'광운대역세권 개발 효과' 본격화
9조원 대 고마진 자체 사업 보유
9조원 대 고마진 자체 사업 보유
<앵커>
건설주 어렵다는 소리 지긋지긋하게 들어보셨을 겁니다.
그런데 어제(5일)부터 2거래일 연속 주가가 강세를 보이면서 잘 나가는 건설사가 있습니다.
바로 HDC현대산업개발인데요. 비결이 무엇인지, 취재기자와 자세히 알아봅니다. 부동산부 방서후 기자 나와 있습니다.
방 기자. HDC현대산업개발에 무슨 일이 생긴 겁니까?
<기자>
간단히 말씀드리면 거의 석 달만에 3조원 정도를 벌었기 때문입니다.
최근 HDC현대산업개발의 광운대역세권 개발 프로젝트의 첫 단추인 '서울원 아이파크' 99가구에 대한 무순위 청약이 있었는데요.
일반분양으로 공급된 약 1,900가구 가운데 5%를 차지하는 물량인데, 최고 12대1의 경쟁률로 청약을 마쳤습니다.
청약 광풍 수준은 아니지만 남아 있던 물량이 전용면적 112㎡ 초과 중대형 면적인데다,
비강남권에서 평당 4천만원이라는 고분양가를 내세우고도 그정도 경쟁률이 나왔다는 겁니다.
이에 따라 HDC현산은 올해 1분기 안에 목표했던 분양률 95%를 무난히 돌파할 전망입니다.
이같은 분양률을 토대로 할 때 최대 2조7천억원의 분양대금이 준공(2028년 7월)까지 순차적으로 반영될 전망이고요.
준공 이후 추가로 최소 3천억원의 매출이 예상됩니다.
<앵커>
사실 건설사가 집을 파는 게 본업이잖아요. 특히 HDC현산처럼 국내 주택사업이 대부분인 회사는 더 그렇고요. 그게 그렇게 대단한 일인가요?
<기자>
분양이 시작된 지 3개월부터 6개월 사이의 분양률을 초기분양률이라고 합니다.
건설업계에서는 이 초기분양률이 70% 정도면 분양대금을 무난히 회수할 수 있는 현장이라고 봅니다.
서울원 아이파크의 경우 초기분양률이 90%를 넘겼고 벌써 95% 이야기가 나오니까 사실상 흥행 수준이라고 봐도 되겠죠.
무엇보다도 이 현장이 HDC현산이 단순 시공만 맡는 도급 사업장이 아니라는 점입니다.
광운대역 물류 부지를 매입해 주거 단지인 서울원 아이파크를 시작으로 상업시설과 업무시설 등을 복합 개발하는 자체 사업장인데요.
이렇게 단순 시공에 그치지 않고 부지까지 매입해서 개발하는 경우 건설사가 얻는 마진이 배 이상 치솟습니다.
더구나 요즘처럼 공사비 급등으로 인해 원가율이 90%를 넘나드는 시기엔 자체 사업의 수익률이 더 두드러질 수밖에 없고요.
실제로 HDC현산의 경우 지난해 4분기부터 서울원 아이파크의 매출이 반영되기 시작했고,
기존에 수원에서 분양했던 자체 사업장의 매출도 계속 반영되는 중입니다.
그 결과 지난해 자체 주택 매출 총이익률(GPM)이 연간 기준 24%로 외주 주택 마진을 크게 앞섰습니다.
<앵커>
주택 사업 중에서도 마진이 높은 자체 사업 비중이 높고, 거기에 그치지 않고 잘 팔았다, 이게 핵심인 것 같은데요. HDC현산의 이런 고마진 사업, 또 어떤 게 있습니까?
<기자>
일단 현재 진행 중인 광운대역세권 개발만 해도 총 사업비가 4조5천억원입니다.
그리고 용산철도병원(0.8조원), 공릉역세권(0.4조원), 잠실 마이스(0.5조원), 복정역세권(1.3조원) 등 주로 서울에 집중돼 있고요.
이밖에 의정부와 청라, 광명 등 수도권에서도 총 1조5천억원, 그러니까 전부 9조원에 달하는 자체 사업장을 보유 중입니다.
