다주택자에 대한 양도세 중과세 유예가 일몰되며 오는 5월 9일 시행을 앞두고 있다. 정부는 임차 기간이 아직 남아 있는 주택의 경우 해당 시기까지 주택 매도가 현실적으로 어렵다는 지적이 나오자 12일 보완 대책을 발표했다. 대책에 따르면 기존 규제지역인 강남 3구와 용산구는 잔금 등기 기한이 4개월, 신규 지정 지역(서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역)은 6개월씩 각각 늘어나게 된다. 또 세입자가 있는 주택은 토지거래허가구역 내 실거주 의무가 최대 2년까지 유예된다. 다주택자에게 매도 퇴로를 열어준 이번 보완책으로 한시적으로 갭투자(전세 끼고 매매)가 가능해졌다는 평가가 나온다. 설 연휴가 지난 후 주택매매시장은 어떻게 반응할까? 이번 주 우동집 인터뷰는 박민수 더스마트컴퍼니 대표(제네시스 박)와 설 이후 부동산 시장 전망과 매도자, 매수자 입장에서의 전략에 대해 들어봤다.
Q 양도세 중과 전 다주택자 퇴로가 열렸다, 시장 영향은?
예를 들어서 유주택자인 1주택자는 원칙적으로 추가 매수가 안 되는데, 신규로 조정대상지역에 지정된 곳들에 6개월 잔금 유예기간을 줬잖아요. 그런데 6개월을 줬는데 임대차가 한 4개월밖에 안 남았어요. 먼저 끝나잖아요. 이 경우에는 매수자를 무주택자로 제한하지 않습니다. 즉, 유주택자도 가능하다고 되어 있습니다. 다주택자가 내놓은 물건 같은 경우는 예외가 될 수 있잖아요. 그래서 무주택자들 같은 경우에는 어디를 매수하든 문제없겠지만 1주택자인 경우에는 아까 신규 조정대상지역에서 임대차 계약 기간이 6개월 미만인 것들 귀해질 겁니다.
Q 설 이후 주택시장에 대한 전망은?
주식도 마찬가지지만 매도하고 매수 어떻게 되느냐 기 싸움도 좀 있잖아요. 매수, 매도 어느 쪽이 더 셀지를 좀 봐야 되는데 지금 상태에서는 급매 물량이 나오고 있긴 한데 아직까지는 생각하는 것처럼 가격이 쭉쭉 떨어지는 그런 게 아니에요. 초고가 주택에서 급매가 일부 나오고 있는데, 문제는 매수자가 받아줄 사람이 없습니다. 대출 규제 때문에 25억이 넘어가면 2억밖에 안 나오거든요. 시장 반응은 지켜봐야 할 것 같아요. (그러다가 보유세가 올라가게 되면) 못 버티겠는데? 이런 사람들이 분명히 나오겠죠. 그렇다면 그분들이 매도를 언제 할까요, 내년 6월 1일 전까지만 하면 되잖아요. 그러니까 일단 관망할 겁니다.
그래서 올해 하반기 어떻게 될지, 내년 3월 어떻게 될지를 매도자들이 물건 안 내놓고 관망하겠죠. 매수자들, 살 사람들은 매수를 했을 것이고. 그러니까 하반기에는 굉장히 조용할 거예요.
Q 보유세 부담 얼마나 올라갈 것으로 예상하는지?
공시가격은 현재 시세의 대략 70%입니다. 예를 들어 우리 집이 10억짜리는 한 7억 정도 하는 거예요. 이게 아마 조금은 올라갈 가능성이 높죠. 예를 들어서 80%까지 올린다 할 때 단기간에 올리지 않고 점진적으로 로드맵에 따라 올라가게 돼 있어요. 그렇기 때문에 올해는 72, 내년은 74 이런 식으로 올라갈 수 있겠죠.
여기에 작년 서울에 10억짜리 하던 집이 올해 한 12억 정도는 되거든요. 가만히 놔둬도 공시가격이 7억에서 8억 4천으로 올라가겠죠. 여기까지는 정부가 건드리지 않은 거예요.
