<앵커>
전 세계적인 부동산 시장 가격 급등 현상, 올해는 어떨까요?
부동산부 임동진 기자와 관련 내용 분석해 보겠습니다.
먼저 지난해 집값이 크게 오른 이유는 리포트에서 본 것처럼 낮은 금리로 유동성이 풍부해진 영향이 컸었는데요.
하지만 올해의 경우 금리 인상이 본격화되면서 집값이 떨어질 것이란 분석이 나오고 있죠?
<기자>
글로벌 자산에 버블이 심각해 졌다는 판단에 최근 각국이 금리 인상에 나서고 있습니다.
미국 연준은 다음달 금리인상을 예고하고 있고 영국 중앙은행 지난 해 12월에 이어 지난 3일에도 기준금리를 인상했습니다.
캐나다 중앙은행은 다음 달 금리를 인상할 예정입니다.
올해 말이면 세계 평균금리가 코로나19 사태 이전수준으로 회복할 것이란 전망이 나오는데요.
금리 인상 전망은 주택담보대출 금리도 끌어올리고 있습니다.
미국의 주택담보대출 금리죠.
30년 만기 고정금리 모기지금리는 지난 2일 기준으로 3.55%였습니다.
사실상 코로나19 사태가 본격화 된 이후 가장 높은 수준을 보이고 있는건데요.
1년전 금리는 2.73%로 역대 최저치인 2.65%를 조금 웃도는 수준에 불과했습니다.
높아지는 금리에 경고음이 나오고 있는데요.
국제통화기금(IMF)은 지난해 세계경제전망 보고서에서 "전 세계 주택가격 하강 리스크가 상당하다"면서 "선진국에서 집값이 최대 14%까지 하락할 수 있다"고 예상했고요.
미국의 국책 모기지 기관인 프레디맥도 금리 인상으로 주택 수요가 위축될 가능성이 있다고 전망했습니다.
<앵커>
하지만 반대로 속도가 더뎌질 수는 있겠지만 상승은 계속될 것이다. 이런 관측도 있는데요.
이 근거는 어디서 찾을 수 있을까요?
<기자>
먼저 금리 인상만 가지고 집값 하락을 예측하는 것은 한계가 있다는 지적이 있는데요.
우리나라만 하더라도 과거 금리 변동의 영향은 정권에 따라, 지역별로 다르게 나타났습니다.
노무현 정부 때 금리가 2004년 3.25%에서 2007년 5.0%로 높아졌는데 당시 수도권 집값은 역대급으로 뛰었지만 지방은 안정된 모습을 보였고요.
이명박 정부 시절에는 2009년 2.0% 까지 기준금리를 내렸음에도 집값은 하락했습니다.
결국 부동산 시장은 유동성만으로 좌우되는 것이 아니라 다른 거시적인 요인이 복합적으로 반영돼 결정된다는 얘기입니다.
이와 관련해 한양대학교 이창무 교수의 말을 들어보겠습니다.
[이창무 한양대 도시공학과 교수 : 국제적인 금리 인상에 대한 추세가 발생한다면 과거에 발생했던 가격 상승에 대한 부분을 어느 정도 상쇄할 수 있는 안정화의 압력이 이뤄질 수 있겠죠. 다만 금리만의 문제가 아니라 코로나 사태가 가져온 주거 패턴의 변화가 있거든요. 금리를 덜어낸다고 하더라도 여전히 주택에 수요에 대한 기호 변화는 남아있을 거라고 생각해요. 폭락이라든가 이런 구도이기보다는 안정세에 대한 정도에서 금리 영향이 발생하지 않을까 생각합니다.]
또한 공급이 여전히 부족하다는 점도 집값 상승을 예측하게 만드는 요인입니다.
특히 미국의 경우 코로나19로 개인 공간과 더 넓은 마당을 가진 집을 원하는 고객들이 늘면서 주택 수요가 급증했지만 주택 공급은 크게 늘지 않고 있는 상황입니다.
미 부동산중개협회가 집계한 주택 재고량은 지난해 말 22년만에 최저 수준으로 떨어진 상태인데요.
온라인 부동산 기업 리얼터닷컴에 따르면 올해는 재고량이 조금 늘어날 것으로 예상되지만 증가폭은 겨우 0.3%에 그칠 것으로 예상되고 있습니다.