지금으로부터 10년 전, 그러니까 지난 2015년에도 HDC현산은 수원 권선구 아파트 개발을 중심으로 4조원 가량의 자체 수주잔고를 쌓으며 강한 주가 상승 사이클을 만들어 낸 바 있습니다.
지금은 그 배 이상의 자체 수주잔고가 있고, 서울 비중이 높기 때문에 사업성도 더 우수할 것이라는 분석이 나옵니다.
<앵커>
그런데 증권가의 평가는 어째 좀 박합니다. 목표주가를 하향한 리포트가 적지 않은데요.
<기자>
현산이 3년 전 일으켰던 붕괴사고와 관련해 영업정지 리스크가 최근 부각되고 있기 때문입니다.
사상자가 7명 발생했던 광주 화정아이파크 붕괴사고에 대한 서울시의 행정처분이 이달 중 나올 전망인데요.
국토교통부의 권고대로 영업정지가 내려지면 영업정지 기간 동안 새로운 사업을 수주할 수 없게 됩니다.
잠실 마이스 개발처럼 사업시행자로 참여가 예정된 프로젝트의 경우 손을 떼야 할 수도 있습니다.
다만 증권가의 리포트들을 보면요. 목표주가는 내렸지만 투자의견은 여전히 '매수'를 유지하고 있습니다.
영업정지 처분이 내려져도 현산이 법적 대응을 시사한 만큼 법원의 최종 판결까지는 시간이 걸리고, 처분 이전에 착공한 현장도 계속 공사를 진행할 수 있습니다.
쉽게 말해 서울원 아이파크 분양대금 3조원이 갑자기 증발하거나 하진 않는다는 거죠.
특히 이 서울원 아이파크 매출이 지난해 4분기부터 반영되기 시작했다고 했잖아요?
1개 분기만 반영됐는데도 현산의 자체사업 마진이 지난해 2분기와 3분기 대비 10% 포인트 이상 뛰었기 때문에,
영업정지 처분으로 인한 리스크를 어느 정도는 만회할 수 있을 것이란 분석입니다.
건설주 어렵다는 소리 지긋지긋하게 들어보셨을 겁니다.
그런데 어제(5일)부터 2거래일 연속 주가가 강세를 보이면서 잘 나가는 건설사가 있습니다.
바로 HDC현대산업개발인데요. 비결이 무엇인지, 취재기자와 자세히 알아봅니다. 부동산부 방서후 기자 나와 있습니다.
방 기자. HDC현대산업개발에 무슨 일이 생긴 겁니까?
<기자>
간단히 말씀드리면 거의 석 달만에 3조원 정도를 벌었기 때문입니다.
최근 HDC현대산업개발의 광운대역세권 개발 프로젝트의 첫 단추인 '서울원 아이파크' 99가구에 대한 무순위 청약이 있었는데요.
일반분양으로 공급된 약 1,900가구 가운데 5%를 차지하는 물량인데, 최고 12대1의 경쟁률로 청약을 마쳤습니다.
청약 광풍 수준은 아니지만 남아 있던 물량이 전용면적 112㎡ 초과 중대형 면적인데다,
비강남권에서 평당 4천만원이라는 고분양가를 내세우고도 그정도 경쟁률이 나왔다는 겁니다.
이에 따라 HDC현산은 올해 1분기 안에 목표했던 분양률 95%를 무난히 돌파할 전망입니다.
이같은 분양률을 토대로 할 때 최대 2조7천억원의 분양대금이 준공(2028년 7월)까지 순차적으로 반영될 전망이고요.
준공 이후 추가로 최소 3천억원의 매출이 예상됩니다.
<앵커>
사실 건설사가 집을 파는 게 본업이잖아요. 특히 HDC현산처럼 국내 주택사업이 대부분인 회사는 더 그렇고요. 그게 그렇게 대단한 일인가요?
<기자>
분양이 시작된 지 3개월부터 6개월 사이의 분양률을 초기분양률이라고 합니다.
