"내년에도 상급지…준신축으로 갈아타야" [2025 부동산시장 대전망]

2연속 금리 인하에도 불구하고 내년 부동산 시장은 '상저하중'의 관망세가 짙어질 전망이다.

서울을 중심으로 분양가가 치솟고 지방과의 격차는 더욱 벌어질 것으로 관측된다. 이에 상급지 신축 위주로 '똘똘한 한 채'를 마련하되 안 되면 10년 이하 준신축으로라도 갈아타야 한다는 조언이다.

29일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 '2025 부동산시장 대전망' 강연회에서 "대출 규제로 거래 자체가 위축된 가운데 경제 성장률 전망이 1.9%로 하향 조정되는 등 지표가 좋지 않다"며 "내년 부동산 시장은 기준금리 인하에도 '상저하고'가 아닌 '상저하중' 정도의 숨 고르기 장세를 이어갈 것"이라고 내다봤다.

그러면서 "자기자본을 얼마나 쓸 수 있는지가 중요해진 만큼 주택 구입 타이밍보다는 어디에 구입하느냐에 따라 자산 가치가 달라질 것"이라며 내년에 접근해야 할 지역과 주택 유형을 공개했다.

함영진 랩장은 여전히 수요 대비 공급이 적고 신고가 거래가 꾸준히 이어진 서울을 주도주로 꼽았다. 지방은 지금보다 좋아지기 어렵고, 서울 안에서도 강남이나 한강변 등 상급지와 그렇지 않은 지역과의 양극화가 심화될 것이라는 분석이다.

함영진 랩장은 "서울은 대부분 정비사업으로 공급되는데 이 중 40%만이 일반분양 물량"이라며 "분양가 상한제가 적용돼도 3.3㎡당 6천만원, 7천만원까지 가격이 치솟고 호황기에 육박하는 청약 경쟁률을 기록하는 이유"라고 짚었다.

이어 "모든 지역이 동일한 패턴으로 시장이 움직이지 않고 상급지 위주의 갈아타기와 서울 내에서도 장기적으로 자본 이득을 볼 수 있는 지역으로의 쏠림이 뚜렷해질 것"이라고 덧붙였다.

다만 신규 분양시장은 신혼부부나 신생아 특례대출이 가능한 대상 등으로 수혜가 집중되는 만큼 준공 5년 이하 신축부터 10년 이하 준신축까지 염두에 둘 필요가 있다고 조언했다.

함 랩장은 "조정대상 지역 다주택자 양도세 중과 유예가 내년 5월9일 끝날 예정이고 종부세 부담도 여전한 상황"이라며 "당분간 다주택자가 시장에 돌아오기는 어렵기 때문에 똘똘한 한 채로 갈아타는 전략이 주효할 것"이라고 강조했다.