금리 상승기엔 고정금리…하락기엔 변동금리, 대출기간 3년 이내면 변동금리가 유리

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입력 2013-05-01 15:05   수정 2013-05-01 16:42

금리 상승기엔 고정금리…하락기엔 변동금리, 대출기간 3년 이내면 변동금리가 유리

당분간 저금리 기조 유지
금리 전망따라 상품 선택을

비거치식이 금리 유리
거치기간 최소한으로 정해야


김일수 < 국민은행 골드앤와이즈 강남스타PB센터 PB팀장 ilsoo.kim@kbfg.com >




2008년 이후 주택시장이 심각한 거래침체를 지속하자 과도한 빚을 안고 일으키는 주택담보대출은 이 아니라 독이 돼버렸다. 무리한 주택담보대출은 대규모 하우스푸어를 양산하고, 개인신용위험을 부채질하는 원인이 되기도 했다. 그럼에도 불구하고 주택담보대출이 주택 취득때 불가피한 선택이라는 점에는 반론이 없을 것이다. ‘월급쟁이’의 연봉으로 몇 억원대를 넘나드는 주택 구입 자금을 한번에 마련하기는 힘든 일이기 때문이다. 새 정부 출범 이후 주택 거래를 정상화시키기 위한 여러 정책을 내놓고 있는 데다 돈을 빌릴 때 물어야 하는 이자가 하락세여서 주택담보대출 규모는 더 커질 것으로 전망된다.

○금리 흐름 판단이 가장 중요

일반적으로 대출 실행에 있어 가장 주안점을 두는 점이 바로 금리다. 개인의 금융비용을 결정하는 요인 중 금리가 차지하는 비중이 가장 높기 때문이다. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 금리수준을 보고 결정하면 된다고 생각하겠지만 그리 간단하지 않다. 변동금리로 할 것이냐 고정금리로 빌릴 것이냐의 문제에 맞닥뜨리기 때문이다.

물론 판단의 기준은 의외로 간단하다. 향후 금리상승 가능성이 높을 경우는 고정금리를, 반면 금리하락 가능성이 높을 경우에는 변동금리를 선택하면 될 것이다. 문제는 금리 방향성이 어떻게 움직일 것인가가 관건이다. 이때 가장 먼저 확인해야 할 지표가 바로 ‘기준금리’다.

한국은행은 매월 기준금리를 발표한다. 4월 현재 기준금리는 연 2.75%다. 유럽 재정위기에 따라 글로벌 금융위기가 확산되면서 각국 중앙은행은 대체로 금리인하 추세를 보이고 있다. 우리나라도 그동안 경기부양을 위한 금리인하를 단계적으로 진행해 왔다. 새 정부가 서민경제 부양을 위한 금리인하 가능성에 대한 비중을 두고 있어 당분간 저금리기조가 유지될 것으로 기대된다.

전반적인 상황에 감안해보면 변동금리로 대출받는 것이 더 유리하다는 판단을 할 수도 있다. 하지만 주택담보대출은 일반대출과 달리 대부분 만기가 10년 이상인 장기성 대출이라는 점에서 섣부른 금리 전망은 바람직하지 않다. 따라서 변동금리부 담보대출은 대출기간이 3년 이하로 예상하거나 금리하락 폭이 높게 형성될 경우에 활용하는 것이 바람직하다.

원리금 균등상환조건으로 고정금리부 담보대출을 받으면 매달 대출원리금이 확정돼 있기 때문에 장기적인 재무플랜을 예상하는 데 유용하다. 금리상승위험에 대처할 수 있는 것도 장점이다. 시장금리가 지금보다 크게 낮아지더라도 대출금을 중도상환한 후에 조건을 변경할 수 있다.

○대출 조건과 상품 꼼꼼히 비교해야

요즘 관심을 가질 만한 주택담보대출은 한국주택금융공사에서 제공하는 ‘적격대출’이 있다. 은행들은 고정금리대출비중을 늘리기 위해 저금리의 순수고정금리대출인 적격대출을 주택금융공사와 협의해 판매하고 있다.

보통 변동금리대출은 고정금리대출에 비해 금리수준이 낮다. 올 4월을 기준으로 보면 시중은행의 변동금리 주택담보대출은 연 3.2~3.4%대, 보험사는 연 3.4~3.6%대다.

단순 비교로 보면 시중은행이 단연 유리할 것으로 보인다. 하지만 보험사의 대출가능금액이 좀 더 크기 때문에 대출 이용자의 상황에 따라 선택은 달라질 수 있다. 하우스푸어의 가계부채위험이 크게 부각되면서 대부분의 금융사는 신용등급에 따라 금리와 대출한도를 차별적으로 적용하고 있다. 엄격하게 총부채상환비율(DTI)을 적용하는 것은 아니지만 금융회사에서 자체적인 개인신용기준을 세우고 대출을 실행한다는 점에 주목할 필요가 있다.

