<마켓포커스 1부 - 건설 부동산 활성화 대책 증시 영향>
앵커> 정부가 오늘 내놓은 12. 7 부동산종합대책에 대해서 시장의 반응은 긍정적이다. 그동안 부동산 시장이 많이 침체 돼 있었는데 어느 정도인가
KB국민은행 박합수> 서울 수도권의 상황을 보게 되면 작년도에는 연간 상승률이 마이너스 1%대였다. 그런데 올해도 개선이 안 되고 있다. 올해 11월 말까지 서울의 경우에도 -0.3% , 인천은 -1%가 넘는 마이너스 행진이 지속되고 있다. 그만큼 시장이 정체 하락국면에 놓여 있다고 할 수 있겠다.
앵커> 12. 7 부동산 종합 대책 내용을 보면 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지가 시장에 어떤 영향을 주게 되나.
KB국민은행 박합수 > 양도세 중과세 폐지는 2012년까지 기한이 유예 돼 있고 세율도 일반 세율을 내게 된다. 그러나 장기 보유 특별공제가 배제된 상태였기 때문에 이것을 인정해 준다는 의미가 크다.
예를 들어서 10년 전에 5억 원에 매입한 아파트가 있다고 가정 했을 때 현재 시세가 10년 만에 16억원 정도의 가격을 형성하고 있다면 규제 상태에서는 양도세를 4억 원 정도 내야 되는데 이게 폐도지가 된다. 그러면 2억7500만원 정도로 상당부분 절세할 수 있는 부분까지 확대가 된다. 그만큼 시장에서는 매도가 나타날 수 있다. 초기에는 오히려 매물 증가로 인한 가격 하락이 우려된다.
하지만 중장기적으로 보게 되면 이 자체가 충분한 나름대로의 투자를 유인할 수 있는 여지도 있기 때문에 거래 활성화에 상당부분 기여할 것으로 예상된다. 이런 부분이 심리적으로 시장을 위축시켰다. 물론 주택뿐만 아니라 토지시장에서도 거래의 걸림돌이었는데 제고된다는 차원에서는 큰 의미가 있다고 할 수 있다.
앵커> 부동산 시장 가장 핵심은 강남 3구 쪽 아니겠나. 특히 주택이나 아파트 시장이 많이 얼어붙어 있는데 이번 조치로 인해 강남 재건축 시장에는 어떤 영향이 예상되나?
KB국민은행 박합수 > 지금 투기 과열 지구를 해제한다는 차원에서는 상당히 긍정적인 면이 있다. 투기과열지구는 아파트 분양시장에서 청약 과열을 우려해서 이것을 규제하는 것이다. 이게 해제가 된다면 우선 분양권 전매제한에 대한 완화가 이뤄진다. 분양권 전매제한이 3년에서 5년 정도 규제가 되고 있다.
예를 들면 3년에서 1년까지 완화되는 측면이 있고 재건축 시장에서는 아주 중요한 의미가 있다. 재건축 아파트의 경우에는 투기과열지구에서 조합이 설립되면 그 이후에는 사실상 매매가 제한되는 조합원 지위양도 금지라는 제도가 있는데, 투기 과열지구가 폐지되면 이것 자체도 자동으로 소멸된다. 때문에 재건축 시장에서 조합이 추진 되든 그 이후에 사업계획성이 되든 절차상의 과정이 진행된다 하더라도 매매가 자유롭게 진행되기 때문에 재건축 시장도 나름대로는 활성화 여지가 있지 않겠나 판단해볼 수 있다.
앵커 > 실효성 부분에 있어서는 어떻게 봐야하는가
KB국민은행 박합수 > 분양가 상한제 폐지는 이미 지난 3월 22일 부동산 대책에서 폐지를 발표했다. 다만 국회 통과가 안 돼서 입법화가 되지 못한 부분이다. 지속적으로 추진하겠다고 이번 대책에서 발표해 놓은 상태다. 그러나 사실상 부동산 정책의 한 축인 세금과 대출이 있다고 하게 되면 이 대출 규제는 여전히 살아있다는 것이다.
투기 지역이 아직 그대로 존속한다는 의미이고 여기에 아울러서 DTI라든가 이런 대출규제는 다시 환원이 된다. 지금 시장에서 이런 대출규제 효과가 크다고 할 수 있다. 이런 대출규제 때문에 당장 시장에서 즉시 효과가 나타나 거래가 활성화 되지는 않을 것이다.
전반적으로 부동산은 실수요자 시장으로 재편돼 있다고 할 수 있다. 투자심리가 상당부분 위축돼 있는 상태다. 실수요자 위주로는 전반적인 매매 활성화와 대책이 완화되고 생애 최초 대출이나 금리가 완화되기 때문에 이런 차원에서는 내 집 마련에 나서는 것도 필요하지 않겠냐는 판단이다.
시장이 추가적 하락폭이 크지 않다면 실수요자는 내 집 마련도 검토하는 전략이 필요하다고 보여진다. 전반적으로 이번 대책에서 하나 특이한 것은 도시형 생활 주택에 대한 건축자금에 2% 저금리를 내년까지 연장한다는 것이다. 그만큼 1, 2인 가구의 전세대책을 위한 건축자금 지원이 있기 때문에 도시형 생활주택 같은 이런 건축은 앞으로도 지속적인 투자가치가 있지 않겠나 보여진다.
