다주택자에 대한 양도세 중과가 4년 만에 부활할 가능성이 높아졌다. 양도세 중과 유예가 일몰되는 경우 조정지역 내 2주택자와 3주택자는 앞으로 주택을 매도할 때 기본 양도세율에 20%p, 30%p의 가산세율을 더해 내야 한다.
공시지가가 상승하며 보유세 부담도 자연스레 늘어나는 상황에서 다주택자들은 버티기에 들어갈 것이냐, 매도나 증여를 통해 세금 부담을 줄일 것이냐의 기로에 놓였다. 법무법인 가온의 이호용 세무사와 함께 지혜로운 절세전략을 살펴본다,
Q. 양도세 중과 부활 이후 전망은?
양도세 유예를 일몰하고 내년도 보유세를 또 올리는 것을 올해 8월쯤에 발표를 하면서 그 사이에 팔게 하려고 하지 않을까 싶습니다. 과거에도 중과하던 시절이 있었잖아요. 그런데 이게 양도세가 중과되고 보유세도 과세를 강화하면 자금 여력이 되시는 분들은 버티기에 들어가고 그게 안 되시는 분은 던지고 매매로 하시는 거죠.
그런데 대부분은 다주택자분들이 자산가들이 많기 때문에 팔지 않고 자녀한테 증여한다거나 이런 우회를 선택하시는 경우가 더 많더라고요.
Q. 다주택자 세금 얼마나 늘어나나?
송파 헬리오시티 같은 경우에 33평 기준으로 분양가가 8억 정도 되고 현재 시세가 30억 정도 되는 그런 상황을 가정해보면 일반 과세될 때는 8억 4천 정도 나오는 세금이 2주택 중과일 때 14억 9천, 3주택 중과일 때 17억 4천 이렇게 금액이 대폭 늘어나게 되거든요.
보유세는 서울 아파트 평균 매매가격이 한 15억 정도 되는데 이거 두 채 갖고 있다고 가정을 해보면 작년에는 재산세 종부세 합쳐서 한 930만 원 정도 나오던 게 공시가격이 7% 정도 오른다면 한 1060만 원, 그래서 한 14% 정도 상승이 될 것 같습니다.
Q. 다주택자가 매도 고려시 체크할 사항은?
중과가 시행되면 내가 중과 시행 전에 팔 건지 말 건지를 먼저 결정을 해야 되는데 그러려면 이걸 계속 가지고 있었을 때 보유세 부담이 얼마인지를 먼저 체크를 해보셔야 됩니다. 그래서 그 부담을 내가 견딜 수 있냐 없냐로 결정을 하셔야 되고 판다고 했을 때는 이게 다주택 중과 대상이 확실히 맞는지를 점검을 해보셔야 돼요.
왜냐하면 중과 예외 대상인 경우도 있고 또 어떤 경우는 파는 순서에 따라서 세금 부담이 또 크게 달라지기도 합니다.
그러니까 팔더라도 어떤 물건을 먼저 팔고 어떤 걸 나중에 팔지 전략을 세우실 필요가 있습니다. 그리고 이거를 팔더라도 제3자한테 파는 것보다 가족한테 저가 매매 형태로 넘기는 경우도 세금 측면에서는 훨씬 유리할 수 있습니다.
가능하면 매매 차익이 작은 것부터 팔아야 중과되더라도 부담이 적게 늘어나게 됩니다. 그래서 중과대상이 아닌 물건들을 먼저 정리하고 중과대상 중에 매매 차익이 작은 것 먼저 정리하는 그런 순서로 가져가는 게 유리합니다.
Q. 증여와 가족간 매매, 어떤 게 더 유리한가?
기본적으로 자녀 입장에서는 증여가 좋습니다. 왜냐하면 본인이 부담하는 거 없이 전체를 공짜로 받으니까 그렇고요. 그 대신 지금 조정 대상 지역에서 두 채 이상인 분이 자녀한테 집을 증여할 때는 취득세가 거의 13.4% 정도가 되거든요. 그러니까 취득세 부담이 크니까 이게 약간 걸림돌이 될 수 있고요.
저가 매매로 하면 자녀 입장에서는 거액의 증여세를 낼 필요는 없고 양도세가 많이 나와도 그건 부모가 부담하니까 자녀 입장에서는 저가 매매가 좀 유리할 수 있고요. 이 경우에는 취득 자금 원천이 확실해야만 매매로 인정을 받을 수가 있습니다.
이게 자녀한테만 하면 효과가 한 번인데 자녀 부부 이렇게 같이 하면 양쪽에 본인의 자녀와 사위든 며느리든 이 효과를 같이 누릴 수 있기 때문에 그때는 효과가 조금 더 커지기도 합니다. 그래서 전체적으로 자산 이전을 상속이나 이런 걸 대비해서 자산 이전을 검토하시는 분들이 그런 경우까지 같이 생각해 보시면 도움이 많이 될 것 같습니다.