두 번째, 공정시장가액비율이라고 있는데 지금 최저치 60%에서 하고 있어요. 이건 대통령 시행령으로 곧바로 개정할 수 있는 거거든요. 만약 올해 안으로 올린다면 보유세율을 직접 인상하지 않더라도 지금보다 한 1.5배는 오를 것으로 예상합니다.
Q 보유세 인상 가능성에 대응하는 전략은?
내가 이 집을 잘 지킬 수 있을 만한 현금 창출 능력이 되는지를 꼭 생각하십시오. 현금 창출 능력은 반드시 월급이라든지 사업소득만 있는 건 아니에요. 예를 들어 임대를 줘서 월세를 받을 수도 있다는 거예요. 그래서 아마 전세는 더 없어지고요. 월세는 생각보다 더 많이 오를 것 같습니다. 왜냐하면 사람들은 아까도 말씀드린 것처럼 그냥 자기 입장에서 합리적으로 움직여요. 합리적으로. 그럼 보유세를 어디까지 감당해야 하냐. 저는 한 1% 정도 생각하셔야 될 것 같아요.
Q 부동산 절세 전략, 언제 세워야 할까?
(양도세를 줄이는 전략은) 이미 매수 계약할 때 끝내는 겁니다. 그런데 대부분은 매도 계약할 때 하려고 해요. 우리가 옷을 입을 때 단추를 잘못 꿰면 위에서부터 다 풀어야 되잖아요. 똑같아요.
매수 계약할 때 어지간하면 지금은 다주택 못 가잖아요. 1주택이잖아요. 공동명의 하셨어야 돼요. 근데 내가 공동명의 안 하고 단독 보유인데 이제 와서 공동명의로 바꾸면, 취득세가 또 나오고 잘못하면 증여세가 나오고, 더 중요한 건 배우자한테 증여하면 다시 10년이 묶입니다. 또 양도세를 좀 줄일 수 있는 게 필요경비인데 많이 하는 것 중에 하나가 인테리어거든요. 그런데 인테리어도 생각보다 그렇게 많이 안 들어가요.
결국 1주택이신 분들의 최선의 전략은 비과세 전략이에요. 또한 비과세 전략을 했는데 조건을 맞추지 못하면 중과 대상이 됩니다. 그래서 꼭 여러분이 계약서 쓰기 전에 세무사님하고 상담하셔야 되고, 저는 그냥 한 3명 상담할 것을 추천합니다.
Q 양도세 중과 전 다주택자 퇴로가 열렸다, 시장 영향은?
예를 들어서 유주택자인 1주택자는 원칙적으로 추가 매수가 안 되는데, 신규로 조정대상지역에 지정된 곳들에 6개월 잔금 유예기간을 줬잖아요. 그런데 6개월을 줬는데 임대차가 한 4개월밖에 안 남았어요. 먼저 끝나잖아요. 이 경우에는 매수자를 무주택자로 제한하지 않습니다. 즉, 유주택자도 가능하다고 되어 있습니다. 다주택자가 내놓은 물건 같은 경우는 예외가 될 수 있잖아요. 그래서 무주택자들 같은 경우에는 어디를 매수하든 문제없겠지만 1주택자인 경우에는 아까 신규 조정대상지역에서 임대차 계약 기간이 6개월 미만인 것들 귀해질 겁니다.
Q 설 이후 주택시장에 대한 전망은?
주식도 마찬가지지만 매도하고 매수 어떻게 되느냐 기 싸움도 좀 있잖아요. 매수, 매도 어느 쪽이 더 셀지를 좀 봐야 되는데 지금 상태에서는 급매 물량이 나오고 있긴 한데 아직까지는 생각하는 것처럼 가격이 쭉쭉 떨어지는 그런 게 아니에요. 초고가 주택에서 급매가 일부 나오고 있는데, 문제는 매수자가 받아줄 사람이 없습니다. 대출 규제 때문에 25억이 넘어가면 2억밖에 안 나오거든요. 시장 반응은 지켜봐야 할 것 같아요. (그러다가 보유세가 올라가게 되면) 못 버티겠는데? 이런 사람들이 분명히 나오겠죠. 그렇다면 그분들이 매도를 언제 할까요, 내년 6월 1일 전까지만 하면 되잖아요. 그러니까 일단 관망할 겁니다.
