중년 기자의 중년을 위한 연금 이야기
주택연금을 가입하려는 사람도 이미 가입한 사람도 주택연금의 수수료 부담은 고민거리다.
주택연금 관련 문의 가운데 `한 달에 얼마나 받느냐`와 함께 가장 많이 이뤄지는 문의가 바로 `한 달에 얼마나 수수료를 내느냐`인 것만 보더라도 주택연금 가입에 있서 수수료 부담은 적지 않은 걸림돌이다.
그렇다면 실제로 주택연금의 수수료 구조는 어떻게 돼 있고 가입자의 부담은 어느 정도나 되는 것일까?
초기 등록비용은 주택금융공사가 지원
주택연금 가입자가 부담하는 수수료는 크게 3가지이다.
담보 취득 비용과 초기 보증료, 연 보증료이다.
이중 가입을 준비할 때 가장 먼저 필요한 담보 취득 비용부터 살펴보자.
이 비용은 연금 가입 시 초기에 담보를 설정할 때 들어가는 법무사 수수료와 등기 신청 수수료. 제 증명 발급비용, 등록 면허세, 지방교육세 등의 비용을 말하는데 한국주택금융공사에서 지원을 해주고 있다.
다만, 주택 소유권을 가입자가 갖는 저당권 방식은 세금(등록 면허세, 지방교육세)을 가입자가 직접 부담해야 한다.
등록 면허세 등 세금은 담보의 대상이 되는 주택을 제공하는 자가 부담하기 때문이다.
신탁 방식의 경우 소유권이 주택금융공사로 넘어가기 때문에 공사가 세금까지 부담할 수 있지만 저당권 방식은 가입자가 주택 소유자인 만큼 담보 제공자로서 세금 부담의 의무를 진다고 보면 된다.
첫 달만 내는 보증료, 매달 내는 보증료
담보 설정과 등기 등을 마친 후 연금을 받기 위한 준비가 끝나게 되면 보증료를 내게 된다.
이 보증료는 가입 후 첫 달에 한 번만 내는 초기 보증료와 매달 내야 하는 연 보증료가 있는데 각각 주택연금 종류에 따라 보증료율이 다르다.
일반 주택연금과 우대형(기초연금 수급자용)의 경우 초기 보증료율 1.5%, 연 보증료율은 0.75%이다.
주택 담보대출 상환용 주택연금은 초기 보증료와 연 보증료율이 모두 1%이다.
초기 보증료는 가입 당시 주택 가격을 기준으로 내는데, 일반 주택연금 가입자이고 집값이 10억 원이면 그의 1.5%인 1,500만 원을 내게 되는 것이다.
그리고 연 보증료는 가입 시부터 부과되는데 저번달 대출잔액과 그에 대한 대출이자 및 이번달 월지급금의 0.75%를 낸다.
매달 받는 연금액이 200만 원이고 전월말 대출잔액과 그에 대한 대출이자의 합계가 400만원이라고 하면 두 번째 달 연 보증료는 400만원에 이번달 월지급금인 200만원을 더한 값인 600만원의 0.75%인 4만 5천원을 12개월로 나눈 3.750원이 되는 것이다.
여기서 주의할 것은 매달 부담하는 수수료성 금액에는 연 보증료 외에 대출금리가 있고 이들 이자율이 적용되는 기준도 단순히 매달 받은 연금액이 아닌 대출이자에 누적 월지급금 등을 합한 대출 잔액이라는 것이다.
먼저 대출금리는 코픽스(신규취급액 기준/6개월 변동)와 CD(91일 물/3개월 변동) 금리 가운데 선택할 수 있는데 여기에 코픽스는 0.85% CD는 1.1%의 가산금리가 붙는다.
연 보증료율과 대출이자의 적용 기준이 되는 대출 잔액은 누적 월지급금에 개별 인출금, 보증료와 대출이자를 합한 금액을 말한다.
즉 첫 번째 달에는 월지급금과 개별 인출금, 초기 보증료를 합한 금액에 연 보증료율을 곱한 것이 대출 잔액이 되고 두 번째 달에는 첫 번째 대출 잔액에 대한 대출이자에 두 번째 받은 월지급금, 연 보증료, 개별 인출금을 더한 것이 대출 잔액이 된다.
또 세 번째 달에는 위의 두 번째 달의 대출 잔액에 대한 대출이자율을 적용하고 여기에 월지급금, 연 보증료, 개별 인출금을 더한 것이 대출 잔액으로 남는다.