신규 주택 역시 목재 가격이 급등하고, 인력난까지 더해지면서 공급이 원활하지 않은 상황입니다.
이에 따라 리얼터닷컴은 올해 주택 가격이 2.9% 오를 것으로 분석했고요.
골드만삭스의 경우에는 공급 부족을 이유로 올해 미국의 집값이 16% 급등할 것으로 전망하고 있습니다.
또한 영국과 캐나다, 호주 등도 여전히 공급부족 문제에 시달리고 있어 집값 상승이 올해도 불가피할 것이란 분석입니다.
<앵커>
전 세계 부동산 가격 오름세에 투자에 대한 관심도 높아지고 있습니다.
특히 상업용 부동산 시장의 성장세가 두드러졌는데 올해도 이같은 현상이 계속될까요?
<기자>
지난해 글로벌 상업용 부동산 시장은 거래 규모는 1년 전보다 52% 늘어난 1조2600억달러로 역대 최대액을 갱신했습니다.
다만 시장은 미국, 섹터는 창고와 물류시설등 산업용 부동산, 그리고 멀티패밀리라고 하죠. 다가구 임대주택만 증가했고요.
코로나19 여파로 오피스와 호텔 등은 10% 이상 거래 규모가 줄었습니다.
올해 역시 상업용 부동산 시장 거래는 1조달러를 훌쩍 넘어설 것으로 예측되고 있고요.
역시 물류시설, 그리고 다가구 주택에 대해 투자가 몰릴 것으로 전망되고 있습니다.
이와 관련해 이원경 대신증권 대신증권 장기전략리서치부 팀장의 말을 들어보겠습니다.
[이원경 대신증권 장기전략리서치부 팀장 : 물류센터 입장에서는 이커머스라는 굉장히 성장이 고성장이 기대되는 임차인이 있기 때문에 시장 성장이 같이 가면서 물류 센터가 굉장히 투자 수요를 많이 받고 있고, 1~2인 가구가 많이 증가를 하고 있는데 1~2인 가구는 아무래도 소유보다는 집을 소유하는 것보다는 임차를 많이 선택해 왔다는 데이터가 있어요. 앞으로도 그럴 것이다. 그렇기 때문에 그런 장기적인 인구나 가구 구조의 이런 변화도 사실 멀티 패밀리라는 섹터에 굉장히 우호적이거든요.]
<앵커>
국내에서도 해외 부동산 투자가 늘고 있는데요. 직접투자도 있지만 펀드나 리츠같은 간접투자도 각광받고 있다고요.
<기자>
지난해 3분기 누적기준 국내에서 해외에 직접 투자한 부동산업 관련 자금은 총 46억6,000만달러로 전년 동기 대비 10.9% 늘었습니다.
해외 주택은 국내 보유 주택 수에서 제외돼서 종부세와 양도세 중과 대상이 아닌데요.
국내에 각종 규제가 강화되고 세금이 늘어나면서 자산가들이 해외 투자에 더 눈을 돌린 것으로 분석됩니다.
게다가 최근같은 달러 강세에는 환차익에 따른 추가 수익도 기대할 수 있기 때문입니다.
하지만 일반적인 투자자는 직접 투자가 쉽지 않은데요. 따라서 리츠와 펀드 같은 간접 투자를 활용할 수 있습니다.
국내에서 운영 중인 상장 리츠 가운데 해외 자산을 담고 있는 리츠는 제이알글로벌리츠와 미래에셋글로벌리츠 이렇게 2개가 있습니다.
각각 벨기에 소재 오피스와 미국 물류센터에 투자하는 상품인데요.
특히 제이알글로벌리츠의 연간 추정 배당률은 7%가 넘습니다.
지난해 상장 리츠의 평균 배당률은 평균 5.8% 수준이었던 것과 비교하면 상당히 높은 수준입니다.
물론 직접 해외 주식시장에서 상장 리츠에 투자하는 것도 가능합니다.
미국의 경우 지금 상장된 리츠가 200개 이상인 것으로 파악되고 있습니다.
펀드도 대안인데요. 지난해 말 기준 국내 부동산 펀드 순자산은 134조원에 달하는데 이 가운데 51%가 해외 투자 펀드입니다.
<앵커>
수고했습니다.
