진행 : 장효윤 MC
출연 : 김주현 세무법인 길 세무사
- 사연 소개 -
2016년 8월에 오랫동안 보유했던 2주택 중 하나를 양도했고, 신축했던 5층 상가건물을 양도할 예정입니다.
부동산을 양도한 후 1년 안에 또 양도하면 누진세율로 과세되어 세금이 많다는데, 올해 상가를 양도한다면 8월에 양도한 주택과 합산해서 신고해야 되나요?
또한 상가를 신축할 때 신축비용이 많이 들었는데, 어떤 증빙을 준비해야 신축비용을 인정받을 수 있는지 궁금합니다.
만약, 신축비용에 관한 증빙이 없는 경우에는 취득가액을 어떻게 계산할 수 있는지도 궁금합니다.
장효윤/ 오늘은 2주택 중 한 주택은 8월에 이미 양도하였고, 상가건물은 양도할 예정인 경우 상가건물 양도와 관련된 절세방법에 대해 문의하시는 사연 주셨습니다.
좋은 절세방안이 있는지 설명 주시겠어요?
김주현/ 네. 상가양도를 하기 전 중요한 시기에 사연을 주셨네요.
양도소득세 신고는 양도일의 말일로부터 2개월 내에 예정신고 및 납부를 하여야 합니다.
2010년 1월 1일 이후 양도분 부터는 예정신고납부에 따른 세액공제 제도가 폐지되었기 때문에 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세 20%에 납부불성실가산세까지 추가로 부과가 됩니다.
그런데, 양도소득세의 누진세율 적용은 같은 연도별로 적용하는 것이므로 오늘사연과 같이 8월에 주택을 양도하였다면 상가건물의 양도시기를 조절하기만 해도 세부담을 줄일 수가 있습니다.
장효윤/ 양도시기를 조절하면 세부담을 줄일 수 있다는 말씀이신데요, 이 부분에 대해 궁금해 하시는 시청자 분들이 많을 것 같은데 자세하게 설명 좀 해주시겠어요?
김주현/ 2016년 8월에 양도한 주택의 세율이 15%에 해당이 된다면 2016년 10월말까지 신고납부하시면 되고,
만약 올해 안에 세율 24%에 해당되는 5층 상가를 양도할 경우에는 동일한 연도에 양도하게 되는 부동산은 합산하여 신고해야 하므로 고율의 누진세율이 적용되어 최고세율인 38%를 적용하게 될 가능성이 있습니다.
그런데, 만약 상가를 조금 기다렸다가 2017년도에 양도하게 된다면 합산과세가 되지 않기 때문에 양도소득세는 상가건물 양도만 적용된 세율인 24% 세율만 부과되고 기본공제도 각각 250만원씩 적용받게 되어 올해 양도한 것보다 절반이상 세금부담을 줄일 수 있습니다.
장효윤/ 세무사님의 이야기를 들어보니 올해가 얼마 남지 않았는데, 조금만 기다렸다가 5층 상가건물을 양도하시면 양도소득세 부담을 절반으로 줄일 수 있겠네요.
그러면 양도소득세를 계산할 때, 신축비용을 인정받으려면 어떤 증빙을 갖추어야 하는지 질문 주셨는데 답변 부탁드립니다.
김주현/ 부동산의 실가과세제도는 2007년부터 시행되었습니다.
이처럼 실거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도차익을 계산하므로, 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세부담이 따릅니다.
오늘 시청자사연의 경우에는 5층짜리 건물을 신축하였으므로 신축에 상당한 비용이 든 것을 예상할 수 있겠는데요.
신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되므로 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서등 대금지급 사실을 입증할 수 있는 정규영수증을 갖추어야 하구요.
이외에 부동산중개수수료, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인한 소송비용, 명도비용, 인지대, 양도소득세신고서 작성비용, 취등록세 등도 포함됩니다.
다만, 취등록세의 경우에는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있습니다.
장효윤/ 취득비용을 인정받으려면 정규영수증을 갖추어야 한다는 말씀이네요.
정규영수증이란 어떤 종류의 영수증을 말씀하시는 건가요?
김주현/ 정규영수증은 세금계산서 및 계산서, 신용카드, 현금영수증등을 말하는 것 이구요. 만약 정규영수증이 아닌 경우에는 대금을 지급한 금융증빙을 갖추면 인정을 받을 수 있습니다.
이러한 취득에 관한 증빙을 갖추지 못했다면 취득가액을 인정받지 못하기 때문에 세금을 추가로 부담하게 되는 일이 발생하게 됩니다.
따라서 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 양도소득세 계산 시 비용으로 공제받을 수 있는 항목을 알아두고, 비용을 지출할 때마다 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가로 부담하는 일이 없도록 해야 합니다.
장효윤/ 그럼 취득가액이 확인되지 않은 경우에는 취득가액을 어떻게 산정하는 것인지 답변 부탁드립니다.
김주현/ 네. 부동산 양도 시 취득가액이 확인되지 않으면 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가를 비교, 환산하는 방법을 통해 취득가액을 산정할 수 있습니다.
다만, 이 경우 에는 기준시가가 매년 상승한다고 전제할 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 부동산을 양도하면 차감하는 취득가액이 높게 산정이 되므로 세부담이 줄어들게 됩니다.
