"美 12월 주택지표 제한적 반등, 경기회복 둔화되나"

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입력 2014-01-24 09:17  

"美 12월 주택지표 제한적 반등, 경기회복 둔화되나"

굿모닝 투자의 아침 1부 - 지표와 세계경제

BS투자증권 홍순표> 미국의 주택 시장의 추세적인 개선 흐름은 이어지고 있고, 앞으로도 이어질 가능성이 높다. 그렇지만 간밤 공개된 12월 기존 주택 판매와 지난 주에 발표된 주택 관련 공급 지표들을 통해 미국 주택 시장의 수급 약화와 주택 시장의 개선 흐름이 둔화되고 있다는 것에 주목할 필요가 있다. 작년 12월 건축허가 건수는 전년동월대비 9.3% 증가하면서 개선 추세가 이어지고 있음을 시사했지만, 전월대비로는 3.0% 줄어든 것으로 나타나고 있다.

그리고 신규 주택 착공 건수도 전년동월대비 기준으로 12.4%나 개선됐지만 전월대비 9.8% 감소한 것으로 집계되고 있다. 앞으로도 미국의 주택 공급 지표들의 개선 흐름을 이어질 것으로 예상할 수 있다. 1월 NAHB 주택 시장 지수가 전월보다 1.8% 하락했지만 기준선인 50포인트 선은 8개월 째 상회하고 있다. 또 시장의 예상과 크게 다르지 않는 결과를 공개하면서 미국 주택 공급 업자들은 주택 시장 개선에 대한 신뢰감이 견조하게 가지고 있는 것을 확인시켜주고 있다.

다만 최근 모기지 금리의 수준을 고려하면 주택 공급 지표들의 개선 속도는 제할 수 될 수 밖에 없다는 전망도 가능하다. 주택 공급 부분이 개선흐름을 유지하더라도 주택 매매가 부진하게 나타난다면 수급 논리에 의해 주택 가격의 상승이 어려워진다. 이로 인해 주택 공급도 부정적인 영향을 받을 수 밖에 없기 때문이다. 30년물 모기지 금리가 미국 테이퍼링 단행 결정이 있었던 작년 12월 월 평균 4.5%를 기록하면서 작년 상반기 수준에 비해 100bp이상 급등한 상태이다.

여전히 테이퍼링을 이슈가 지속되고 있는 것을 고려한다면 모기지 금리의 상승 압력은 지속될 수 밖에 없다. 지난 밤 공개된 12월 기존 주택 판매를 통해 모기지 금리 부담에 따른 주택 수요 둔화 우려가 점진적으로 가시화되고 있는 점을 확인시켜주고 있는 것도 경계해야 한다.

기존 주택 판매는 지난 11월에는 전월대비 4.3% 줄어들면서 2012년 12월 이래 가장 낮은 수준을 기록한 바가 있다. 기존 주택 가격도 작년 4월 이래 최저 수준으로 떨어지면서 주택 수요가 둔화되고 있는 것을 시사했다. 이어서 12월에는 기존 주택 판매 487만 호를 기록하면서 전월치 483만 호를 소폭 웃도는 결과를 공개했다. 일단 전월대비로는 4개월 만에 반등 성공했기 때문에 긍정적이다.

그렇지만 전년동월대비 기준으로 보면 기존 주택 판매는 여전히 2개월 째 마이너스 권에 머물고 있다. 이런 부분은 미국의 주택 수요가 상당히 제한되고 있는 점을 시사한다. 그리고 앞으로도 두 가지 이유에서 기존 주택 판매 둔화는 지속될 수 밖에 없을 것이라고 전망할 수 있다.

우선 미국 테이퍼링 이슈에 반응해 큰 폭으로 상승한 모기지 금리의 영향으로 인한 주택 수요의 둔화 가능성을 들 수 있다. 주택 구매의 모기지 대출이 동반된다는 점을 고려한다면 현재와 같은 모기지 금리의 상승은 주택 수요에 부정적인 요인으로 작용할 수 밖에 없다. 물론 금리가 상승하는 만큼 가계 소득이 증가한다면 주택 수요에 대한 모기지 금리에 대한 상승 영향도 제한적일 수 있다.

그러나 개인 소득이 작년 8월 이후 3개월 째 줄어들면서 금리 상승에 부정적인 영향을 상쇄시켜줄 정도로 소득 증가가 이루어지지 못하고 있다. 또 모기지 신청에 요구되는 소득 수준을 지수화한 주택 구매 여력 지수도 작년 상반기 이후 꾸준히 하락하면서 주택수요 확대가 현재 쉽지 않는 것을 시사하고 있다. 모기지 신청 지수 중에서 구매 지수도 작년 12월 평균 176포인트까지 하락했다. 그래서 지난 2012년 2월 이후 최저 수준을 기록하는 등 주택 수요의 둔화 가능성을 배제할 수 없다.

그리고 두 번째 이유는 모기지 금리의 상승과 더불어 주택 재고율이 높아지고 있기 때문이다. 주택판매율을 기준으로 기존 주택 재고 판매에 소요되는 기간을 보여주는 주택 재고율은 대략 5개월 내외로서 작년 6월 이후 높은 수준을 기록하고 있다. 이런 부분들은 주택 수급 공급 우위가 진행되고 있는 것을 시사하고 있는 결과로서 향후 미국의 주택 가격의 상승 흐름이 제한하는 것을 시사한다.

대외적으로 보면 중국과 관련된 모멘텀이 약화된 것이 코스피의 변동성을 높일 수 있다. 작년 4/4분기 GDP성장률이 1999년 이후 최저 수준을 기록했고 향후 경제전망과 관련해 제조업 PMI지수가 기준선을 하회한 것도 향후 중국 경제 성장세의 둔화 가능성을 배제할 수 없는 것이 중국 모멘텀을 약화 시키는 부분이다. 일단 다음주에 중국 춘절을 앞두고 있는 것이 심리적으로 기대감을 가질 수 있는 부분이다.

하지만 경기와 관련된 불확실성이 춘절에 대한 기대감을 낮출 수 있다. 또한 미국의 1월 FOMC 회의가 예정이 돼있는 것도 센티멘털 측면에서 불확실성 요인일 수 있다. 일본은행의 자산 매입 규모 동결로 인해 엔화 약세의 흐름에 제동이 걸릴 수 있지만 1월 FOMC에서 추가적인 테이퍼링 가능성을 배제할 수 있다는 것도 다소 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 이런 부분을 고려한다면 코스피의 반등 가능성은 제한적일 수 있다. 다만 코스피의 밸류에이션 측면에서 보면 충분히 하방 경직가능성도 열어놓을 수 있기 때문에 당분간 코스피의 제한적인 흐름을 염두해 둔 투자 전략이 좋다.

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