소강국면 부동산시장 “언제 집 사지”

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입력 2013-05-29 14:53  

4.1 부동산 대책 관련 법안이 발표된 후 지난달 전국 주택 거래량은 7만9503건으로 작년 4월보다 17.5% 늘었지만 현재는 저가매물 소진 후 호가 상승에 따른 줄다리기가 계속되면서 거래가 소강국면을 맞고 있는 상황이다

정부에서는 다양한 세제와 금리 지원을 통해 부동산 경기 부양에 나서고 있는 가운데 미래에 대한 비관론이 퍼지면서 요즘에는 ‘집을 사면 바보’라는 인식이 광범위하게 번지고 있다.

하지만 오히려 집값이 바닥일 때 투자의 적기라는 분위기도 심상치 않다. 전문가들은 부동산 투자의 긍정적 요인을 우리나라에만 있는 전세가의 변동에서 해답을 찾고 있다.

국민은행 통계에 따르면 1986년부터 2012년까지 26년간 우리나라 아파트 전세가는 매년 평균 8.3%씩 상승했다. 같은 주거의 질을 유지하기 위해서는 2년마다 16.6%의 전세금을 올려 주어야 한다는 의미다. 지난 4년간 전세가 상승률도 연평균 8.5%로 2년 단위로 환산하면 17.0%에 달한다.

같은 주거의 질을 유지하기 위해서는 매 2년마다 평균적으로 16.6%만큼 전세금을 올려주어야 한다는 얘기인데 전세가가 집값을 추월하는 것도 그리 오래 걸리지 않는다. 통계로 보면 집을 매입한 후 전세가가 그 매입가를 추월하게 되는 시점이 7년에 불과하다.

참여 정부(2003년 2월~2008년 2월) 동안 아파트 매매가는 33.8% 정도 올랐고 전세가는 11.3% 상승에 그쳤다. 반면 MB정부(2008년 2월~2013년 2월)에서 아파트 매매가는 15.9% 상승에 그친 반면, 전세가는 무려 39.4%나 올랐다. 참여 정부 때는 매매가가, MB정부 때는 전세가가 더 오른 것인데 부동산 시장 전체로 보면 참여 정부 때 보다 MB 정부 때 돈이 더 흘러 들어온 것으로 분석되고 있다.

한국의 전세구조 추이는 부동산 시장에 지대한 영향을 미쳐 왔는데 이 때문에 많은 실수요자들과 투자자들이 집을 사는 시점에 대해 가장 많은 의문을 가지는 것이 사실이다. 이에 전문가들은 해답 역시 전세가 수요에 달려있다고 입을 모은다.

어느 동네가 살기 좋다면 그것을 정확히 평가하는 것은 바로 세입자임을 주목해야 한다. 진짜로 살기 좋다면 사람들이 서로 그 동네로 이사 오려고 하니 전입 수요가 많고 이는 전세가 상승으로 바로 이어지게 된다. 현재는 그 수요가 전세 수요이지만 투자 규제 완화 등 어떤 계기가 있을 때 매매 수요로 전환될 가능성이 있다는 의미다. 따라서 지난 몇 년간 전세가 상승세가 가파른 곳을 눈 여겨 보라는 것이 부동산 전문가들의 귀띔이다.

일례로 지난 27년간 매년 8.3% 이상씩 전세가가 상승해 온 것을 감안했을 때 만약 5억 원짜리 집을 3억 원 전세를 끼고 산다면 6년 후에 전세금은 4억 8900만원, 7년 후에는 5억 3100만원이 된다. 결국 전세를 끼고 집을 사더라도 전세금이 지속적으로 오르기 때문에 6~7년 후에는 집값을 모두 회수할 수 있다는 설명이다.

시장에서는 대략 전세가 비율이 70% 이상 되면 은행에서 대출을 받아 투자를 하더라도 손해가 나지 않는다는 것이 정설이다. 2013년 3월말 기준으로 대출 금리가 3.97%이고, 월세 전환 비율을 6%로 가정했을 때 적정 전세가 비율은 66.2%로 나타나 과거 대비 점점 임대 사업의 수익이 올라가는 상황이라는 전망이다.

전문가들은 결국 전세가 비율이 70%가 넘어 간다면 집값이나 전세가가 오르지 않더라도 향후 월세로 전 환시 자체적으로 수익이 나게 돼 있다고 강조한다. 예전에는 지방에나 70%가 넘는 주택이 있었지만 최근에는 1기 신도시를 중심으로 수도권에도 전세가 비율이 70%를 넘는 아파트가 속출하고 있는 경우도 심심찮게 발견되고 있다.

한편에서는 세계 경기가 나쁜데 무슨 집을 사라는 것이냐고 의아하게 생각하는 사람들에게 서브 프라임의 원산지 미국은 이미 집값이 사지 못할 만큼 올랐고, 홍콩, 중국 심지어 유럽의 독일까지도 집값 상승이 시작되었다고 말한다. 양적 완화의 결과가 시장에 나타나기 시작한 것으로 일본에서 조차 몇 년 후면 집값 반등 현상이 나타날 가능성이 높다고 예측하고 있다.

부동산칼럼니스트이자 아기곰동호회 시삽인 ‘아기곰’은 “현재 부동산 시장이 침체된 것이 아니라 자금이 매매 시장이 아닌 임대 시장으로만 쏠린 것”이라면서 “이런 왜곡된 시장 구조는 부동산 활성화 대책으로 완화될 것이므로 위기를 기회로 만드는 투자의 지혜가 필요한 시점”이라고 전했다.

이에 국제인재교육원이 주최하고 ㈜나우콜이 후원하는 ‘2013년 부동산 시장 완전 정복 세미나’가 오는 6월 12일 오후 5시 30분, 잠실 교통회관 1층 대강당에서 개최된다.

이번 세미나는 ‘4.1부동산 대책 분석 및 시장 전망’을 주제로 1부에서는 ‘경제적 자유’연구소 김보규 소장이 ‘상가 투자 이것만을 알고 하자’, ‘(신도시, 택지지구) 상가주택 투자법’ 등 상가 및 상가 주택 투자전략에 대한 강의가 진행될 예정이다.

또한 오후 7시부터 이어지는 2부에는 저명한 부동산칼럼니스트이자 아기곰동호회 시삽인 ‘아기곰(필명)’을 통해 4.1부동산 대책 분석 및 부동산 시장 전망에 대한 강의가 시작된다. 부동산 투자 관련 질의응답 시간도 제공될 계획이며 선착순 500명에 한해 사전접수를 받고 있다.

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