출연 : 김주현 세무법인 길 세무사
- 사연 소개 -
2016년 8월에 오랫동안 보유했던 2주택 중 하나를 양도했고, 신축했던 5층 상가건물을 양도할 예정입니다.
부동산을 양도한 후 1년 안에 또 양도하면 누진세율로 과세되어 세금이 많다는데, 올해 상가를 양도한다면 8월에 양도한 주택과 합산해서 신고해야 되나요?
또한 상가를 신축할 때 신축비용이 많이 들었는데, 어떤 증빙을 준비해야 신축비용을 인정받을 수 있는지 궁금합니다.
만약, 신축비용에 관한 증빙이 없는 경우에는 취득가액을 어떻게 계산할 수 있는지도 궁금합니다.
장효윤/ 오늘은 2주택 중 한 주택은 8월에 이미 양도하였고, 상가건물은 양도할 예정인 경우 상가건물 양도와 관련된 절세방법에 대해 문의하시는 사연 주셨습니다.
좋은 절세방안이 있는지 설명 주시겠어요?
김주현/ 네. 상가양도를 하기 전 중요한 시기에 사연을 주셨네요.
양도소득세 신고는 양도일의 말일로부터 2개월 내에 예정신고 및 납부를 하여야 합니다.
2010년 1월 1일 이후 양도분 부터는 예정신고납부에 따른 세액공제 제도가 폐지되었기 때문에 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세 20%에 납부불성실가산세까지 추가로 부과가 됩니다.
그런데, 양도소득세의 누진세율 적용은 같은 연도별로 적용하는 것이므로 오늘사연과 같이 8월에 주택을 양도하였다면 상가건물의 양도시기를 조절하기만 해도 세부담을 줄일 수가 있습니다.
장효윤/ 양도시기를 조절하면 세부담을 줄일 수 있다는 말씀이신데요, 이 부분에 대해 궁금해 하시는 시청자 분들이 많을 것 같은데 자세하게 설명 좀 해주시겠어요?
김주현/ 2016년 8월에 양도한 주택의 세율이 15%에 해당이 된다면 2016년 10월말까지 신고납부하시면 되고,
만약 올해 안에 세율 24%에 해당되는 5층 상가를 양도할 경우에는 동일한 연도에 양도하게 되는 부동산은 합산하여 신고해야 하므로 고율의 누진세율이 적용되어 최고세율인 38%를 적용하게 될 가능성이 있습니다.
그런데, 만약 상가를 조금 기다렸다가 2017년도에 양도하게 된다면 합산과세가 되지 않기 때문에 양도소득세는 상가건물 양도만 적용된 세율인 24% 세율만 부과되고 기본공제도 각각 250만원씩 적용받게 되어 올해 양도한 것보다 절반이상 세금부담을 줄일 수 있습니다.
장효윤/ 세무사님의 이야기를 들어보니 올해가 얼마 남지 않았는데, 조금만 기다렸다가 5층 상가건물을 양도하시면 양도소득세 부담을 절반으로 줄일 수 있겠네요.
그러면 양도소득세를 계산할 때, 신축비용을 인정받으려면 어떤 증빙을 갖추어야 하는지 질문 주셨는데 답변 부탁드립니다.
김주현/ 부동산의 실가과세제도는 2007년부터 시행되었습니다.
이처럼 실거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도차익을 계산하므로, 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세부담이 따릅니다.
오늘 시청자사연의 경우에는 5층짜리 건물을 신축하였으므로 신축에 상당한 비용이 든 것을 예상할 수 있겠는데요.
신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되므로 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서등 대금지급 사실을 입증할 수 있는 정규영수증을 갖추어야 하구요.
이외에 부동산중개수수료, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인한 소송비용, 명도비용, 인지대, 양도소득세신고서 작성비용, 취등록세 등도 포함됩니다.
다만, 취등록세의 경우에는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있습니다.
장효윤/ 취득비용을 인정받으려면 정규영수증을 갖추어야 한다는 말씀이네요.
정규영수증이란 어떤 종류의 영수증을 말씀하시는 건가요?
김주현/ 정규영수증은 세금계산서 및 계산서, 신용카드, 현금영수증등을 말하는 것 이구요. 만약 정규영수증이 아닌 경우에는 대금을 지급한 금융증빙을 갖추면 인정을 받을 수 있습니다.
이러한 취득에 관한 증빙을 갖추지 못했다면 취득가액을 인정받지 못하기 때문에 세금을 추가로 부담하게 되는 일이 발생하게 됩니다.
따라서 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 양도소득세 계산 시 비용으로 공제받을 수 있는 항목을 알아두고, 비용을 지출할 때마다 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가로 부담하는 일이 없도록 해야 합니다.
장효윤/ 그럼 취득가액이 확인되지 않은 경우에는 취득가액을 어떻게 산정하는 것인지 답변 부탁드립니다.
김주현/ 네. 부동산 양도 시 취득가액이 확인되지 않으면 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가를 비교, 환산하는 방법을 통해 취득가액을 산정할 수 있습니다.
다만, 이 경우 에는 기준시가가 매년 상승한다고 전제할 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 부동산을 양도하면 차감하는 취득가액이 높게 산정이 되므로 세부담이 줄어들게 됩니다.
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