“싸게, 빨리, 확실하게 아파트를 짓겠다.” 하지만 그 말 뒤엔, 토지도, 시공사도, 보장도 없는 경우가 대부분입니다. 지주택(지역주택조합) 사기는 구조 자체가 ‘사기’라는 말이 나올 정도로 복잡하게 얽혀 있습니다. 오늘 우동집 인터뷰에서는 신동운 서인 법률사무소 변호사와 함께 지주택의 허위 약속, 무효 계약, 그리고 돌려받지 못한 돈의 현실을 짚어봤습니다.
Q: 지역주택조합, 왜 이렇게 사기 피해가 많다는 얘기가 끊이질 않나요?
A: 일단은 지주택은 내가 이 지역의 땅을 사서 짓겠다 이거예요. (재개발, 재건축과 달리) 토지 확보가 안 된 상태에서 조합원 모집이 시작이 됩니다. 결국에는 땅을 못 구하게 되면 집을 못 짓는 거니까 거기서 문제가 시작이 되죠. 5년 만에 주변 시세보다 30% 싸게 39층에 랜드마크를 짓겠다. 이런 식으로 다 얘기를 하고 분담금 되게 저렴하게 이렇게 얘기를 합니다. 실제로는 그렇게 되는 사례는 거의 없다고 보시면 돼요. 조합장 입장에서는 사업이 빨리 끝나면 안 돼요. 길게 길게 끌어줘야 그동안 빼먹을 게 많잖아요.
Q: 분담금이 몇 배로 늘어나도 ‘사기’로 인정받기 어렵다는데, 그 이유는 뭘까요?
A: 처음에 분담금이 이만큼 주겠다고 5억이면 된다. 만약에 15억으로 분담금이 늘어난다고 해도 이게 사기로 보지 않아요. 판례에서는 지주택이라는 것들은 분담금이 증가할 수 있고 이런 시행착오가 있을 거라는 거를 다들 예상을 할 거다. 이렇게 판단을 해요. 또 문제가 뭐냐면 추가로 분담금을 내라고 했을 때 안 내게 되면 조합원 탈퇴가 됩니다. 그럼 기존에 냈던 돈들이 다 날라가는 거예요.
소송으로 가게 되면 2,3년은 잡아먹습니다. (승소 판결이 나외도) 돈을 받을 곳이 없어요. 한국은행에서 주는 게 아니잖아요. 법원에서 판례가 기망사례로 계약 취소가 돼도 강제 집행할 것도 없고 아무것도 없어요. 변호사만 좋은 일 시키는 거죠. (지주택) 하시면 안 됩니다.
Q: 계약이 취소돼도 돈을 돌려받기 어렵다는 말, 실제로는 어떤 경우에만 가능할까요?
A: 조합원 모집 홍보를 했을 때 단순한 허위, 사소한 과장 정도가 아니라 실현 불가능한 약속을 했던 경우들이에요. 예를 들면 아까 말한 39층을 지으려면 3종 주거지역이어야 돼요. 그런데 사실 여기가 2종 주거지역이었던 거죠. 애초에 지을 수 없었던 건물들을 짓겠다라고 홍보를 하면서…그게 명확하게 드러났을 경우에만요. 취소가 되는 경우는 드뭅니다.
도시정비법에 비해서 자료 공개를 해야 되는 부분들이 적습니다. 그래서 법원을 통해서 자료를 받아내야 되는데 자료를 받아내서 이 조합장이 실제로 제대로 일을 했는지 여부를 따져봐야 될 것 같아요. 그렇게 자료를 확보해서 이 사람들이 불법이 뭐가 있는지 이런 것을 파악을 하고 내용을 가지고 압박을 들어가는 그런 수준으로 가는 게 가장 효율적인 방법입니다.
