민간 부채 절반이 부동산에...11년 만에 2.3배 급증

우리나라 개인과 기업의 빚 절반이 부동산 관련 대출에 쏠려 경제 성장을 위축하고, 금융 안정과 산업 경쟁력을 떨어뜨린다는 한국은행 지적이 나왔다.

한은이 3일 한국금융연구원과 공동 정책 컨퍼런스에서 발표한 '부동산 신용집중 구조적 원인과 문제' 보고서에 따르면 우리나라 부동산 신용(빚) 규모는 작년 말 1,932조 5천억 원이다. 전체 민간(개인+기업) 신용의 49.7%에 이른다.

여기서 말하는 부동산 신용은 금융기관이 공급한 가계 부동산대출(주택 관련 대출+비주택 부동산 담보 대출)과 부동산·건설업 기업대출(프로젝트 파이낸싱 대출 포함)의 합계로 정의했다.

2014년 이후 부동산 신용은 연 평균 100조원씩 급증해 지난해 말 기준 2013년 말의 2.3배로 불었다.



부동산 부문에 대출이 집중되는 원인으로는 가계·기업의 부동산 투자, 금융기관의 이자 수익 중심 영업, 부동산 대출 관련 자본 부담이 적은 규제 등이 꼽혔다.

가계는 주택이 다른 자산보다 높은 장기 수익률을 보이자 레버리지(차입)를 동반한 주택투자를 계속 늘리고 있다. 그 결과 2023년 기준 우리나라 가계의 부동산 자산 비중(64%)은 경제협력개발기구(OECD) 평균(52.9%)을 크게 웃돈다.

기업 측면에서는 부동산 업황이 장기간 호조를 보이면서 관련 기업 수가 늘어난 데다가, 부동산·건설업 특성상 초기 투자를 외부 자금에 크게 의존하면서 대출 수요도 급증했다.

은행은 이자 이익 의존도가 높은 수익 구조에 맞춰서 안정적 부동산 담보 중심으로 대출을 확대하는 데 영업의 초점을 맞추고 있다. 특히 주택 관련 대출은 기업대출과 비교해 상대적으로 리스크가 적어 안정적 수익 확보에 유리하다.

정책금융도 부동산 신용 쏠림의 한 요인으로 지목됐다. 은행 주담대보다 낮은 금리 수준과 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 배제 등 규제 이점이 정책 대출 수요를 늘려왔다는 게 한은의 설명이다.

이어 한은은 "대출이 부동산 부문에만 집중되면 자본 생산성 저하, 소비 위축 등을 통해 경제 성장을 제한할 수 있다"고 경고했다.

민간신용과 성장 관계를 실증 분석한 결과, 부동산 중심의 민간신용 확대가 지속될 경우 실제로 민간신용의 성장 기여도가 떨어졌다.

자본 생산성이 다른 업종보다 낮은 부동산업에 신용이 집중될수록 전체 자본 부가가치 창출 효과가 약해지기 때문이다.

대내외 충격에 부동산 가격이 급락하면 담보가치 축소와 채권 회수율 하락 등으로 금융기관의 건전성이 나빠져 신용 공급이 줄고 그 결과 민간 소비와 투자가 제약될 가능성도 있다.

아울러, 금융기관들이 부동산 신용 확대에만 안주해 혁신에 소홀하면 국내 금융산업의 경쟁력에도 문제가 생길 수 있다는 지적이다.

윤옥자 한은 금융시장연구팀장은 "금융기관 신용의 부동산 쏠림을 완화하고 생산적 부문으로 자금 공급을 유도하려면 단기적으로 부동산 신용 증가세를 적정 수준 이내로 관리하고, 금융기관의 부동산 대출 취급 유인이 억제될 수 있도록 자본 규제를 보완하고 생산적 기업대출 취급에 대한 인센티브를 강화할 필요가 있다"고 말했다.

현재 국제결제은행(BIS) 기준 자본 규제에서는 부동산 담보 대출의 자본 확충 부담이 다른 대출보다 작기 때문에 주담대나 부동산업 대출을 늘리는 게 은행 입장에서 유리하다. 부동산 담보 대출의 위험 가중치가 일반 기업대출의 약 5분의 3 수준이기 때문이다.

윤 팀장은 " 규제 관련해서는 기본적으론 글로벌 스탠다드를 유지하는게 우선 고려될 부분이고 조정의 여지가 크지 않다고 보고는 있다"면서도 "국가별로 재량권 내에서 위험가중치를 차등 적용하거나 폭을 조정하는 등 해외 사례가 있다"고 덧붙였다.