진행 : 장효윤 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
17년 동안 영국의 방송국에서 근무하며 열심히 모은 돈으로 런던근교에 주택 1채는 임대를 주고 1채는 거주하다가 건강이 좋지 않아 5년 전 귀국했습니다.
임대하던 주택 중 15년 전 한화 2억4천만원에 취득한 주택 1채를 지난 7월에 7억4천만원에 양도하고 국내로 돈을 들여올 예정인데 해외부동산을 임대하거나 양도하면 국내에 신고해야 한다고 들었습니다.
저처럼 장기간 해외 거주자로 살아오다가 몸이 아파서 5년 전 귀국하면서 2채를 월 6백만 원 정도 받고 임대했는데 임대소득에 대하여 신고를 해야 하는 건가요?
또한, 국내에는 집이 없는 상태에서 해외부동산을 양도한 경우에도 국내에 양도소득세를 납부해야 하는지와 대충 얼마나 되는지요?
또한, 나머지 1주택에 대해서는 양도 시에 1세대1주택이 적용되는 것인지도 궁금합니다.
세무사님의 현명한 답변을 듣고 싶습니다.
장효윤/ 오늘 사연주신 분은, 해외에서 오랫동안 거주 및 임대하던 주택 1채를 양도하며 발생되는 세금에 대한 사연을 주셨네요.
업무에 따라 해외근무 하시는 분들이 많이 계시는데..
우선, 사연과 같이 해외주택을 임대할 경우 국내의 세금문제는 어떻게 되는 건가요?
장운길/ 네. 요즘 글로벌 사회이다 보니 해외기업체나 해외 진출한 지사에 근무하다가 귀국하는 경우가 많을텐데요,
우선, 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 거주자가 해외 부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대하였을 경우,
부동산 소재지국 세법에 따라 해당국가의 과세당국에 관련 소득세를 신고, 납부하여야 합니다.
이와는 별도로, 해외부동산 임대소득을 국내,외에서 발생된 타 소득과 합산하여 다음연도 5월1일~5월31일까지 우리나라 주소지 관할세무서에 종합소득세과세표준확정신고를 하고 소득세를 자진납부 하여야 합니다.
오늘 사연주신 분은 안타깝게도 몸이 좋지 않아서 5년 전에 귀국하셨다고 했는데,
그렇다면 이미 국내 거주자로 생활하였으므로 해외 주택임대소득에 대하여 신고를 해야 했습니다.
장효윤/ 그럼, 만약 해외부동산 소재지국에 임대소득에 대한 세금을 이미 납부했다면 우리나라에서 이중과세가 되는 것이 아닌가요?
장운길/ 네, 그렇지는 않습니다.
만약 해외부동산 소재지국가에 납부한 임대소득이 있다면 관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다.
장효윤/ 부동산 세무상담 오늘은 해외부동산을 임대,양도하는 경우의 세금 정보를 전해드리고 있는데요,
해외주택을 취득하여 임대한 경우, 발생된 임대소득은 종합소득세 신고대상에 해당하는지요?
장운길/ 네, 해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택수와 관계없이 모두 과세대상에 해당합니다.
따라서 오늘 사연의 주택임대소득은 타 소득이 있다면 종합소득에 합산하여 신고하여야 합니다.
주택의 경우 임대소득은 월세 등이며, 국내외에 3주택 이상을 소유하고 임대보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 당해 임대보증금에 대한 간주임대료도 과세됩니다.
다만, 주거의 용도로 쓰이는 면적이 국민주택규모인 85㎡이하인 주택으로 기준시가 3억원 이하인 주택은 2012.1.1일부터 2016.12.31.일까지는 주택 수에 포함하지 아니합니다.
장효윤/ 국내와 해외의 경우 환산에서 오는 차이가 있는데..
임대소득을 계산하기 위하여 해외부동산의 임대수입금액 계산 시 외화환산은 어떻게 하는지 궁금한데요.
장운길/ 네, 해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.
계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날이고, 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 않은 경우에는 그 지급받은 날의 기준환율을 적용하면 되겠습니다.
또한, 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날이나 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때 마다 그날의 기준환율을 적용하면 되겠습니다.
