"전세가 1% 오르면 매매가 0.65% 상승…금리도 영향"

주택 전세가격이 매매가격의 변동성을 확대시키는 요인으로 작동한다는 연구 결과가 나왔다.

한국에만 있는 전세 제도가 주택시장 변동성을 키우고 있다는 사실이 수치로 확인된 것이다.

국토연구원이 20일 발간한 '주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향'에 따르면, 전세가격이 1% 오를 경우 주택 매매가격은 0.655% 상승하는 것으로 분석됐다.

집값 변동성이 높은 시기에는 전세가격이 1% 오를 때 매매가격이 0.706% 상승하는 것으로 나타났다.

전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'도 주택 매매가격 변동성을 확대하는 것으로 파악됐다.

국토연구원에 따르면, 갭투자가 1% 증가할 경우 주택 매매가격은 0.148% 상승하는 것으로 분석됐으며, 권역별로는 수도권 0.179%, 지방 0.128% 각각 올라 수도권에서의 영향이 더 큰 것으로 확인됐다.

금리 인하가 수도권 주택시장의 변동성을 확대한다는 결론도 도출됐다.

금리가 1%p 하락할 때 매매가격은 0.04% 올랐고 특히 수도권은 0.106%, 지방은 0.024% 각각 상승했다. 금리 인하의 효과가 지방보다 수도권에서 더 크게 나타난 것이다.

OECD(경제협력개발기구) 21개국에 대한 실증분석 결과도 나왔다.

금리, 실업률, 대도시화율 등이 주택 가격에 영향을 미치는 요인으로 나타났다.

특히 대도시화율이 1%p 오르면 주택가격은 2.2% 상승하는 것으로 분석됐다.

인구가 밀집한 도시일수록 가격 변동성이 커진다는 것이다.

이 추세는 2010년 이후 더욱 강화돼 대도시화율 1%p의 증가는 주택가격 10.3% 상승으로 이어졌다.

국토연은 주택시장 안정화를 위한 정책 방안으로 실수요자 중심의 정책모기지 운용, 유한책임대출 제도 도입, 금리·경기 사이클에 따라 조정되는 유연한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 체계 구축 등을 제안했다.

박진백 국토연 부동산시장정책연구센터 부연구위원은 "전세대출이 갭투자 자금으로 유입되는 것을 방지하기 위한 규제 정비가 필요하다"며 "일반 전세자금대출에 대한 DSR 적용 확대와 함께 저소득층에 대한 예외 적용, 전세금 과대 책정과 정보 비대칭 해소를 위한 전세가격 적정성 평가 시스템 도입도 필요하다"고 말했다.