장기 불황에 공실률 늘어…경매 물건도 증가
과도한 대출로 사들인 투자자들 '빌딩푸어' 우려
서울 강남구 신사동 가로수길 뒤쪽 도로(이면도로)에 있는 6층짜리 빌딩(연면적 1321㎡)은 지난해 50억원에 매물로 나왔다. 경기불황으로 세입자가 줄고 임대수익이 감소하면서 매각을 시도했지만 찾는 사람이 없어 팔지 못했다. 이후 채권자들에 의해 경매로 넘겨져 지난달 44억4200만원에 매각됐다.
그동안 중대형 빌딩에 비해 상대적으로 수익률이 안정적이란 평가를 받아온 100억원 미만의 소형 빌딩(6층 이하, 연면적 1500㎡ 이하)들의 매물이 늘고 있다. 부동산시장 침체가 장기화되면서 공실이 늘고 임대수익이 감소하고 있어서다. 대출금을 감당하지 못해 경매에 내몰리는 빌딩도 증가 추세다.
◆소형 빌딩 경매물건 늘어
12일 빌딩업계에 따르면 지난 2분기(4~6월) 서울 강남구와 서초구에서 100억원 이하 소형 빌딩 경매물건은 7건으로 작년 같은 기간보다 크게 늘었다. 지난해 3분기 3건이었던 경매물건은 4분기 1건으로 줄었다가 올해 1분기엔 4건으로 다시 증가세로 돌아섰다.
빌딩중개업계는 경매보다 일반매물로 나오는 빌딩이 훨씬 더 많다고 보고 있다. 대부분의 건물주들이 매물의뢰 사실을 감추려는 경향이 있어서 매물현황이 대외적으로 잘 드러나지 않기 때문이다.
그럼에도 올 들어 강남권 소형 빌딩의 일반매물과 경매물건 수는 꾸준히 늘고 있다. 특히 경매시장에는 투자용으로 무리한 대출을 일으킨 빌딩들이 매물 대열에 합류하고 있다. 중소기업들의 사옥매물도 증가하고 있다. 신사동의 한 의류업체는 작년 10월 매입한 빌딩을 7개월 만에 매물로 내놨다. 영업 상황이 안 좋아 사옥 유지가 어려운 데다 임차인도 원하는 대로 구하지 못했기 때문이다. 빌딩 전문 중개업체인 원빌딩 신동성 팀장은 “역삼·삼성·신사동 일대 이면도로에 있는 낡은 빌딩들은 점점 빈 사무실 비율이 높아지고 있다”며 “건물값의 50% 이상이 대출금인 빌딩들은 요즘 같은 불경기에는 임대수익 얻기가 쉽지 않다”고 말했다.
◆하반기에도 매물 늘어날 듯
전문가들은 하반기 소형 빌딩의 수익 전망이 밝지 않을 것으로 전망했다. 무엇보다 공실률 증가가 문제다. 대형 신축 빌딩이 광화문 등 도심에 잇따라 들어서는 데다 판교 테크노밸리에서 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 대규모로 입점한 뒤 연쇄적인 수요층 이동으로 이면도로 소형 빌딩의 인기가 떨어질 것이란 게 전문가들의 지적이다. 특히 자기자본이 50%를 밑도는 빌딩들은 대출금 감당과 공실 문제로 매물로 나올 가능성이 높다는 게 중개업계의 설명이다. 빌딩정보업체인 알코리아의 황종선 대표는 “중소기업들이 임대료와 관리비가 저렴한 수도권으로 빠져나가고 있어서 소형 빌딩의 공실은 당분간 늘어날 전망”이라며 “하반기에는 10년 이상 된 소형 빌딩 매물이 증가할 것”으로 내다봤다. 박원갑 국민은행 부동산 전문위원도 “무리한 대출을 일으킨 소형 빌딩 투자자들이 ‘빌딩푸어’로 전락할 위기에 처했다”고 말했다.
이런 상황이 나타나자 일부 경영상태가 양호한 기업들은 저평가된 소형 빌딩을 매입, 사옥과 임대용으로 활용하려는 움직임도 보이고 있다. 자산관리업체인 글로벌PMC의 김용남 사장은 “최근 일부 기업들의 사옥용 빌딩 매입 문의가 심심찮게 들어오고 있다”며 “하지만 가격에 대한 매도·매수자 간 입장 차이가 커서 거래로 이어지지는 않고 있다”고 말했다.