앵커> 정부가 오늘 내놓은 12. 7 부동산종합대책에 대해서 시장의 반응은 긍정적이다. 그동안 부동산 시장이 많이 침체 돼 있었는데 어느 정도인가
KB국민은행 박합수> 서울 수도권의 상황을 보게 되면 작년도에는 연간 상승률이 마이너스 1%대였다. 그런데 올해도 개선이 안 되고 있다. 올해 11월 말까지 서울의 경우에도 -0.3% , 인천은 -1%가 넘는 마이너스 행진이 지속되고 있다. 그만큼 시장이 정체 하락국면에 놓여 있다고 할 수 있겠다.
앵커> 12. 7 부동산 종합 대책 내용을 보면 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지가 시장에 어떤 영향을 주게 되나.
KB국민은행 박합수 > 양도세 중과세 폐지는 2012년까지 기한이 유예 돼 있고 세율도 일반 세율을 내게 된다. 그러나 장기 보유 특별공제가 배제된 상태였기 때문에 이것을 인정해 준다는 의미가 크다.
예를 들어서 10년 전에 5억 원에 매입한 아파트가 있다고 가정 했을 때 현재 시세가 10년 만에 16억원 정도의 가격을 형성하고 있다면 규제 상태에서는 양도세를 4억 원 정도 내야 되는데 이게 폐도지가 된다. 그러면 2억7500만원 정도로 상당부분 절세할 수 있는 부분까지 확대가 된다. 그만큼 시장에서는 매도가 나타날 수 있다. 초기에는 오히려 매물 증가로 인한 가격 하락이 우려된다.
하지만 중장기적으로 보게 되면 이 자체가 충분한 나름대로의 투자를 유인할 수 있는 여지도 있기 때문에 거래 활성화에 상당부분 기여할 것으로 예상된다. 이런 부분이 심리적으로 시장을 위축시켰다. 물론 주택뿐만 아니라 토지시장에서도 거래의 걸림돌이었는데 제고된다는 차원에서는 큰 의미가 있다고 할 수 있다.
앵커> 부동산 시장 가장 핵심은 강남 3구 쪽 아니겠나. 특히 주택이나 아파트 시장이 많이 얼어붙어 있는데 이번 조치로 인해 강남 재건축 시장에는 어떤 영향이 예상되나?
KB국민은행 박합수 > 지금 투기 과열 지구를 해제한다는 차원에서는 상당히 긍정적인 면이 있다. 투기과열지구는 아파트 분양시장에서 청약 과열을 우려해서 이것을 규제하는 것이다. 이게 해제가 된다면 우선 분양권 전매제한에 대한 완화가 이뤄진다. 분양권 전매제한이 3년에서 5년 정도 규제가 되고 있다.
예를 들면 3년에서 1년까지 완화되는 측면이 있고 재건축 시장에서는 아주 중요한 의미가 있다. 재건축 아파트의 경우에는 투기과열지구에서 조합이 설립되면 그 이후에는 사실상 매매가 제한되는 조합원 지위양도 금지라는 제도가 있는데, 투기 과열지구가 폐지되면 이것 자체도 자동으로 소멸된다. 때문에 재건축 시장에서 조합이 추진 되든 그 이후에 사업계획성이 되든 절차상의 과정이 진행된다 하더라도 매매가 자유롭게 진행되기 때문에 재건축 시장도 나름대로는 활성화 여지가 있지 않겠나 판단해볼 수 있다.
앵커 > 실효성 부분에 있어서는 어떻게 봐야하는가
KB국민은행 박합수 > 분양가 상한제 폐지는 이미 지난 3월 22일 부동산 대책에서 폐지를 발표했다. 다만 국회 통과가 안 돼서 입법화가 되지 못한 부분이다. 지속적으로 추진하겠다고 이번 대책에서 발표해 놓은 상태다. 그러나 사실상 부동산 정책의 한 축인 세금과 대출이 있다고 하게 되면 이 대출 규제는 여전히 살아있다는 것이다.
투기 지역이 아직 그대로 존속한다는 의미이고 여기에 아울러서 DTI라든가 이런 대출규제는 다시 환원이 된다. 지금 시장에서 이런 대출규제 효과가 크다고 할 수 있다. 이런 대출규제 때문에 당장 시장에서 즉시 효과가 나타나 거래가 활성화 되지는 않을 것이다.
전반적으로 부동산은 실수요자 시장으로 재편돼 있다고 할 수 있다. 투자심리가 상당부분 위축돼 있는 상태다. 실수요자 위주로는 전반적인 매매 활성화와 대책이 완화되고 생애 최초 대출이나 금리가 완화되기 때문에 이런 차원에서는 내 집 마련에 나서는 것도 필요하지 않겠냐는 판단이다.
시장이 추가적 하락폭이 크지 않다면 실수요자는 내 집 마련도 검토하는 전략이 필요하다고 보여진다. 전반적으로 이번 대책에서 하나 특이한 것은 도시형 생활 주택에 대한 건축자금에 2% 저금리를 내년까지 연장한다는 것이다. 그만큼 1, 2인 가구의 전세대책을 위한 건축자금 지원이 있기 때문에 도시형 생활주택 같은 이런 건축은 앞으로도 지속적인 투자가치가 있지 않겠나 보여진다.
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