재개발·재건축 조합원 지분투자 '주의보'

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입력 2013-02-18 17:24   수정 2013-02-19 10:08

단지내 일반분양 안 팔려 수익 감소…조합원 추가 분담금 높아져
가재울 뉴타운 입주 때 조합원 3000만원 더 부담




서울역 앞 주상복합 아스테리움 서울(동자4 도시환경정비사업구역)의 일부 조합원들은 최근 건물이 준공됐음에도 집들이를 하지 못하고 있다. 입주는 지난달 31일부터 시작됐지만, 조합이 시공사에 2200억원에 이르는 공사비를 주지 못하고 있기 때문이다.

부동산경기 침체가 장기화되면서 일부 대형 평형과 업무용 빌딩이 팔리지 않아서다. 시공사인 동부건설은 조합에 할인분양을 통한 미분양 해소를 요구하고 있다. 할인분양에 따른 손실은 당연히 조합원 몫이다. 동부건설은 여기에 동의하는 조합원에 한해 입주를 시키고 있다.

재개발·재건축 조합원이 새 아파트 입주를 위해 납부해야 하는 돈(분담금)이 완공 이전에 결정된 액수보다 대폭 상승하는 현상이 일반화되고 있다. 이로써 주택시장에서는 조합원 지분 거래도 급격히 줄어들고 있다.

◆입주 시점서 분담금 ‘폭탄’

18일 부동산업계에 따르면 최근 입주시점에서 뒤늦게 조합원 분담금이 급증하는 사례가 속출하고 있다. 조합원 분담금은 대부분 기존 주택에서 이주하는 시점에 조합이 결정한다. 조합원분을 제외한 일반분양 아파트를 팔아 생기는 수익을 감안해서 책정된다. 문제는 일반분양이 실패해서 예상수익이 줄어들 경우에 발생한다. 이때는 당연히 조합원 분담금이 올라간다.

최근 주택시장 침체가 깊어지면서 서울지역 상당수 재건축·재개발 단지의 분담금이 늘어나고 있다. 작년 12월 입주한 가재울 뉴타운 3구역의 조합원은 가구당 평균 3000만원의 분담금을 더 냈다. 분양가 10억5000만원짜리 일반분양 아파트 153㎡형을 8억5000만~8억8000만원까지 할인분양한 결과다. 시공사가 착공지연 손해배상 등을 요구함에 따라 분담금이 더 늘어날 가능성도 있다.

입주 2년차 단지에서도 분담금 증액 사례가 나왔다. 2009년 8월 입주한 고덕주공1단지 조합원들의 경우 집들이 2년 만에 평균 3000만원 정도의 추가 분담금 통보를 받았다. 당초 분양가 대비 40%까지 깎아서 분양한 까닭이다. 건설사 관계자는 “왕십리뉴타운 아현뉴타운 등 최근 분양한 재개발단지들은 예외없이 할인분양을 하고 있다”며 “초기에 제시된 분담금을 믿고 조합원 지분을 사면 낭패를 볼 수 있다”고 말했다.

◆조합원 지분 투자 기피 확산

최근에는 시공사들이 처음부터 일반분양 가격을 낮게 책정할 것을 조합에 주문하는 사례가 늘고 있다. 입주시점에 가서 분담금이 높아지면 조합원들의 반발이 커지기 때문이다. 하지만 조합과 시공사 간에 분양가 협의가 쉽지 않아 일반분양이 연기되는 곳도 속출하고 있다. 6개월 이상 일반분양이 지연되고 있는 왕십리뉴타운 1·3구역이 대표적인 사례다.

시공사들이 1000억원대의 미분양 대책금을 요구하는 경우도 생겨나고 있다. 일반분양에서 공사비를 마련하지 못하더라도 입주 무렵에는 조합원들이 공사비를 내달라는 것이다. 왕십리뉴타운 3구역의 경우 시공사가 미분양 대책금 1300여억원을 요구했다. 시공사 관계자는 “조합이 확정한 3.3㎡당 1900만원대의 일반분양 가격은 미분양 우려가 커서 별도의 공사비 확보 방안이 필요하다”고 말했다.

이런 영향으로 내집마련 수요자들은 최근 조합원 지분보다 일반분양분을 선호한다. 한강로 국제타운공인 송인규 대표는 “조합원 지분을 찾는 사람이 줄고 있다”며 “오히려 분양가가 확정된 일반분양분에 대한 선호도가 높아지고 있다”고 설명했다.

■ 조합원 분양권(지분)

재개발·재건축 구역안에 있던 기존 주택 또는 땅. 새로 지어질 아파트 분양가가 지분가격보다 높을 경우 조합에 추가분담금을 낸다. 낮으면 돈을 돌려받는다.

조성근/이현일 기자 truth@hankyung.com


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