그래서 올해 하반기 어떻게 될지, 내년 3월 어떻게 될지를 매도자들이 물건 안 내놓고 관망하겠죠. 매수자들, 살 사람들은 매수를 했을 것이고. 그러니까 하반기에는 굉장히 조용할 거예요.
Q 보유세 부담 얼마나 올라갈 것으로 예상하는지?
공시가격은 현재 시세의 대략 70%입니다. 예를 들어 우리 집이 10억짜리는 한 7억 정도 하는 거예요. 이게 아마 조금은 올라갈 가능성이 높죠. 예를 들어서 80%까지 올린다 할 때 단기간에 올리지 않고 점진적으로 로드맵에 따라 올라가게 돼 있어요. 그렇기 때문에 올해는 72, 내년은 74 이런 식으로 올라갈 수 있겠죠.
여기에 작년 서울에 10억짜리 하던 집이 올해 한 12억 정도는 되거든요. 가만히 놔둬도 공시가격이 7억에서 8억 4천으로 올라가겠죠. 여기까지는 정부가 건드리지 않은 거예요.
두 번째, 공정시장가액비율이라고 있는데 지금 최저치 60%에서 하고 있어요. 이건 대통령 시행령으로 곧바로 개정할 수 있는 거거든요. 만약 올해 안으로 올린다면 보유세율을 직접 인상하지 않더라도 지금보다 한 1.5배는 오를 것으로 예상합니다.
Q 보유세 인상 가능성에 대응하는 전략은?
내가 이 집을 잘 지킬 수 있을 만한 현금 창출 능력이 되는지를 꼭 생각하십시오. 현금 창출 능력은 반드시 월급이라든지 사업소득만 있는 건 아니에요. 예를 들어 임대를 줘서 월세를 받을 수도 있다는 거예요. 그래서 아마 전세는 더 없어지고요. 월세는 생각보다 더 많이 오를 것 같습니다. 왜냐하면 사람들은 아까도 말씀드린 것처럼 그냥 자기 입장에서 합리적으로 움직여요. 합리적으로. 그럼 보유세를 어디까지 감당해야 하냐. 저는 한 1% 정도 생각하셔야 될 것 같아요.
Q 부동산 절세 전략, 언제 세워야 할까?
(양도세를 줄이는 전략은) 이미 매수 계약할 때 끝내는 겁니다. 그런데 대부분은 매도 계약할 때 하려고 해요. 우리가 옷을 입을 때 단추를 잘못 꿰면 위에서부터 다 풀어야 되잖아요. 똑같아요.
매수 계약할 때 어지간하면 지금은 다주택 못 가잖아요. 1주택이잖아요. 공동명의 하셨어야 돼요. 근데 내가 공동명의 안 하고 단독 보유인데 이제 와서 공동명의로 바꾸면, 취득세가 또 나오고 잘못하면 증여세가 나오고, 더 중요한 건 배우자한테 증여하면 다시 10년이 묶입니다. 또 양도세를 좀 줄일 수 있는 게 필요경비인데 많이 하는 것 중에 하나가 인테리어거든요. 그런데 인테리어도 생각보다 그렇게 많이 안 들어가요.
결국 1주택이신 분들의 최선의 전략은 비과세 전략이에요. 또한 비과세 전략을 했는데 조건을 맞추지 못하면 중과 대상이 됩니다. 그래서 꼭 여러분이 계약서 쓰기 전에 세무사님하고 상담하셔야 되고, 저는 그냥 한 3명 상담할 것을 추천합니다.
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