김진수 기자 true@hankyung.com
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과도한 대출로 사들인 투자자들 '빌딩푸어' 우려
서울 강남구 신사동 가로수길 뒤쪽 도로(이면도로)에 있는 6층짜리 빌딩(연면적 1321㎡)은 지난해 50억원에 매물로 나왔다. 경기불황으로 세입자가 줄고 임대수익이 감소하면서 매각을 시도했지만 찾는 사람이 없어 팔지 못했다. 이후 채권자들에 의해 경매로 넘겨져 지난달 44억4200만원에 매각됐다.
그동안 중대형 빌딩에 비해 상대적으로 수익률이 안정적이란 평가를 받아온 100억원 미만의 소형 빌딩(6층 이하, 연면적 1500㎡ 이하)들의 매물이 늘고 있다. 부동산시장 침체가 장기화되면서 공실이 늘고 임대수익이 감소하고 있어서다. 대출금을 감당하지 못해 경매에 내몰리는 빌딩도 증가 추세다.
◆소형 빌딩 경매물건 늘어
12일 빌딩업계에 따르면 지난 2분기(4~6월) 서울 강남구와 서초구에서 100억원 이하 소형 빌딩 경매물건은 7건으로 작년 같은 기간보다 크게 늘었다. 지난해 3분기 3건이었던 경매물건은 4분기 1건으로 줄었다가 올해 1분기엔 4건으로 다시 증가세로 돌아섰다. 빌딩중개업계는 경매보다 일반매물로 나오는 빌딩이 훨씬 더 많다고 보고 있다. 대부분의 건물주들이 매물의뢰 사실을 감추려는 경향이 있어서 매물현황이 대외적으로 잘 드러나지 않기 때문이다.
그럼에도 올 들어 강남권 소형 빌딩의 일반매물과 경매물건 수는 꾸준히 늘고 있다. 특히 경매시장에는 투자용으로 무리한 대출을 일으킨 빌딩들이 매물 대열에 합류하고 있다. 중소기업들의 사옥매물도 증가하고 있다. 신사동의 한 의류업체는 작년 10월 매입한 빌딩을 7개월 만에 매물로 내놨다. 영업 상황이 안 좋아 사옥 유지가 어려운 데다 임차인도 원하는 대로 구하지 못했기 때문이다. 빌딩 전문 중개업체인 원빌딩 신동성 팀장은 “역삼·삼성·신사동 일대 이면도로에 있는 낡은 빌딩들은 점점 빈 사무실 비율이 높아지고 있다”며 “건물값의 50% 이상이 대출금인 빌딩들은 요즘 같은 불경기에는 임대수익 얻기가 쉽지 않다”고 말했다.
◆하반기에도 매물 늘어날 듯
전문가들은 하반기 소형 빌딩의 수익 전망이 밝지 않을 것으로 전망했다. 무엇보다 공실률 증가가 문제다. 대형 신축 빌딩이 광화문 등 도심에 잇따라 들어서는 데다 판교 테크노밸리에서 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 대규모로 입점한 뒤 연쇄적인 수요층 이동으로 이면도로 소형 빌딩의 인기가 떨어질 것이란 게 전문가들의 지적이다. 특히 자기자본이 50%를 밑도는 빌딩들은 대출금 감당과 공실 문제로 매물로 나올 가능성이 높다는 게 중개업계의 설명이다. 빌딩정보업체인 알코리아의 황종선 대표는 “중소기업들이 임대료와 관리비가 저렴한 수도권으로 빠져나가고 있어서 소형 빌딩의 공실은 당분간 늘어날 전망”이라며 “하반기에는 10년 이상 된 소형 빌딩 매물이 증가할 것”으로 내다봤다. 박원갑 국민은행 부동산 전문위원도 “무리한 대출을 일으킨 소형 빌딩 투자자들이 ‘빌딩푸어’로 전락할 위기에 처했다”고 말했다.
이런 상황이 나타나자 일부 경영상태가 양호한 기업들은 저평가된 소형 빌딩을 매입, 사옥과 임대용으로 활용하려는 움직임도 보이고 있다. 자산관리업체인 글로벌PMC의 김용남 사장은 “최근 일부 기업들의 사옥용 빌딩 매입 문의가 심심찮게 들어오고 있다”며 “하지만 가격에 대한 매도·매수자 간 입장 차이가 커서 거래로 이어지지는 않고 있다”고 말했다.
김진수 기자 true@hankyung.com
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