다소 복잡한 구조의 수수료를 아래 조건을 대입해 계산식으로 풀어보면 다음과 같다.
<주택연금 가입 조건>
-주택가 : 10억원
-가입상품 : 일반 주택연금(초기보증료율 1.5% / 연보증료율 0.75%)
-월 지급금: 200만원
-일시인출금 : 없음
-대출금리 : 3.0%(코픽스)+가산금리(0.85%)=3.85%
<가입 시점>
(보증료는 가입 시 수취)
보증료 : 초기보증료 1500만원 + 연보증료 10,625원
(초기보증료 1500만원 + 월지급금 200만원 에 대한 연보증료)
대출이자 없음
대출잔액=17,010,625원
<가입 2개월 차>
대출이자 = 17,010,625×3.85%/12 = 54,576원ㆍ
연보증료 = (17,010,625+월지급금 200만원+ 54,576원)×0.75%/12 = 19,065,201× 0.75% /12 = 11,916원
대출잔액 = 17,010,625 + 54,576 + 2,000,000 + 11,916 = 19,077,117
<가입 3개월 차>
대출이자 = 19,077,117×3.85%/12 = 61,205원
연보증료 = (19,077,117 + 월지급금 200만원 + 61,205원) × 0.75%/12 = 21,138,322 × 0.75% /12 = 13,211원
대출잔액 = 19,077,117 + 61,205 + 2,000,000 + 13,211 = 21,151,533
전 달의 대출잔액에 이번 달의 대출이자와 월지급금, 연보증료가 가산돼 이달의 대출잔액이 되는 구조여서 가입자가 이를 제대로 이해하지 못하고 가입했다면 수년 후 생각과 달리 크게 불어난 이자 때문에 해지 고민을 하게 될 수도 있다.
다만 이들 이자는 매달 내가 받는 연금에서 제외하는 것이 아니라 회계상 매달 적립됐다가 가입자 사후에 주택 처분과 함께 정산을 하는 구조여서 월 지급금이 줄어들거나 당장에 갚아야 하는 문제는 없다.
또 불어나는 이자가 부담이라면 중간에 대출 잔액의 일부나 전부를 상환하는 선택지도 있다는 점을 알아두자.
주택연금 관련 문의 가운데 `한 달에 얼마나 받느냐`와 함께 가장 많이 이뤄지는 문의가 바로 `한 달에 얼마나 수수료를 내느냐`인 것만 보더라도 주택연금 가입에 있서 수수료 부담은 적지 않은 걸림돌이다.
그렇다면 실제로 주택연금의 수수료 구조는 어떻게 돼 있고 가입자의 부담은 어느 정도나 되는 것일까?
초기 등록비용은 주택금융공사가 지원
주택연금 가입자가 부담하는 수수료는 크게 3가지이다.
담보 취득 비용과 초기 보증료, 연 보증료이다.
이중 가입을 준비할 때 가장 먼저 필요한 담보 취득 비용부터 살펴보자.
이 비용은 연금 가입 시 초기에 담보를 설정할 때 들어가는 법무사 수수료와 등기 신청 수수료. 제 증명 발급비용, 등록 면허세, 지방교육세 등의 비용을 말하는데 한국주택금융공사에서 지원을 해주고 있다.
다만, 주택 소유권을 가입자가 갖는 저당권 방식은 세금(등록 면허세, 지방교육세)을 가입자가 직접 부담해야 한다.
등록 면허세 등 세금은 담보의 대상이 되는 주택을 제공하는 자가 부담하기 때문이다.
신탁 방식의 경우 소유권이 주택금융공사로 넘어가기 때문에 공사가 세금까지 부담할 수 있지만 저당권 방식은 가입자가 주택 소유자인 만큼 담보 제공자로서 세금 부담의 의무를 진다고 보면 된다.
첫 달만 내는 보증료, 매달 내는 보증료
담보 설정과 등기 등을 마친 후 연금을 받기 위한 준비가 끝나게 되면 보증료를 내게 된다.
이 보증료는 가입 후 첫 달에 한 번만 내는 초기 보증료와 매달 내야 하는 연 보증료가 있는데 각각 주택연금 종류에 따라 보증료율이 다르다.
일반 주택연금과 우대형(기초연금 수급자용)의 경우 초기 보증료율 1.5%, 연 보증료율은 0.75%이다.
