어제 취임 한 달을 맞아 타운홀 미팅에 나선 이재명 대통령께서 우리 국민의 재산증식 수단이 부동산에서 주식으로 바뀌어야 한다고 재차 강조했는데요. 이럼에 따라 최근 강남 아파트 가격이 주춤한 것을 놓고 “종전과 다르지 않겠느냐”는 시각이 나오고 있습니다.과연 강남 아파트 가격이 꺾여 이곳에서 이탈한 자금이 증시로 들어올 수 있느냐가 코스피가 5000가는 데 커다란 변수가 될 것으로 보이는 데요. 도움 말씀을 주기 위해 한국경제신문사의 한상춘 논설위원 나와 계십니다.
Q. 미국 증시가 6월 고용지표 결과에 따라 일희일비하는 모습을 보이고 있는데요. 그만큼 경기와 금리변경에 직접돼 있기 때문이지 않습니까?
- 연준, data dependent에 따라 기준금리 변경
- 파월, 경기판단은 고용지표 움직임이 가장 중요
- 고용지표 결과 따라 기준금리 변경 시각 달라져
- 6월 실업률 4.1%, 예상선 4.3% 크게 하회
- 필립스 관계 정상화, 인플레이션 압력 높아질 듯
- 이달 FOMC 회의, 트럼프 금리인하 수용 어려워
- 나스닥과 S&P 사상 최고, 부동산 자금 유입되나?
- 트럼프 감세법 통과·베선트 상호관세 차등 부과
Q. 증시로 자금이 이동할 때 가장 늦게 반응하는 부동산 자금이 미국 증시로 들어온다는 것은 위험자산 선호 심리가 높아지는 확실한 증표이지 않습니까?
- 그레이트 로테이션, 다른 시장에서 증시로 이동
- 부동산 이탈 자금, 그레이트 로테이션 중 늦게 반응
- 부동산 이탈 자금 증시로 유입, 보는 시각 엇갈려
- 확실한 위험자산 선호 증표, 올해 서머랠리 오나?
- VIX, 4월 8일 ‘52’ → 7월 3일 ‘16’으로 급락
- FGI 지수, 4월 8일 ‘3’ → 7월 3일 ‘78’로 급등
- FGI, 올해 처음 ‘극단적 탐욕’ 진입, 7월 위기설?
Q. 미국에서 부동산 자금이 증시로 유입되는 실체를 알아보기 위해서는 미국 부동산 시장부터 알아볼 필요가 있지 않습니까?
- 증시로 유입 부동산 자금, 주거용보다 상업용
- 상업용 부동산 시장, 연준의 중립금리에 더 민감
- 연준 점도표상 중립금리, 6개월 간 3.9% 유지
- r* 금리, 경기를 침체 혹은 과열시키지 금리
- r** 금리, 금융 건전성 훼손시키지 않는 금리
- r*가 r** 금리보다 높으면 금융시스템 불안
- 물가만 잡기 위해 통화정책, 부동산 불균형 심화
- 美 상업용 부동산 시장, 2018년 이후 장기 침체
- 정도 차 있지만 韓 등 美 이외 국가도 마찬가지
Q. 상업용 부동산 시장 침체가 장기화됨에 따라 우리나라 해외 부동산 투자 손실이 심각한 상황에 몰리고 있지 않습니까?
- 2018년 해외 부동산 투자 붐, 결국 이때가 정점
- 라몬트, 붕괴 직전에 투자하는 ‘uncanny ability’
