정창래 "6·27 규제로 어려워진 내집 마련…해법은 '여기'" [와우아카데미]

정부의 6·27 부동산 대출 규제 강화 조치로 주택담보대출 한도가 축소되고 전세자금대출 요건까지 까다로워지면서 내 집 마련의 문턱이 한층 더 높아졌다. 수도권을 중심으로 주택 시장의 양극화가 심화되는 가운데, 실수요자들이 소액으로 내 집을 마련할 수 있는 대안으로 '초기 재개발 지역' 투자가 주목받고 있다.

최근 몇 년간 수도권 주택 시장은 소위 '똘똘한 한 채' 선호 현상의 심화로 초유의 양극화를 겪고 있다. 강남3구와 용산 등 핵심 지역은 3월 토지거래허가구역 확대에도 불구하고 신고가를 경신하는 등 견고한 상승세를 이어갔다. 이는 한강 벨트 등 인접 지역으로 풍선효과를 불러오며 가격이 급등하는 악순환을 낳았다.

이러한 상황에서 6월 27일 발표된 추가 대출 규제는 실수요자들의 자금 마련 계획에 직격탄이 됐다. 주택담보대출 한도가 줄고 전세자금대출마저 제한되면서 내 집 마련을 위한 '자금 사다리'가 사실상 끊겼다는 평가다.

이번 조치로 기존의 내 집 마련 방법으로 여겨졌던 청약과 전세를 낀 매입(갭투자) 방식은 현실적인 대안이 되지 못하고 있다.

먼저 청약의 경우 서울의 6월 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 약 4600만 원에 육박하는 상황이다. 대출이 까다로워지며 자금 조달에 어려움을 겪는 이들이 청약에서 이탈하는 조짐을 보이고 있다.

전세를 활용한 갭투자 역시 막대한 초기 자금이 필요해졌다. 2017년만 해도 서울 중급지 아파트는 2억원 내외의 투자금으로 매입이 가능했지만, 2025년 현재는 최소 7억~8억원의 자금이 있어야 매입을 고려해 볼 수 있는 실정이다. 이마저도 6·27 대책으로 더욱 어려워졌다는 평가다.

한국경제TV 와우아카데미 강사인 정창래 드림부동산투자연구소장은 '초기 재개발 지역' 투자를 대안으로 제시했다.

청약과 갭투자 같은 전통적인 내 집 마련 방식이 막힌 상황에서 초기 재개발 지역은 많지 않은 현금으로도 내 집 마련에 성공할 수 있는 숨은 투자처라는 것이다. 초기 재개발 지역은 아직 정비계획이 확정되지 않았지만 향후 사업 진척도에 따라 가치 상승을 기대할 수 있고, 진입 장벽이 상대적으로 낮다는 장점이 있다.

특히 서울의 신규 아파트 공급이 재개발·재건축 같은 정비사업을 통해 이뤄질 수밖에 없다는 점도 주목할 만한 요인이다. 현 정부는 신도시 개발을 통한 주택 공급에는 선을 그은 상황이다. 결국 정비사업 활성화로 귀결될 수밖에 없는 만큼 초기 재개발 지역의 사업 추진 가능성이 그 어느 때보다 높다는 분석이다.

정창래 대표는 "단기 시세 차익을 좇기보다는 구조적 변화에 대응하는 장기적 전략이 중요한 시점"이라며 "내 집 마련이 어려운 시대일수록 시야를 넓혀 소액으로 진입 가능한 유망 지역을 선점하는 것이 현명한 선택이 될 수 있다"고 조언했다.

정 대표는 한국경제TV 교육 플랫폼 와우아카데미에서 이같은 초기 재개발 지역 투자 전략을 소개한다. 이와 함께 △시장 입지 분석 △정책 흐름을 읽는 법 △소액 투자 전략 △빌라 재개발·재건축 투자 타이밍 등 부동산 실전 투자에 필요한 핵심 노하우를 전수할 예정이다.