전 세계적인 부동산 시장 가격 급등 현상, 올해는 어떨까요?
부동산부 임동진 기자와 관련 내용 분석해 보겠습니다.
먼저 지난해 집값이 크게 오른 이유는 리포트에서 본 것처럼 낮은 금리로 유동성이 풍부해진 영향이 컸었는데요.
하지만 올해의 경우 금리 인상이 본격화되면서 집값이 떨어질 것이란 분석이 나오고 있죠?
<기자>
글로벌 자산에 버블이 심각해 졌다는 판단에 최근 각국이 금리 인상에 나서고 있습니다.
미국 연준은 다음달 금리인상을 예고하고 있고 영국 중앙은행 지난 해 12월에 이어 지난 3일에도 기준금리를 인상했습니다.
캐나다 중앙은행은 다음 달 금리를 인상할 예정입니다.
올해 말이면 세계 평균금리가 코로나19 사태 이전수준으로 회복할 것이란 전망이 나오는데요.
금리 인상 전망은 주택담보대출 금리도 끌어올리고 있습니다.
미국의 주택담보대출 금리죠.
30년 만기 고정금리 모기지금리는 지난 2일 기준으로 3.55%였습니다.
사실상 코로나19 사태가 본격화 된 이후 가장 높은 수준을 보이고 있는건데요.
1년전 금리는 2.73%로 역대 최저치인 2.65%를 조금 웃도는 수준에 불과했습니다.
높아지는 금리에 경고음이 나오고 있는데요.
국제통화기금(IMF)은 지난해 세계경제전망 보고서에서 "전 세계 주택가격 하강 리스크가 상당하다"면서 "선진국에서 집값이 최대 14%까지 하락할 수 있다"고 예상했고요.
미국의 국책 모기지 기관인 프레디맥도 금리 인상으로 주택 수요가 위축될 가능성이 있다고 전망했습니다.
<앵커>
하지만 반대로 속도가 더뎌질 수는 있겠지만 상승은 계속될 것이다. 이런 관측도 있는데요.
이 근거는 어디서 찾을 수 있을까요?
<기자>
먼저 금리 인상만 가지고 집값 하락을 예측하는 것은 한계가 있다는 지적이 있는데요.
우리나라만 하더라도 과거 금리 변동의 영향은 정권에 따라, 지역별로 다르게 나타났습니다.
노무현 정부 때 금리가 2004년 3.25%에서 2007년 5.0%로 높아졌는데 당시 수도권 집값은 역대급으로 뛰었지만 지방은 안정된 모습을 보였고요.
이명박 정부 시절에는 2009년 2.0% 까지 기준금리를 내렸음에도 집값은 하락했습니다.
결국 부동산 시장은 유동성만으로 좌우되는 것이 아니라 다른 거시적인 요인이 복합적으로 반영돼 결정된다는 얘기입니다.
이와 관련해 한양대학교 이창무 교수의 말을 들어보겠습니다.
[이창무 한양대 도시공학과 교수 : 국제적인 금리 인상에 대한 추세가 발생한다면 과거에 발생했던 가격 상승에 대한 부분을 어느 정도 상쇄할 수 있는 안정화의 압력이 이뤄질 수 있겠죠. 다만 금리만의 문제가 아니라 코로나 사태가 가져온 주거 패턴의 변화가 있거든요. 금리를 덜어낸다고 하더라도 여전히 주택에 수요에 대한 기호 변화는 남아있을 거라고 생각해요. 폭락이라든가 이런 구도이기보다는 안정세에 대한 정도에서 금리 영향이 발생하지 않을까 생각합니다.]
또한 공급이 여전히 부족하다는 점도 집값 상승을 예측하게 만드는 요인입니다.
특히 미국의 경우 코로나19로 개인 공간과 더 넓은 마당을 가진 집을 원하는 고객들이 늘면서 주택 수요가 급증했지만 주택 공급은 크게 늘지 않고 있는 상황입니다.
미 부동산중개협회가 집계한 주택 재고량은 지난해 말 22년만에 최저 수준으로 떨어진 상태인데요.
온라인 부동산 기업 리얼터닷컴에 따르면 올해는 재고량이 조금 늘어날 것으로 예상되지만 증가폭은 겨우 0.3%에 그칠 것으로 예상되고 있습니다.
