[임대차법 6개월] ③ 전문가들 "보완책 마련 시급…공급이 근본 해결책"
집주인·세입자 모두 혼란, 민간 물량 시장에 나오도록 퇴로 마련 주문
(서울=연합뉴스) 홍국기 기자 = 새 주택임대차보호법(주임법)이 지난해 7월 31일 시행되고 6개월 가까이 지났으나 부작용은 시간이 갈수록 심화하고 있다.
계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 새 주임법은 임대인이 임차인에게 주택 임대 기간을 4년(2년 거주한 뒤 2년 추가 연장)간 보장해야 하고, 임대료 인상률은 직전의 5%를 넘겨서는 안 된다.
새 주임법 시행 이후 수도권뿐 아니라 지방까지 전세 매물이 씨가 마르고 전셋값이 고공행진 중이다.
현장에서는 집주인과 세입자의 갈등이 커지고 분쟁과 소송도 늘고 있다. 또 각종 편법이 등장하고 제도의 근간을 뒤흔들 수 있는 변수도 생기면서 시장의 혼란은 커지는 양상이다.
전문가들은 제도의 부작용을 최소화할 수 있는 보완책을 마련하는 일이 시급하다고 입을 모은다.
변창흠 국토교통부 장관은 지난해 말 인사청문회에서 새 주임법 시행에 따른 부작용이 있다고 시인하며, 문제점을 보완해 제도가 조기 정착되도록 노력하겠다는 뜻을 밝히기도 했다.
부동산 업계에 따르면 새 주임법 시행에 따른 부작용의 일례로, 집주인이 계약갱신청구권을 행사하려는 세입자에게 거짓말로 자신이 들어가 살아야 한다며 기존 세입자를 내보내는 경우가 점점 많아지고 있다.
새 세입자를 들여 높게 형성돼있는 현재 시세대로 전셋값을 올려받기 위해서다.
기존 세입자는 추후 확정일자 정보를 확인해 법적 조처를 할 수 있지만, 이사까지 마친 이후에 이런 행동이 나올 유인은 부족할 수밖에 없다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "새 임대차법은 임차인의 권리 강화로 임대인만 피해를 보는 문제만 있는 것이 아니다. 임차인의 방어권에도 한계가 있는 제도"라고 지적했다.
새 주임법이 계약의 자유와 재산권, 사생활의 자유, 거주이전의 자유 등을 침해하는 위헌적 요소를 담고 있다는 지적도 지속해서 제기되고 있다.
집주인이 세입자의 의사와 상관없이 실거주를 목적으로 하는 매수자에게 집을 팔려면 현 임대차 계약 만료 6개월 전에는 거래를 끝내고 등기 이전을 마쳐야 한다. 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 계약갱신청구권을 쓸 수 있기 때문이다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "과도하게 집주인의 사용권을 제한하는 규제"라며 "실거주 목적으로 주택을 매수하면 기존 세입자가 계약갱신 청구를 해도 거절할 수 있도록 길을 터줄 필요가 있다"는 견해를 밝혔다.
최근에는 주택 임대 사업자가 전세 계약을 갱신하면서 이전 임대료의 5% 이상 올릴 수 있게 한 법원 조정이 나와 부동산 시장이 술렁이기도 했다.
정부는 새 주임법 개정 전에 이뤄진 계약에 대해서도 전월세상한제인 5%룰이 적용된다는 방침을 밝혔기 때문이다.
물론 정식 판결이 아닌 조정 결과이긴 하지만, 결론적으로 5% 룰이 깨진 결과가 나온 것이다.
권대중 교수는 "임대료 5% 상한을 일률적으로 규정할 것이 아니라 탄력적으로 적용할 필요가 있다"고 제언했다.
새 주임법의 부작용을 해결할 근본적인 방법은 앞으로 나올 공급의 양과 질에 달려있다고 전문가들은 강조한다.
박원갑 전문위원은 "(새 주임법 시행 이후) 가을 이사 철에 1차 고비를 겪었고, 내년 1∼4월인 겨울방학과 봄 이사 철이 2차 고비가 될 것"이라며 "정부가 내년 상반기에 집중적으로 주택을 공급한다는 계획은 이런 시장 흐름을 보고 판단한 것"이라고 설명했다.
함영진 랩장도 "공급 대책의 양과 질, 시기가 임대차 시장의 안정 여부에 가장 큰 변수"라고 평가했다.
공공이 아닌 민간 위주의 공급 정책만이 단기간에 시장을 안정시키고 제도의 부작용을 극복할 방안이라는 주장도 계속 나온다.
서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "임대 시장 물량의 92%는 민간에 있기 때문에 급한 대로 민간 물량 중심의 공급이 먼저 이뤄져야 한다"면서 "다주택자와 민간임대주택 사업자들이 보유한 주택이 시장에 매물로 나올 수 있도록 정부가 퇴로를 열어줘야 한다"고 강조했다.
매물이 쏟아지면 가격이 하락하면서 무주택자들의 내 집 마련이 쉬워지고, 그에 따른 전세 공급 물량도 함께 늘어날 수 있다는 설명이다.