협의를 일단 해보는 거죠. 조합장하고요. 보통 진상을 부리는 건데 그 사람들의 입장에서는 잘못한 것들을 찾아내 그거를 가지고 흔드는 거죠. 이거 횡령이다, 이거 배임이다, 사기다 이런 식으로요. 다양한 방법들을 통해서 내 돈을 먼저 돌려받는 건데 보통 어떻게 돌려받냐면요. 조합원 가입을 하면 이 돈이 조합 신탁 계좌로 가는 게 원칙인데, 새롭게 속은 피해자들이 나타나면 이 돈을 그냥 주는 겁니다. 즉, 새로운 사람의 피해자가 나타나야 돌려받는거죠.
Q: “시공사 확정”, “100% 안심보장증서 발급” 같은 광고 문구, 실제로 믿어도 되는 걸까요?
A: 현대건설, 롯데건설 이러면서 축하합니다 이런 식으로 현수막이 붙어있어요. 그러면 일반인들은 여기서 이미 시공을 하기로 했구나라고 생각을 할 수 있는데 일단은 그건 아니고 일단은 MOU(업무협약) 정도만 체결한 상태일 거예요. 근데 일반인들은 이미 시공사까지 선정이 됐다 이렇게 판단을 할 수 있는 가능성이 있죠. 시공사가 선정이 되려면 사업계획 승인까지 완료가 된 이후에 시공사 승인이 들어가는 거기 때문입니다. 이미 토지사용권원을 70%~80% 확보했다 이렇게 얘기를 많이 해요. 그러면 일반인들이 볼 때는 땅을 벌써 80%를 샀구나라고 생각을 하잖아요. 그런데 토지 사용 권한은 나중에 내가 이 땅을 사용을 해줄게라는 채권적 계약에 불과합니다. 소유권이 넘어간 게 아니에요. 토지 사용 권한이랑 토지 확보율이랑은 별개로 가야 됩니다. 그런데 보통 토지 사용 권한을 착각을 하는 경우가 많죠.
또 총회 결의가 없이 그냥 홍보물에만 안심보장증서를 넣어주는 거죠. 그러면 법적으로는 이게 무효예요. 그래도 꼭 하고 싶으시다면 업무대행사가 어떤 된지를 좀 잘 봐야 돼요. 지금 주택법상으로는 자본금 5억만 있으면 사실 업무대행사 등록이 되거든요. 관할 구청에 좀 문의를 해보시는 게 좋아요. 이 관할 구청 주택과에 문의를 하시면 내가 최초 조합원이 아닌 이상 민원들이 많이 이미 들어와 있을 거거든요. 이제 이분들한테 상담을 요청을 하시면 솔직하게 말을 해줄 겁니다.
Q: 지주택 제도, 이렇게 문제 많은데 개선 방안은 없을까요?
A: 지주택은 이제 논리적으로 직접 시행을 자기네가 하기에 30% 정도가 싼 게 맞아요. 논리적인 걸로는 그렇지만 실제로는 그런 경우는 없어요. 이게 분담금이 계속 늘어나고 처음에 조합원 가입을 하게 되면 탈퇴가 안 되는 구조이기 때문에 돈이 계속 들어갈 수밖에 없거든요. 결국에는 내가 7, 8년 길게는 15년 이렇게까지 마음고생을 하면서 내 집 마련을 성공을 한다고 해도 하긴 하겠지만 주변 시세대로 사는 거예요.
일단 지주택은 주택법상 규율을 받는데 재건축, 재개발을 규율하는 도시정비법보다 법이 되게 느슨합니다. 이제 도시정비법 같은 경우는 입찰을 할 때 수의계약을 못하게 되어 있고 지주택은 이게 다 가능해요. 그런 식으로 단독 입찰이 가능하기 때문에 이 계약 체결을 할 때 안전장치가 없습니다. 도시정비법에 비해서 그 다음에 상법상의 이사 등의 자기거래라고 하는데 보통 업무대행사랑 조합장이랑 특수관계인 경우가 상당히 많아요. 같이 붙어있는 경우들이 많기 때문에 이 규정을 조금 더 강화할 필요가 있습니다. 정보 공개를 해야 되는 의무 규정도 도정법에 비해서 많이 없습니다. 이런 것들 때문에 피해가 확산되는 게 아닌가 싶어요.
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