신규 주택 역시 목재 가격이 급등하고, 인력난까지 더해지면서 공급이 원활하지 않은 상황입니다.
이에 따라 리얼터닷컴은 올해 주택 가격이 2.9% 오를 것으로 분석했고요.
골드만삭스의 경우에는 공급 부족을 이유로 올해 미국의 집값이 16% 급등할 것으로 전망하고 있습니다.
또한 영국과 캐나다, 호주 등도 여전히 공급부족 문제에 시달리고 있어 집값 상승이 올해도 불가피할 것이란 분석입니다.
<앵커>
전 세계 부동산 가격 오름세에 투자에 대한 관심도 높아지고 있습니다.
특히 상업용 부동산 시장의 성장세가 두드러졌는데 올해도 이같은 현상이 계속될까요?
<기자>
지난해 글로벌 상업용 부동산 시장은 거래 규모는 1년 전보다 52% 늘어난 1조2600억달러로 역대 최대액을 갱신했습니다.
다만 시장은 미국, 섹터는 창고와 물류시설등 산업용 부동산, 그리고 멀티패밀리라고 하죠. 다가구 임대주택만 증가했고요.
코로나19 여파로 오피스와 호텔 등은 10% 이상 거래 규모가 줄었습니다.
올해 역시 상업용 부동산 시장 거래는 1조달러를 훌쩍 넘어설 것으로 예측되고 있고요.
역시 물류시설, 그리고 다가구 주택에 대해 투자가 몰릴 것으로 전망되고 있습니다.
이와 관련해 이원경 대신증권 대신증권 장기전략리서치부 팀장의 말을 들어보겠습니다.
[이원경 대신증권 장기전략리서치부 팀장 : 물류센터 입장에서는 이커머스라는 굉장히 성장이 고성장이 기대되는 임차인이 있기 때문에 시장 성장이 같이 가면서 물류 센터가 굉장히 투자 수요를 많이 받고 있고, 1~2인 가구가 많이 증가를 하고 있는데 1~2인 가구는 아무래도 소유보다는 집을 소유하는 것보다는 임차를 많이 선택해 왔다는 데이터가 있어요. 앞으로도 그럴 것이다. 그렇기 때문에 그런 장기적인 인구나 가구 구조의 이런 변화도 사실 멀티 패밀리라는 섹터에 굉장히 우호적이거든요.]
<앵커>
국내에서도 해외 부동산 투자가 늘고 있는데요. 직접투자도 있지만 펀드나 리츠같은 간접투자도 각광받고 있다고요.
<기자>
지난해 3분기 누적기준 국내에서 해외에 직접 투자한 부동산업 관련 자금은 총 46억6,000만달러로 전년 동기 대비 10.9% 늘었습니다.
해외 주택은 국내 보유 주택 수에서 제외돼서 종부세와 양도세 중과 대상이 아닌데요.
국내에 각종 규제가 강화되고 세금이 늘어나면서 자산가들이 해외 투자에 더 눈을 돌린 것으로 분석됩니다.
게다가 최근같은 달러 강세에는 환차익에 따른 추가 수익도 기대할 수 있기 때문입니다.
하지만 일반적인 투자자는 직접 투자가 쉽지 않은데요. 따라서 리츠와 펀드 같은 간접 투자를 활용할 수 있습니다.
국내에서 운영 중인 상장 리츠 가운데 해외 자산을 담고 있는 리츠는 제이알글로벌리츠와 미래에셋글로벌리츠 이렇게 2개가 있습니다.
각각 벨기에 소재 오피스와 미국 물류센터에 투자하는 상품인데요.
특히 제이알글로벌리츠의 연간 추정 배당률은 7%가 넘습니다.
지난해 상장 리츠의 평균 배당률은 평균 5.8% 수준이었던 것과 비교하면 상당히 높은 수준입니다.
물론 직접 해외 주식시장에서 상장 리츠에 투자하는 것도 가능합니다.
미국의 경우 지금 상장된 리츠가 200개 이상인 것으로 파악되고 있습니다.
펀드도 대안인데요. 지난해 말 기준 국내 부동산 펀드 순자산은 134조원에 달하는데 이 가운데 51%가 해외 투자 펀드입니다.
<앵커>
수고했습니다.
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