권대중 교수도 "당장 입주 가능한 물량부터 늘려야 한다"며 "다주택자와 임대주택사업자들에게 적용하는 규제를 한시적으로나마 풀어 시장에 매물이 나올 수 있도록 길을 터야 한다"고 주문했다.
redflag@yna.co.kr
(끝)
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집주인·세입자 모두 혼란, 민간 물량 시장에 나오도록 퇴로 마련 주문
(서울=연합뉴스) 홍국기 기자 = 새 주택임대차보호법(주임법)이 지난해 7월 31일 시행되고 6개월 가까이 지났으나 부작용은 시간이 갈수록 심화하고 있다.
계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 새 주임법은 임대인이 임차인에게 주택 임대 기간을 4년(2년 거주한 뒤 2년 추가 연장)간 보장해야 하고, 임대료 인상률은 직전의 5%를 넘겨서는 안 된다.
새 주임법 시행 이후 수도권뿐 아니라 지방까지 전세 매물이 씨가 마르고 전셋값이 고공행진 중이다.
현장에서는 집주인과 세입자의 갈등이 커지고 분쟁과 소송도 늘고 있다. 또 각종 편법이 등장하고 제도의 근간을 뒤흔들 수 있는 변수도 생기면서 시장의 혼란은 커지는 양상이다.
전문가들은 제도의 부작용을 최소화할 수 있는 보완책을 마련하는 일이 시급하다고 입을 모은다.
변창흠 국토교통부 장관은 지난해 말 인사청문회에서 새 주임법 시행에 따른 부작용이 있다고 시인하며, 문제점을 보완해 제도가 조기 정착되도록 노력하겠다는 뜻을 밝히기도 했다.
부동산 업계에 따르면 새 주임법 시행에 따른 부작용의 일례로, 집주인이 계약갱신청구권을 행사하려는 세입자에게 거짓말로 자신이 들어가 살아야 한다며 기존 세입자를 내보내는 경우가 점점 많아지고 있다.
새 세입자를 들여 높게 형성돼있는 현재 시세대로 전셋값을 올려받기 위해서다.
기존 세입자는 추후 확정일자 정보를 확인해 법적 조처를 할 수 있지만, 이사까지 마친 이후에 이런 행동이 나올 유인은 부족할 수밖에 없다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "새 임대차법은 임차인의 권리 강화로 임대인만 피해를 보는 문제만 있는 것이 아니다. 임차인의 방어권에도 한계가 있는 제도"라고 지적했다.
새 주임법이 계약의 자유와 재산권, 사생활의 자유, 거주이전의 자유 등을 침해하는 위헌적 요소를 담고 있다는 지적도 지속해서 제기되고 있다.
집주인이 세입자의 의사와 상관없이 실거주를 목적으로 하는 매수자에게 집을 팔려면 현 임대차 계약 만료 6개월 전에는 거래를 끝내고 등기 이전을 마쳐야 한다. 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 계약갱신청구권을 쓸 수 있기 때문이다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "과도하게 집주인의 사용권을 제한하는 규제"라며 "실거주 목적으로 주택을 매수하면 기존 세입자가 계약갱신 청구를 해도 거절할 수 있도록 길을 터줄 필요가 있다"는 견해를 밝혔다.
최근에는 주택 임대 사업자가 전세 계약을 갱신하면서 이전 임대료의 5% 이상 올릴 수 있게 한 법원 조정이 나와 부동산 시장이 술렁이기도 했다.
정부는 새 주임법 개정 전에 이뤄진 계약에 대해서도 전월세상한제인 5%룰이 적용된다는 방침을 밝혔기 때문이다.
물론 정식 판결이 아닌 조정 결과이긴 하지만, 결론적으로 5% 룰이 깨진 결과가 나온 것이다.
권대중 교수는 "임대료 5% 상한을 일률적으로 규정할 것이 아니라 탄력적으로 적용할 필요가 있다"고 제언했다.
새 주임법의 부작용을 해결할 근본적인 방법은 앞으로 나올 공급의 양과 질에 달려있다고 전문가들은 강조한다.
박원갑 전문위원은 "(새 주임법 시행 이후) 가을 이사 철에 1차 고비를 겪었고, 내년 1∼4월인 겨울방학과 봄 이사 철이 2차 고비가 될 것"이라며 "정부가 내년 상반기에 집중적으로 주택을 공급한다는 계획은 이런 시장 흐름을 보고 판단한 것"이라고 설명했다.
함영진 랩장도 "공급 대책의 양과 질, 시기가 임대차 시장의 안정 여부에 가장 큰 변수"라고 평가했다.
공공이 아닌 민간 위주의 공급 정책만이 단기간에 시장을 안정시키고 제도의 부작용을 극복할 방안이라는 주장도 계속 나온다.
서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "임대 시장 물량의 92%는 민간에 있기 때문에 급한 대로 민간 물량 중심의 공급이 먼저 이뤄져야 한다"면서 "다주택자와 민간임대주택 사업자들이 보유한 주택이 시장에 매물로 나올 수 있도록 정부가 퇴로를 열어줘야 한다"고 강조했다.
매물이 쏟아지면 가격이 하락하면서 무주택자들의 내 집 마련이 쉬워지고, 그에 따른 전세 공급 물량도 함께 늘어날 수 있다는 설명이다.
권대중 교수도 "당장 입주 가능한 물량부터 늘려야 한다"며 "다주택자와 임대주택사업자들에게 적용하는 규제를 한시적으로나마 풀어 시장에 매물이 나올 수 있도록 길을 터야 한다"고 주문했다.
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