공시지가가 상승하며 보유세 부담도 자연스레 늘어나는 상황에서 다주택자들은 버티기에 들어갈 것이냐, 매도나 증여를 통해 세금 부담을 줄일 것이냐의 기로에 놓였다. 법무법인 가온의 이호용 세무사와 함께 지혜로운 절세전략을 살펴본다,
Q. 양도세 중과 부활 이후 전망은?
양도세 유예를 일몰하고 내년도 보유세를 또 올리는 것을 올해 8월쯤에 발표를 하면서 그 사이에 팔게 하려고 하지 않을까 싶습니다. 과거에도 중과하던 시절이 있었잖아요. 그런데 이게 양도세가 중과되고 보유세도 과세를 강화하면 자금 여력이 되시는 분들은 버티기에 들어가고 그게 안 되시는 분은 던지고 매매로 하시는 거죠.
그런데 대부분은 다주택자분들이 자산가들이 많기 때문에 팔지 않고 자녀한테 증여한다거나 이런 우회를 선택하시는 경우가 더 많더라고요.
Q. 다주택자 세금 얼마나 늘어나나?
송파 헬리오시티 같은 경우에 33평 기준으로 분양가가 8억 정도 되고 현재 시세가 30억 정도 되는 그런 상황을 가정해보면 일반 과세될 때는 8억 4천 정도 나오는 세금이 2주택 중과일 때 14억 9천, 3주택 중과일 때 17억 4천 이렇게 금액이 대폭 늘어나게 되거든요.
보유세는 서울 아파트 평균 매매가격이 한 15억 정도 되는데 이거 두 채 갖고 있다고 가정을 해보면 작년에는 재산세 종부세 합쳐서 한 930만 원 정도 나오던 게 공시가격이 7% 정도 오른다면 한 1060만 원, 그래서 한 14% 정도 상승이 될 것 같습니다.
Q. 다주택자가 매도 고려시 체크할 사항은?
중과가 시행되면 내가 중과 시행 전에 팔 건지 말 건지를 먼저 결정을 해야 되는데 그러려면 이걸 계속 가지고 있었을 때 보유세 부담이 얼마인지를 먼저 체크를 해보셔야 됩니다. 그래서 그 부담을 내가 견딜 수 있냐 없냐로 결정을 하셔야 되고 판다고 했을 때는 이게 다주택 중과 대상이 확실히 맞는지를 점검을 해보셔야 돼요.
왜냐하면 중과 예외 대상인 경우도 있고 또 어떤 경우는 파는 순서에 따라서 세금 부담이 또 크게 달라지기도 합니다.
그러니까 팔더라도 어떤 물건을 먼저 팔고 어떤 걸 나중에 팔지 전략을 세우실 필요가 있습니다. 그리고 이거를 팔더라도 제3자한테 파는 것보다 가족한테 저가 매매 형태로 넘기는 경우도 세금 측면에서는 훨씬 유리할 수 있습니다.
가능하면 매매 차익이 작은 것부터 팔아야 중과되더라도 부담이 적게 늘어나게 됩니다. 그래서 중과대상이 아닌 물건들을 먼저 정리하고 중과대상 중에 매매 차익이 작은 것 먼저 정리하는 그런 순서로 가져가는 게 유리합니다.
Q. 증여와 가족간 매매, 어떤 게 더 유리한가?
기본적으로 자녀 입장에서는 증여가 좋습니다. 왜냐하면 본인이 부담하는 거 없이 전체를 공짜로 받으니까 그렇고요. 그 대신 지금 조정 대상 지역에서 두 채 이상인 분이 자녀한테 집을 증여할 때는 취득세가 거의 13.4% 정도가 되거든요. 그러니까 취득세 부담이 크니까 이게 약간 걸림돌이 될 수 있고요.
저가 매매로 하면 자녀 입장에서는 거액의 증여세를 낼 필요는 없고 양도세가 많이 나와도 그건 부모가 부담하니까 자녀 입장에서는 저가 매매가 좀 유리할 수 있고요. 이 경우에는 취득 자금 원천이 확실해야만 매매로 인정을 받을 수가 있습니다.
이게 자녀한테만 하면 효과가 한 번인데 자녀 부부 이렇게 같이 하면 양쪽에 본인의 자녀와 사위든 며느리든 이 효과를 같이 누릴 수 있기 때문에 그때는 효과가 조금 더 커지기도 합니다. 그래서 전체적으로 자산 이전을 상속이나 이런 걸 대비해서 자산 이전을 검토하시는 분들이 그런 경우까지 같이 생각해 보시면 도움이 많이 될 것 같습니다.
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