주택 담보대출 상환용 주택연금은 초기 보증료와 연 보증료율이 모두 1%이다.
초기 보증료는 가입 당시 주택 가격을 기준으로 내는데, 일반 주택연금 가입자이고 집값이 10억 원이면 그의 1.5%인 1,500만 원을 내게 되는 것이다.
그리고 연 보증료는 가입 시부터 부과되는데 저번달 대출잔액과 그에 대한 대출이자 및 이번달 월지급금의 0.75%를 낸다.
매달 받는 연금액이 200만 원이고 전월말 대출잔액과 그에 대한 대출이자의 합계가 400만원이라고 하면 두 번째 달 연 보증료는 400만원에 이번달 월지급금인 200만원을 더한 값인 600만원의 0.75%인 4만 5천원을 12개월로 나눈 3.750원이 되는 것이다.
여기서 주의할 것은 매달 부담하는 수수료성 금액에는 연 보증료 외에 대출금리가 있고 이들 이자율이 적용되는 기준도 단순히 매달 받은 연금액이 아닌 대출이자에 누적 월지급금 등을 합한 대출 잔액이라는 것이다.
먼저 대출금리는 코픽스(신규취급액 기준/6개월 변동)와 CD(91일 물/3개월 변동) 금리 가운데 선택할 수 있는데 여기에 코픽스는 0.85% CD는 1.1%의 가산금리가 붙는다.
연 보증료율과 대출이자의 적용 기준이 되는 대출 잔액은 누적 월지급금에 개별 인출금, 보증료와 대출이자를 합한 금액을 말한다.
즉 첫 번째 달에는 월지급금과 개별 인출금, 초기 보증료를 합한 금액에 연 보증료율을 곱한 것이 대출 잔액이 되고 두 번째 달에는 첫 번째 대출 잔액에 대한 대출이자에 두 번째 받은 월지급금, 연 보증료, 개별 인출금을 더한 것이 대출 잔액이 된다.
또 세 번째 달에는 위의 두 번째 달의 대출 잔액에 대한 대출이자율을 적용하고 여기에 월지급금, 연 보증료, 개별 인출금을 더한 것이 대출 잔액으로 남는다.
다소 복잡한 구조의 수수료를 아래 조건을 대입해 계산식으로 풀어보면 다음과 같다.
<주택연금 가입 조건>
-주택가 : 10억원
-가입상품 : 일반 주택연금(초기보증료율 1.5% / 연보증료율 0.75%)
-월 지급금: 200만원
-일시인출금 : 없음
-대출금리 : 3.0%(코픽스)+가산금리(0.85%)=3.85%
<가입 시점>
(보증료는 가입 시 수취)
보증료 : 초기보증료 1500만원 + 연보증료 10,625원
(초기보증료 1500만원 + 월지급금 200만원 에 대한 연보증료)
대출이자 없음
대출잔액=17,010,625원
<가입 2개월 차>
대출이자 = 17,010,625×3.85%/12 = 54,576원ㆍ
연보증료 = (17,010,625+월지급금 200만원+ 54,576원)×0.75%/12 = 19,065,201× 0.75% /12 = 11,916원
대출잔액 = 17,010,625 + 54,576 + 2,000,000 + 11,916 = 19,077,117
<가입 3개월 차>
대출이자 = 19,077,117×3.85%/12 = 61,205원
연보증료 = (19,077,117 + 월지급금 200만원 + 61,205원) × 0.75%/12 = 21,138,322 × 0.75% /12 = 13,211원
대출잔액 = 19,077,117 + 61,205 + 2,000,000 + 13,211 = 21,151,533
전 달의 대출잔액에 이번 달의 대출이자와 월지급금, 연보증료가 가산돼 이달의 대출잔액이 되는 구조여서 가입자가 이를 제대로 이해하지 못하고 가입했다면 수년 후 생각과 달리 크게 불어난 이자 때문에 해지 고민을 하게 될 수도 있다.
다만 이들 이자는 매달 내가 받는 연금에서 제외하는 것이 아니라 회계상 매달 적립됐다가 가입자 사후에 주택 처분과 함께 정산을 하는 구조여서 월 지급금이 줄어들거나 당장에 갚아야 하는 문제는 없다.
또 불어나는 이자가 부담이라면 중간에 대출 잔액의 일부나 전부를 상환하는 선택지도 있다는 점을 알아두자.
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