집값 하락, 5년 뒤에나?…"영끌 말고 청약 준비하세요" [부터뷰]

《`부티나는 인터뷰(부터뷰) - 영어 선생님으로 맨땅에서 자산가가 된 크리에이터 샤이니샘이 사회 초년생들에게 경제적인 자유를 찾기 위해 알아야 할 노하우를 톡톡 튀는 인터뷰로 정리해드립니다.》

지난해 주식보다 더 무서운 상승을 보여준 시장이 바로 부동산입니다. KB부동산 집계로 지난해 서울 아파트 가격은 평균 약 10억 5천만 원, 대표적 고가 아파트 밀집 지역인 강남은 3.3제곱미터 가격이 2억 원에 육박할 정도입니다.

올해는 상황이 조금 나아질 수 있을까요? 「부티나는 인터뷰」에서 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 2021년 부동산 시장 트렌드, 내 집 마련이 가능한 시점을 짚어봤습니다.

● 전세난 여전히 심각…"집값, 당분간 더 오른다"

부동산 가격이 좀처럼 잡히지 않은 원인 중에 하나는 사람들에게 원하는 만큼의 집이 충분히 공급되지 않고 있다는 겁니다. 김규정 소장은 "지금(녹화 당시 2020년 12월말 기준) 집값이 오르는 것은 전세난 때문이고, 집을 구하지 못할까 불안한 분들이 사고 있기 때문에 금방 해결될 상황이 아니다"라고 진단합니다.

서울 아파트는 입주물량 기준으로 평균 4만 8천 호가 공급되어야 할 것이 2021년엔 그 절반 수준인 약 2만 호까지 떨어질 전망입니다. 정부가 부동산 대책으로 3기 신도시 등 공급 대책을 내놓고 있지만 인허가부터 착공, 분양을 거쳐 실제 집에 입주하기까지 3~4년은 족히 기다려야 합니다.

새 집이 없다면 기존 주택에라도 들어가면 되지만 이 역시 마음처럼 쉽지 않습니다. 바로 작년 7월 개정한 주택임대차보호법 때문입니다. 전세를 내주면 2년에 2년을 얹어 최소 4년간 전세 물량이 묶이게 되니 기존 임차인들에겐 큰 혜택입니다. 하지만 새로 전세로 나온 물량이 줄고 자연스레 전셋값이 오르니 외곽으로 밀려나는 추세죠. 이를 견디지 못해 가격이 만만한 중저가 아파트를 구하려는 사람이 몰리면서 가격 상승을 부채질하고 있습니다.

이 같은 흐름은 통계로로 쉽게 확인할 수 있습니다. `영끌`로 표현하는 집 구하는 사람이 늘면서 KB부동산 집계로 지난주 아파트 매매 가격지수는 111.4로 또 최고치를 새로 썼고, 전세가격지수는 108로 작년 11월 이후 전세난이 더 심화된 것으로 나타납니다. 김 소장은 "2022년부터 미국을 시작으로 금리 조정과 긴축이 본격화된다면 시중에 풀린 유동 자금이 줄어들면서 매수하려는 수요는 줄겠지만, 적어도 올해 주요 도심 집값이 잡힌다고 보기는 어려울 것 같다"고 설명합니다.

● 집값 격차 심해진 시대…현실적 대안은

상황이 이렇다보니 차라리 지금 집을 사야할지, 크게 하락하길 기다려야 할지 집을 구하는 시점을 두고도 고민이 깊어집니다. 김 소장은 "무주택 실거주자라면 주거 안정 측면과 장기적으로는 가격이 오른다는 관점에서 지금 자금계획을 짜서 집을 구하는 것이 오히려 유리할 것"이라고 말합니다. 김 소장은 "다만 머지않아 다가올 금리인상 시기에 큰 타격을 입을 수 있기 때문에 제2금융권 등을 통해 높은 금리의 대출을 무리해서 끌어모은 것은 조심할 때"라고 당부합니다.