- 韓 해외 부동산 투자, 2022년 3월부터 문제 시작
- 2023년 홍콩 골딘 파이낸셜 센터, 투자액 90% 손실
- 2024년 벨기에 투아송도르, 투자액 100% 전액 손실
- 뉴욕 85 브로드스트리트·뉴욕 1551 브로드웨이
- 프러퍼티·프랑크푸르트 트리아논 등 대형 손실
- 이재명 정부, 이 문제 자세히 들여다볼 필요 있어
Q. 한국 증시도 모처럼 활기를 찾음에 따라 증시로 속속 자금이 이동괴기 있지 않습니까? 미국처럼 부동산 시장에서 이탈된 자금이 들어오느냐가 관심이지 않습니까?
- 외국인 자금 주도, 다른 자금도 속속 증시 유입
- 예금·퇴장통화·코인 자금까지 속속 증시로 유입
- 부동산 이탈 자금도 증시로 유입되나? 최대 관심
- 한국의 경우 부동산 이탈자금, 강남 아파트 자금
- 강남 아파트 가격지표, 현 정부 출범 이후 주춤
- 서울대 교수(필패론), 강남 아파트 17% 정도 급락
- 민간 전문가(불패론), 주춤거리겠지만 상승 재진입
Q. 경제공부하고 가지요? 강남 아파트 가격을 얘기할 때 단골메뉴처럼 등장하는 불패론과 필패론은 무엇을 말하는 것인지 말씀해 주시지요.
- 발레리 줄레조 “韓은 아파트 위주 기형적 주거”
- 아파트가 가장 유효한 재테크 수단으로 정착
- 이 등식이 깨지지 않는 한 ‘강남 불패론(不敗論)’
- 다치키 마코토 “저출산·고령화 부동산 버블 붕괴”
- 한때 일본의 강남으로 불리웠던 세타가야도 폭락
- 강남 아파트는 반드시 떨어진다, ‘필패론(必敗論)’
- 지금까지로만 본다면 필패론보다 불패론이 적중
Q. 강남 아파트 ‘필패론’이 틀린 데에는 근거로 삼고 있는 인구통계학적 기법이 결국은 들어맞지 않는다는 것이지 않습니까?
- 자산계층이 두터우냐 근거로 부동산값 결정
- 저출산·고령화, 핵심자산계층 2018년 이후 급감
- 필패론 “강남 아파트 가격 장기 침체 빠질 것”
- 인구통계학적 이론, 국가 간 인구이동 경시
- 제레미 시겔 교수, ‘글로벌 해법’ 제시해 반박
- GS, 특정국 인구수와 인구구성 상 한계 극복
- 1가구 4인에서 1가구 1인, 인구 증가와 동일
- 똘똘한 집 한 채 투자, 인구 증가와 같은 효과
Q. 결론을 맺어 보지요. 현 정부 출범 이후 주춤거리는 강남 아파트 가격은 “이번에는다르다”라는 시각이 나오고 있는데요. 증시로 들어올 가능성은 얼마나 된다고 보십니까?
- 韓 자산시장, 강남 아파트와 주가 간 ‘동조화’
- 강남 아파트냐? 주식이냐? 증시 정책이 더 좌우
- 강남 아파트, 부동산 대책으로만 대응하면 안 돼
- 현 정부 친증시 정책, 오랜만에 제대로 된 대책
- 이재명 대통령, 국민 富 수단은 부동산에서 증시
- 친증시 정책 더 세게 해야 강남 아파트 자금 유입
- 강남 아파트 불패와 필패, 더는 거론하지 말아야
지금까지 한국경제신문사의 한상춘 논설위원이었습니다.
Q. 미국 증시가 6월 고용지표 결과에 따라 일희일비하는 모습을 보이고 있는데요. 그만큼 경기와 금리변경에 직접돼 있기 때문이지 않습니까?
- 연준, data dependent에 따라 기준금리 변경
- 파월, 경기판단은 고용지표 움직임이 가장 중요
- 고용지표 결과 따라 기준금리 변경 시각 달라져
- 6월 실업률 4.1%, 예상선 4.3% 크게 하회
- 필립스 관계 정상화, 인플레이션 압력 높아질 듯
- 이달 FOMC 회의, 트럼프 금리인하 수용 어려워
- 나스닥과 S&P 사상 최고, 부동산 자금 유입되나?
- 트럼프 감세법 통과·베선트 상호관세 차등 부과
Q. 증시로 자금이 이동할 때 가장 늦게 반응하는 부동산 자금이 미국 증시로 들어온다는 것은 위험자산 선호 심리가 높아지는 확실한 증표이지 않습니까?
- 그레이트 로테이션, 다른 시장에서 증시로 이동
- 부동산 이탈 자금, 그레이트 로테이션 중 늦게 반응
- 부동산 이탈 자금 증시로 유입, 보는 시각 엇갈려
- 확실한 위험자산 선호 증표, 올해 서머랠리 오나?
- VIX, 4월 8일 ‘52’ → 7월 3일 ‘16’으로 급락
- FGI 지수, 4월 8일 ‘3’ → 7월 3일 ‘78’로 급등
- FGI, 올해 처음 ‘극단적 탐욕’ 진입, 7월 위기설?