원금상환을 일정기간 동안 유예하는 거치식 담보대출보다는 비(非)거치식 담보대출의 금리가 낫기 때문에 거치기간은 최소한으로 유지하는 것이 필요하다. 담보대출 금리는 대출기준금리와 가산금리로 결정된다. 이때 가산금리는 대출기관의 마진금리를 의미한다. 대출기관 마진금리는 금리우대항목 등을 통해 줄일 수 있기 때문에 효과적으로 대출금리를 낮추는 방안이 될 수 있다.

○정책과 금리가 조화된 적정 시점

주택거래시 중요하게 고려해야 할 투자 관점은 두 가지다. 첫째, 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장의 침체가 지속되면서 가격매력도가 커졌다는 점이다. 대부분의 주택 구입자들에게는 불가피하게 담보대출이 필요하기 때문에 집값 하락은 분명 초기투자비용과 대출 이자 부담을 줄이는 효과가 있을 것이다.

둘째, 전세가격 급등에 따른 부담이 커졌다는 점이다. 지난 몇 년간 주택구매수요가 크게 떨어지는 반면 전세가격은 급등세를 보여 왔다. 자연히 전세보증금대출 규모가 크게 늘어나면서 금융비용부담도 동시에 증가했다. 이 때문에 주택 구입 목적의 실수요자들 사이에서 점차 투자 관심이 높아지고 있는 상황이라고 볼 수 있다.

하지만 대출금리가 더 하락할 것이라고 단정하기 어렵다. 이미 대출금리는 여러가지 호재에도 더 이상 떨어지지 않는 하방경직성을 보여주기 시작했다. 경기상황에 비춰볼 때 지금보다 더 떨어지면 인플레이션 유발과 같은 위험이 커진다. 또 경기 반등 기미가 나타날 경우 금리수준은 상승할 가능성이 높아질 것이다. 따라서 현 시점에서는 고정금리부 담보대출을 받는 것이 적절하다는 판단이다.

○저금리 대출로 갈아타기

주택담보 대출을 받고 있는 고객들은 저금리 대출로 갈아타는 방법을 고민해 볼 필요가 있다. 저금리 기조가 이어지면서 시중은행에서 연 4% 이하의 담보대출 금리를 찾아 보는 일은 어렵지 않게 됐기 때문이다.

시중은행에서 판매 중인 코픽스(COFIX) 연동 담보 대출의 최저금리는 연 4% 이하로 떨어졌다. 물론 은행들의 고정(혼합)금리 상품도 연 4% 수준으로 낮아졌다. 국민주택기금의 주택구입자금과 생애최초 주택구입자금, 한국주택금융공사의 보금자리론과 적격대출도 마찬가지다.

하지만 저금리 대출로 갈아타기 위해선 고려해야 할 점이 있다. 우선 기존대출의 조기상환수수료 부과기간 경과 여부를 확인해야 한다. 기존대출과 신규대출의 금리 차보다 조기상환수수료 발생금액이 크다면 굳이 갈아탈 이유가 없다. 상품별로 △채무자 자격조건 △주택면적 규모 △소득금액 기준 △DTI·LTV 충족여부 등 취급기준이 다르기 때문에 관련 내용을 사전에 거래은행 등에서 상담받는 게 좋다.

○서민들의 내집마련 대출

주택 구입을 생각하고 있는 서민들은 국민주택기금 대출을 고려해 볼 만하다. 만 20세 이상 부양가족이 있고 부부합산 연소득이 4500만원 이하인 세대주(세대원 전원이 6개월 이상 무주택)가 전용면적 85㎡ 이하·3억원 이하 주택을 구입하는 경우에는 국민주택기금의 주택구입자금 대출을 받을 수 있다. 1억원까지 대출 가능하고 30년 이내에서 분할상환하면 된다. 금리는 연 4.0%이고 다자녀 가구는 연 0.5%포인트, 다문화·장애인 가구는 연 0.2%포인트의 금리 우대 혜택도 받는다.

또 생애최초로 주택을 구입하는 서민은 국민주택기금의 생애최초 주택구입자금이 좋다. 부부합산 연소득이 6000만원 이하면서 처음 주택을 구입하는 세대주는 2억원 한도 내에서 연 3.5%로 대출받을 수 있다. 단 전용 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택이 대상이다.

김일수 < 국민은행 골드앤와이즈 강남스타PB센터 PB팀장 ilsoo.kim@kbfg.com >


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