장효윤/ 사연에 따르면 해외 거주용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 귀국한 경우인데요,
이런 경우 해외주택을 양도하면 비과세 안 되나요?
장운길/ 네, 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우 양도소득세 납세의무가 있습니다.
사연을 주신 분의 경우, 5년 전 귀국해서 계속 거주 중이므로 국내 거주자로서 양도소득세 납세의무자입니다.
또한, 거주자라 하더라도 부동산 소재지국인 영국에서 양도소득세를 신고,납부하였다 하더라도 이와는 별도로
우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 신고,납부하여야 합니다.
장효윤/ 그렇다면 국내에 다른 주택이 없는 경우 1세대1주택 비과세가 되는지와 월세 6백만 원의 소득세와 2억4천에 사서 7억4천에 파는 경우
대충 양도소득세를 계산해 볼 수 있을까요?
장운길/ 네, 해외주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세가 불가능하여 양도소득세를 납부해야 하구요,
임대소득 또한 주택 수와 관계없이 소득세를 신고해야 합니다.
안타깝지만 오늘사연주신분의 경우에 임대소득은 5년간 소급하여 기한 후 신고하여야 하는데,
월 6백만원인 경우 연간 7,200만원이므로 타 소득이 없다면 8,800미만 15%에 해당되어 972만원에
무신고가산세와 납부불성실가산세를 포함하면 연간 소득세는 1천만원이 초과될 것으로 보입니다.
또한 양도소득세의 경우 양도가액 7억4천에서 2억4천에 취득하였다니까 양도차익이 5억 원 정도로 많이 올랐으니 세금은 내더라도 기분은 좋을 것 같네요.
양도소득세 신고는 양도일의 다다음달 말일까지라서 9월말까지 신고납부하면 될 듯 하구요, 양도차익 5억 원에서 수리비나 부동산소개료 등과 자본적지출 등이 1억원이라고 가정하면 4억원의 과세표준에 38% 최고세율 적용구간이라서 누진공제 1,940만원 하면 약 1억3천여만원이 계산되겠습니다.
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
17년 동안 영국의 방송국에서 근무하며 열심히 모은 돈으로 런던근교에 주택 1채는 임대를 주고 1채는 거주하다가 건강이 좋지 않아 5년 전 귀국했습니다.
임대하던 주택 중 15년 전 한화 2억4천만원에 취득한 주택 1채를 지난 7월에 7억4천만원에 양도하고 국내로 돈을 들여올 예정인데 해외부동산을 임대하거나 양도하면 국내에 신고해야 한다고 들었습니다.
저처럼 장기간 해외 거주자로 살아오다가 몸이 아파서 5년 전 귀국하면서 2채를 월 6백만 원 정도 받고 임대했는데 임대소득에 대하여 신고를 해야 하는 건가요?
또한, 국내에는 집이 없는 상태에서 해외부동산을 양도한 경우에도 국내에 양도소득세를 납부해야 하는지와 대충 얼마나 되는지요?
또한, 나머지 1주택에 대해서는 양도 시에 1세대1주택이 적용되는 것인지도 궁금합니다.
세무사님의 현명한 답변을 듣고 싶습니다.
장효윤/ 오늘 사연주신 분은, 해외에서 오랫동안 거주 및 임대하던 주택 1채를 양도하며 발생되는 세금에 대한 사연을 주셨네요.
업무에 따라 해외근무 하시는 분들이 많이 계시는데..
우선, 사연과 같이 해외주택을 임대할 경우 국내의 세금문제는 어떻게 되는 건가요?
장운길/ 네. 요즘 글로벌 사회이다 보니 해외기업체나 해외 진출한 지사에 근무하다가 귀국하는 경우가 많을텐데요,
우선, 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 거주자가 해외 부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대하였을 경우,
부동산 소재지국 세법에 따라 해당국가의 과세당국에 관련 소득세를 신고, 납부하여야 합니다.
이와는 별도로, 해외부동산 임대소득을 국내,외에서 발생된 타 소득과 합산하여 다음연도 5월1일~5월31일까지 우리나라 주소지 관할세무서에 종합소득세과세표준확정신고를 하고 소득세를 자진납부 하여야 합니다.