Q. 미국에서 부동산 자금이 증시로 유입되는 실체를 알아보기 위해서는 미국 부동산 시장부터 알아볼 필요가 있지 않습니까?
- 증시로 유입 부동산 자금, 주거용보다 상업용
- 상업용 부동산 시장, 연준의 중립금리에 더 민감
- 연준 점도표상 중립금리, 6개월 간 3.9% 유지
- r* 금리, 경기를 침체 혹은 과열시키지 금리
- r** 금리, 금융 건전성 훼손시키지 않는 금리
- r*가 r** 금리보다 높으면 금융시스템 불안
- 물가만 잡기 위해 통화정책, 부동산 불균형 심화
- 美 상업용 부동산 시장, 2018년 이후 장기 침체
- 정도 차 있지만 韓 등 美 이외 국가도 마찬가지
Q. 상업용 부동산 시장 침체가 장기화됨에 따라 우리나라 해외 부동산 투자 손실이 심각한 상황에 몰리고 있지 않습니까?
- 2018년 해외 부동산 투자 붐, 결국 이때가 정점
- 라몬트, 붕괴 직전에 투자하는 ‘uncanny ability’
- 韓 해외 부동산 투자, 2022년 3월부터 문제 시작
- 2023년 홍콩 골딘 파이낸셜 센터, 투자액 90% 손실
- 2024년 벨기에 투아송도르, 투자액 100% 전액 손실
- 뉴욕 85 브로드스트리트·뉴욕 1551 브로드웨이
- 프러퍼티·프랑크푸르트 트리아논 등 대형 손실
- 이재명 정부, 이 문제 자세히 들여다볼 필요 있어
Q. 한국 증시도 모처럼 활기를 찾음에 따라 증시로 속속 자금이 이동괴기 있지 않습니까? 미국처럼 부동산 시장에서 이탈된 자금이 들어오느냐가 관심이지 않습니까?
- 외국인 자금 주도, 다른 자금도 속속 증시 유입
- 예금·퇴장통화·코인 자금까지 속속 증시로 유입
- 부동산 이탈 자금도 증시로 유입되나? 최대 관심
- 한국의 경우 부동산 이탈자금, 강남 아파트 자금
- 강남 아파트 가격지표, 현 정부 출범 이후 주춤
- 서울대 교수(필패론), 강남 아파트 17% 정도 급락
- 민간 전문가(불패론), 주춤거리겠지만 상승 재진입
Q. 경제공부하고 가지요? 강남 아파트 가격을 얘기할 때 단골메뉴처럼 등장하는 불패론과 필패론은 무엇을 말하는 것인지 말씀해 주시지요.
- 발레리 줄레조 “韓은 아파트 위주 기형적 주거”
- 아파트가 가장 유효한 재테크 수단으로 정착
- 이 등식이 깨지지 않는 한 ‘강남 불패론(不敗論)’
- 다치키 마코토 “저출산·고령화 부동산 버블 붕괴”
- 한때 일본의 강남으로 불리웠던 세타가야도 폭락
- 강남 아파트는 반드시 떨어진다, ‘필패론(必敗論)’
- 지금까지로만 본다면 필패론보다 불패론이 적중
Q. 강남 아파트 ‘필패론’이 틀린 데에는 근거로 삼고 있는 인구통계학적 기법이 결국은 들어맞지 않는다는 것이지 않습니까?
- 자산계층이 두터우냐 근거로 부동산값 결정
- 저출산·고령화, 핵심자산계층 2018년 이후 급감
- 필패론 “강남 아파트 가격 장기 침체 빠질 것”
- 인구통계학적 이론, 국가 간 인구이동 경시
- 제레미 시겔 교수, ‘글로벌 해법’ 제시해 반박
- GS, 특정국 인구수와 인구구성 상 한계 극복
- 1가구 4인에서 1가구 1인, 인구 증가와 동일
- 똘똘한 집 한 채 투자, 인구 증가와 같은 효과
Q. 결론을 맺어 보지요. 현 정부 출범 이후 주춤거리는 강남 아파트 가격은 “이번에는다르다”라는 시각이 나오고 있는데요. 증시로 들어올 가능성은 얼마나 된다고 보십니까?
- 韓 자산시장, 강남 아파트와 주가 간 ‘동조화’
- 강남 아파트냐? 주식이냐? 증시 정책이 더 좌우
- 강남 아파트, 부동산 대책으로만 대응하면 안 돼
- 현 정부 친증시 정책, 오랜만에 제대로 된 대책
- 이재명 대통령, 국민 富 수단은 부동산에서 증시
- 친증시 정책 더 세게 해야 강남 아파트 자금 유입
- 강남 아파트 불패와 필패, 더는 거론하지 말아야
지금까지 한국경제신문사의 한상춘 논설위원이었습니다.
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