하는 것으로 나타나고 잇어 명도에도 큰 어려움은 없는 물건입니다.
시세는 본건의 경우에 약 4억5,000에서 4억 8,000만원정도에 형성되어 있으므로 이번 기일에 입찰에 참여하신다 하여도 큰 무리는 없을 것으로 판단됩니다.
사건번호는 서울중앙법원 2009타경 7398사건이고요, 입찰일자는 12월15입니다.
김준호 : 부동산 재테크의 길잡이가 될 "부동산 재테크 매치포인트"는 여러분의 참여로 이뤄집니다.
김효정 : 부동산 재테크에 대해 상담 받고자 하시는 분들은, 02-6676-0113번과 0321번 두 대의 전화로, 평일 오전 11시부터 오후 6시까지 상담 접수하시면 되고, “부동산 투데이” 홈페이지를 이용하셔도 됩니다.
김효정 : 지금까지 도움 말씀에 포드림 웍스 최문진대표이사 수고해주셨습니다.
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