만일 올해 집을 구매할 여윳돈이 있다면 서울 도심 핵심 지역을 제외하고 고려해볼 만한 지역으로 서남권의 구로와 금천, 고양 일산, 재건축 연령에 들어가는 노원 등이 꼽혔습니다. 단, 포기할 점도 있다고 하는데요. 김 소장은 "과거와 달리 차근차근 단계를 밟아 큰 집으로 옮겨가는 게 불가능해졌고, 점차 계층화가 심해지는 추세"라면서 "말씀드린 지역은 당장 주거 안정은 꾀할 수 있지만 (인기 지역 대비) 현저하게 다른 결과물을 얻게 될 것"이라고 설명합니다. 다시 말해 한 번에 좋은 입지의 주택을 구하지 못하면 더 비싸고 넓은 주택으로 옮기기 힘든 시대라는 말입니다.

● `영끌` 여럭없는 청년·신혼부부…답은 청약뿐

마음이 다급한 사람들이 `영끌`한다는 뉴스가 넘쳐나지만 사실 대부분의 2030은 이러한 여력이 없는 편이죠. 이제 종잣돈 1억을 모아가는 단계에서 먼 이야기일 뿐입니다. 김 소장은 아직 충분한 대출과 여윳돈을 마련할 여력이 부족하다면 2~3년 더 공급이 늘어나는 시점을 기다리거나, 청약 전략을 짜보는 편이 현명하다고 합니다.

김 소장은 "단기적으로 보자면 정부가 3기 신도시 공급을 시작했고, 수도권 공급 부족이 조금 풀리면서 가격이 조정을 받을 수 있다"고 전망합니다. 또 다주택자에 대한 과세 강화로 인해 가격을 떨어뜨리는 매물이 나오기 시작할 때 기회를 찾을 수도 있다고도 설명합니다. 정부의 압박 속에 올해 6월부터 2025년까지 다주택자에 대한 종합부동산세와 양도세가 대폭 인상되면서 퇴로가 막힌 이들의 물량이 향후 집값의 변수가 될 것으로 예측됐습니다.

다만 이렇게 가격 하락이 예상되는 시점은 2023년에서 2025년 사이입니다. 그 전까지 시장 흐름을 지켜보기 어렵다면 당장 준비할 수 있는 현실적인 대안은 청약입니다. 김 소장 표현을 빌리자면 당첨될 때 최대한의 이익을 보장받는 사실상 유일한 방법이라고 해야 할 정도입니다. 새로 들어설 하남 교산, 고양 창릉 등 3기 신도시 아파트도 청약을 준비해야 들어갈 수 있는 입지입니다.

마침 정부는 오는 2월부터 신혼부부의 소득 요건을 완화해 부부 합산 연봉 1억656억 원 이하에 자녀가 있는 3인 가족인 경우에도 민영 특별공급 청약을 허용하고, 장기 무주택자와 생애최초인 사람에 대해서도 소득 조건을 풀기로 했습니다. 85제곱미터 초과 민영주택 청약은 공급량의 절반, 조정대상지역은 75%를 `추첨`으로 뽑기 때문에 가점이 부족한 사회초년생과 신혼부부에게 가장 유리한 제도입니다. 청약에 뛰어든 사람이 늘면서 경쟁률이 높아고 있지만, 조금이라도 적은 돈으로 새 아파트를 구할 마땅한 대안이 없는 것도 현실입니다.

부동산 트렌드를 짚어보기 위해 「부터뷰」에서 김 소장과 인터뷰를 녹화한 시점은 작년 12월 말입니다. 새해들어 정부는 대통령이 직접 나서 부동산 안정 정책의 실패를 인정하고 새로운 대책을 내놓겠다는 입장을 내놨죠. 오는 4일 공급대책을 포함한 25번째 부동산 정책을 내놓을 예정이라는데, 이번에야 말로 집값을 안정시키고, 집 없는 사람들에게 도움이 될 정보가 담기게 될까요?

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