용산역개발, 다시 불거진 '사업 수익성 논쟁'

롯데관광 "1조6000억 개발이익" 코레일 "부풀려진 것" 반박

시행사 3월 파산 불가피
책임 떠넘기기 '명분용'



총 사업비 30조원 규모의 용산국제업무지구 개발사업이 좌초위기에 놓인 가운데 ‘사업 수익성 논란’이 다시 불거져 관심이 쏠린다. 사업 시행사인 드림허브는 코레일 등 주주의 운영자금지원이 없으면 오는 3월18일 자산담보부증권(ABS) 이자 120억원을 갚지 못해 파산이 불가피한 상황이다. 하지만 드림허브 1, 2대 주주인 코레일과 롯데관광개발은 자금 마련을 놓고 갈등이 깊어져 해답을 찾지 못하고 있다.

이런 상황에서 사업 수익성 문제가 다시 부상하는 이유는 작년 7월 처음 시작된 양측 갈등의 시발이 바로 ‘사업성에 대한 시각차’였기 때문이다. 드림허브 측 관계자는 “양측이 드림허브 파산을 기정사실화하고 서로 책임을 떠넘기기 위한 명분 쌓기에 나선 것으로 보인다”고 설명했다.

롯데관광개발이 최대주주인 용산역세권개발(개발사업 대행사) 관계자는 23일 “2010년 사업자로 선정됐던 삼성물산의 사업검토안을 토대로 지난해 마련한 사업계획서에 따르면 1조6000억원의 수익이 예상된다”고 밝혔다. 적자(4조6000억원)를 이유로 사업을 포기했던 삼성물산의 검토안보다는 크게 개선된 수준이다.

이에 대해 코레일은 롯데관광의 개발이익이 실제보다 크게 부풀려졌다고 지적한다. 업무·주거·상업 등 주요시설 가운데 가장 큰 이익이 기대되는 쇼핑몰(상업시설)이 대표적이다. 롯데관광은 3.3㎡당 분양가가 3700만원 이상도 가능하다고 보는 반면 코레일은 부동산시장 침체를 감안할 때 1500만원 이상은 어렵다고 반박한다. 쇼핑몰 전체 면적(109만㎡)을 고려하면 양측의 예상수익 차이는 6조원을 웃돈다.

코레일은 “용산국제업무지구 쇼핑몰은 부산 신세계 센텀시티와 서울 영등포 타임스퀘어의 4배에 달하고 세계 최대 규모인 두바이몰과도 비슷한 크기로 분양 성공을 장담하기 어렵다”고 주장한다. 코레일은 회계법인에 용산사업의 추가 사업성 검토를 의뢰한 상태다. 롯데관광은 “사업지 인근의 3.3㎡당 상가 매매가격이 현재 7000만원 이상인데다 이미 5700만원에 쇼핑몰을 매입하겠다는 해외투자자들도 있어서 수익성이 충분하다”고 맞선다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “양측이 각자 주장만 고수할 게 아니라 국내외 유명 개발전문컨설팅업체에 사업성 평가를 의뢰해서 수익성을 따져보고 의견조율에 나서는 것도 사업정상화의 방법”이라고 지적했다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com


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