[김동환의 시선] 워런 버핏의 부동산 투자

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입력 2018-09-12 17:34  

[김동환의 시선] 워런 버핏의 부동산 투자

    [한국경제TV-증시라인]

    시청자 여러분, 투자자 여러분 오늘은 제법 가을 분위기가 나는 것 같죠?

    가을이라 책 일기가 참 좋은 계절입니다만 저는 요즘 워런 버핏에 대한 책을 다시 꺼내서 보고 있습니다만 어제는 문득 만약 요즘 서울에 워런 버핏이 살았다면 이 집 문제를 어떻게 했을까 궁금해졌습니다.

    아시는 것처럼 세계 최고 부자 중에 한 사람인 워런 버핏은 미국에서도 한참 시골인 네브라스카의 오마하라는 도시에 살고 잇습니다. 젊은 시절 뉴욕에서의 학창시절과 잠깐의 직장 생활을 제하면 거의 평생을 이 작은 도시에서 살고 있습니다.

    과연 이 세계 최고의 부자이자 오마하의 현인이라고 불릴 만큼 지혜로운 투자의 대가는 얼마나 크고 화려한 집, 또 얼마나 비싼 집에 살고 있을까요?

    올해 5월에 있었던 버스셔 헤더웨이 주총에 참석했던 한 펀드메니저가 월런 버핏은 과연 어떤 집에 사는 지 보려고 그 동네를 한번 가봤답니다. 그저 평범한 보통의 미국 집이었답니다. 누추하다고는 할 수 없지만 그렇다고 영화에 나올법한 크고 화려한 저택도 아닌 흔히 미국의 중산층 동네에서 나쁘지 않은 지 수준이었답니다.

    본론

    워런 버핏의 집이 지금 얼마나 하는지 정확히 알 수는 없지만 재미난 것은 그 바로 앞의 집이 매물로 나와있었는데 약 60만 달러 정도였다고 합니다. 집은 워런 버핏의 집과 비슷한 규모였고 보기에 따라서는 더 좋아 보였다라고 합니다. 그러니까 추론컨대 워런 버핏도 우리 돈으로 10억이 안 되는 빚에서 평생을 살고 있다는 거죠.

    워런 버핏의 재산을 정확히 얼마라고 말씀드릴 수는 없습니다. 지금 이 순간에도 그의 재산은 그가 투자한 기업들의 가치에 따라 변하고 있기 때문이긴 한데 대체로 최근에 업데이트 한 걸 보니 약 870억 달러 그러니까 우리 돈으로 거의 100조원에 육박하는 재산을 갖고 있는 겁니다.

    100조원 자산가가 10억도 안 되는 집에 평생을 살고 있다? 우스운 얘기입니다만 그 정도의 돈으로는 서울 살기가 힘들기 때문에 워런 버핏이 한국에 산다면 아마도 수도권 외곽이나 지방으로 가야 할 것입니다.

    워런 버핏은 부동산 투자를 거의 안 하는 것으로 유명합니다만 그가 그의 글을 통해서 밝힌 부동산 투자의 사례는 주식을 살 때와 마찬가지로 가치투자자의 단면을 보여줍니다.

    먼저 그는 1986년에 그의 고향 오마하 북쪽에 있는 400에이커 상당의 농장을 당시 돈28만 달러를 주고 연방예금 보험공사로부터 산 적이 있습니다. 파산한 은행이 담보로 갖고 있던 걸 인수한 것이죠. 당시 버핏이 계산해 보니 농장에서 나오는 옥수수와 콩의 생산에서 인건비등 필요 경비를 제하니 투자 대비 약 10%의 수익이 발생을 했습니다. 물론 세월이 흐르면 곡물가도 오를 것이라고 봤겠죠. 2013년 기준으로 이 농장에서 나오는 이익은 세배로 불어났고 농장 가격은 약 다섯 배 정도가 됐다고 합니다. 물론 매년 10% 넘는 이익은 당연히 따로 챙겼고 말입니다.

    또 한가지 예는 1993년에 지인의 소개로 산 뉴욕의 뉴욕대학교 인근의 상가 건물이었습니다. 이번에도 역시 정리신탁공사에서 파는 그러니까 파산한 건물주의 물건을 싸게 매입한 거죠.

    결론

    이번에도 버핏이 주목한 것은 캐쉬플로 즉 현금흐름이었습니다. 이 건물에서 나오는 임대 수입은 농장과 비슷한 10%였는데 당시 정리신탁 공사가 부실하게 관리를 하는 바람에 상당한 매장이 비어있었고 가장 큰 임차인이 말도 안 되는 낮은 가격의 임대료를 내고 있었다는 겁니다. 그러니 이 임대계약이 끝난다면 당연히 건물의 수익성은 더 커질 것이고 유능한 관리인을 고용하면 공실을 없애면서 수익은 더 늘어날 것으로 봤다는 거죠. 당연히 그의 예상은 맞았고 역시 2013년 기준 이 건물에서 나오는 수익률은 연 35%가 넘고 부동산 가치의 상승은 여러분께 말 안 해도 상상이 가시겠죠? 뉴욕 한 복판에 35%가 나오는 상업용 빌딩이라면 그 값어치가 얼마나 뛰었을 지 말입니다.

    그런데 더 중요한 것은 워런 버핏은 이 두 부동산을 가보지도 않고 계약을 체결했고 그 후로도 거의 한번도 가보지 않았다고 합니다. 어쩌면 묻지마 투자를 한 셈이죠.

    요즘 서울 아파트에 투자하려는 지방 분들의 이른바 묻지마 투자가 화제가 됩니다. 30평 짜리가 30억이라는 서울 아파트 값을 들으니 지방에 내리기만 하는 아파트에 사는 분들 심정이 오죽했으면 물건만 나오면 돈을 부치겠다고 하겠습니까? 이해가 됩니다.

    그러나 여러분, 여러분들이 존경하는 점심 한끼를 먹는 데만도 수억 원을 지불해야 하는 현인 워런 버핏이라면 과연 이 즈음에 서울 아파트를 어떻게 다뤘을까요?

    연간 1%도 안 되는 캐쉬플로를 믿고 평당 1억원짜리 아파트에 투자를 했을까 한번 반문해 보고 싶습니다. 물론 미국과 한국은 다르고 그가 살고 있는 네브라스카의 오마하와 서울의 강남은 다른 세계입니다. 그러나 투자의 원칙은 항상 같습니다.

    그가 사놓고 한번도 가보지 않은 것은 그가 게으르거나 그 부동산이 그의 자산에 비해 보잘 것 업기 때문이 아닙니다. 그가 투자한 목표 즉 1년에 10%씪 꼬박 꼬박 그의 통장에 거르지 않고 입금이 되고 있었기 때문입니다. 그는 아마 그 농장과 상업용 건물의 시세를 확인하지 않았을 겁니다. 왜냐하면 그 두 부동산 가치는 매년 입금되는 그의 수익금이 말하고 있기 때문입니다.

    우리는 워런 버핏처럼 큰 부자가 되려고 합니다. 성공하려고 합니다. 쉬운 방법이 있습니다. 똑 같이는 할 수 없어도 그가 지킨 원칙을 우리도 지키면 될 것입니다. 아니 최소한 반대로만 하지 않아도 큰 실수는 면하지 않겠습니까?

    그래서 세계 최고의 부자에게 묻고 싶습니다. 당신 같으면 지금 어떻게 하시겠냐고 말입니다.

    지금까지 김동환의 시선이었습니다.

      한국경제TV  방송제작부  양경식  PD

       ksyang@wowtv.co.kr
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