건설업계에서는 이 초기분양률이 70% 정도면 분양대금을 무난히 회수할 수 있는 현장이라고 봅니다.
서울원 아이파크의 경우 초기분양률이 90%를 넘겼고 벌써 95% 이야기가 나오니까 사실상 흥행 수준이라고 봐도 되겠죠.
무엇보다도 이 현장이 HDC현산이 단순 시공만 맡는 도급 사업장이 아니라는 점입니다.
광운대역 물류 부지를 매입해 주거 단지인 서울원 아이파크를 시작으로 상업시설과 업무시설 등을 복합 개발하는 자체 사업장인데요.
이렇게 단순 시공에 그치지 않고 부지까지 매입해서 개발하는 경우 건설사가 얻는 마진이 배 이상 치솟습니다.
더구나 요즘처럼 공사비 급등으로 인해 원가율이 90%를 넘나드는 시기엔 자체 사업의 수익률이 더 두드러질 수밖에 없고요.
실제로 HDC현산의 경우 지난해 4분기부터 서울원 아이파크의 매출이 반영되기 시작했고,
기존에 수원에서 분양했던 자체 사업장의 매출도 계속 반영되는 중입니다.
그 결과 지난해 자체 주택 매출 총이익률(GPM)이 연간 기준 24%로 외주 주택 마진을 크게 앞섰습니다.
<앵커>
주택 사업 중에서도 마진이 높은 자체 사업 비중이 높고, 거기에 그치지 않고 잘 팔았다, 이게 핵심인 것 같은데요. HDC현산의 이런 고마진 사업, 또 어떤 게 있습니까?
<기자>
일단 현재 진행 중인 광운대역세권 개발만 해도 총 사업비가 4조5천억원입니다.
그리고 용산철도병원(0.8조원), 공릉역세권(0.4조원), 잠실 마이스(0.5조원), 복정역세권(1.3조원) 등 주로 서울에 집중돼 있고요.
이밖에 의정부와 청라, 광명 등 수도권에서도 총 1조5천억원, 그러니까 전부 9조원에 달하는 자체 사업장을 보유 중입니다.
지금으로부터 10년 전, 그러니까 지난 2015년에도 HDC현산은 수원 권선구 아파트 개발을 중심으로 4조원 가량의 자체 수주잔고를 쌓으며 강한 주가 상승 사이클을 만들어 낸 바 있습니다.
지금은 그 배 이상의 자체 수주잔고가 있고, 서울 비중이 높기 때문에 사업성도 더 우수할 것이라는 분석이 나옵니다.
<앵커>
그런데 증권가의 평가는 어째 좀 박합니다. 목표주가를 하향한 리포트가 적지 않은데요.
<기자>
현산이 3년 전 일으켰던 붕괴사고와 관련해 영업정지 리스크가 최근 부각되고 있기 때문입니다.
사상자가 7명 발생했던 광주 화정아이파크 붕괴사고에 대한 서울시의 행정처분이 이달 중 나올 전망인데요.
국토교통부의 권고대로 영업정지가 내려지면 영업정지 기간 동안 새로운 사업을 수주할 수 없게 됩니다.
잠실 마이스 개발처럼 사업시행자로 참여가 예정된 프로젝트의 경우 손을 떼야 할 수도 있습니다.
다만 증권가의 리포트들을 보면요. 목표주가는 내렸지만 투자의견은 여전히 '매수'를 유지하고 있습니다.
영업정지 처분이 내려져도 현산이 법적 대응을 시사한 만큼 법원의 최종 판결까지는 시간이 걸리고, 처분 이전에 착공한 현장도 계속 공사를 진행할 수 있습니다.
쉽게 말해 서울원 아이파크 분양대금 3조원이 갑자기 증발하거나 하진 않는다는 거죠.
특히 이 서울원 아이파크 매출이 지난해 4분기부터 반영되기 시작했다고 했잖아요?
1개 분기만 반영됐는데도 현산의 자체사업 마진이 지난해 2분기와 3분기 대비 10% 포인트 이상 뛰었기 때문에,
영업정지 처분으로 인한 리스크를 어느 정도는 만회할 수 있을 것이란 분석입니다.
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