오늘 사연주신 분은 안타깝게도 몸이 좋지 않아서 5년 전에 귀국하셨다고 했는데,
그렇다면 이미 국내 거주자로 생활하였으므로 해외 주택임대소득에 대하여 신고를 해야 했습니다.
장효윤/ 그럼, 만약 해외부동산 소재지국에 임대소득에 대한 세금을 이미 납부했다면 우리나라에서 이중과세가 되는 것이 아닌가요?
장운길/ 네, 그렇지는 않습니다.
만약 해외부동산 소재지국가에 납부한 임대소득이 있다면 관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다.
장효윤/ 부동산 세무상담 오늘은 해외부동산을 임대,양도하는 경우의 세금 정보를 전해드리고 있는데요,
해외주택을 취득하여 임대한 경우, 발생된 임대소득은 종합소득세 신고대상에 해당하는지요?
장운길/ 네, 해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택수와 관계없이 모두 과세대상에 해당합니다.
따라서 오늘 사연의 주택임대소득은 타 소득이 있다면 종합소득에 합산하여 신고하여야 합니다.
주택의 경우 임대소득은 월세 등이며, 국내외에 3주택 이상을 소유하고 임대보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 당해 임대보증금에 대한 간주임대료도 과세됩니다.
다만, 주거의 용도로 쓰이는 면적이 국민주택규모인 85㎡이하인 주택으로 기준시가 3억원 이하인 주택은 2012.1.1일부터 2016.12.31.일까지는 주택 수에 포함하지 아니합니다.
장효윤/ 국내와 해외의 경우 환산에서 오는 차이가 있는데..
임대소득을 계산하기 위하여 해외부동산의 임대수입금액 계산 시 외화환산은 어떻게 하는지 궁금한데요.
장운길/ 네, 해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.
계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날이고, 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 않은 경우에는 그 지급받은 날의 기준환율을 적용하면 되겠습니다.
또한, 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날이나 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때 마다 그날의 기준환율을 적용하면 되겠습니다.
장효윤/ 사연에 따르면 해외 거주용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 귀국한 경우인데요,
이런 경우 해외주택을 양도하면 비과세 안 되나요?
장운길/ 네, 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우 양도소득세 납세의무가 있습니다.
사연을 주신 분의 경우, 5년 전 귀국해서 계속 거주 중이므로 국내 거주자로서 양도소득세 납세의무자입니다.
또한, 거주자라 하더라도 부동산 소재지국인 영국에서 양도소득세를 신고,납부하였다 하더라도 이와는 별도로
우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 신고,납부하여야 합니다.
장효윤/ 그렇다면 국내에 다른 주택이 없는 경우 1세대1주택 비과세가 되는지와 월세 6백만 원의 소득세와 2억4천에 사서 7억4천에 파는 경우
대충 양도소득세를 계산해 볼 수 있을까요?
장운길/ 네, 해외주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세가 불가능하여 양도소득세를 납부해야 하구요,
임대소득 또한 주택 수와 관계없이 소득세를 신고해야 합니다.
안타깝지만 오늘사연주신분의 경우에 임대소득은 5년간 소급하여 기한 후 신고하여야 하는데,
월 6백만원인 경우 연간 7,200만원이므로 타 소득이 없다면 8,800미만 15%에 해당되어 972만원에
무신고가산세와 납부불성실가산세를 포함하면 연간 소득세는 1천만원이 초과될 것으로 보입니다.
또한 양도소득세의 경우 양도가액 7억4천에서 2억4천에 취득하였다니까 양도차익이 5억 원 정도로 많이 올랐으니 세금은 내더라도 기분은 좋을 것 같네요.
양도소득세 신고는 양도일의 다다음달 말일까지라서 9월말까지 신고납부하면 될 듯 하구요, 양도차익 5억 원에서 수리비나 부동산소개료 등과 자본적지출 등이 1억원이라고 가정하면 4억원의 과세표준에 38% 최고세율 적용구간이라서 누진공제 1,940만원 하면 약 1억3천여만원이 계산되겠습니다.
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