[부동산 임대시장 ABC] 하락하는 임대수익률 유지 위해 공실 줄이는 임대관리 신경써야

‘연간 임대수익률 8% 가능.’ ‘연 12% 확정 수익률 보장.’

흔히 볼 수 있는 수익형 부동산 관련 광고 문구이지만 실제로 이런 임대수익률이 가능할까. 부동산114에 따르면 2008년 연 6.5%를 기록했던 전국 오피스텔 수익률은 2010년 연 6.3%, 2011년 연 6.0%에 이어 올 8월 말 기준 연 5.9%로 낮아지는 추세다. 서울은 수익률이 더 낮다. 공급 과잉으로 2009년부터 연 6% 이하로 떨어진 서울의 오피스텔 수익률은 2012년 연 5.5%, 올 8월 말 기준 연 5.4%를 기록하고 있다.

이처럼 임대수익률이 낮아지고 있는 추세지만 여전히 높은 임대수익률을 내세우며 분양에 나서는 업체들도 적지 않아 이를 잘 따져봐야 한다는 지적이다.

예컨대 일정 수준 이상의 확정 수익률을 보장하는 오피스텔은 최초 분양 이후 사업주체(시행사)가 임대 수익을 보장해주는 형식으로 분양에 나서는 경우가 있다. 하지만 이 경우 계약된 시점까지는 임대 수익이 보장될 수 있을지 모르지만 일반적인 임대 계약 기간인 2년이 지난 후에는 계약자 스스로 임차인 관리를 책임져야 한다. 극단적인 경우 시행사 부도나 경영상 변수로 인해 확정 수익률에 대한 책임을 지지 못할 수도 있어 각별한 주의가 필요하다.

따라서 임대인이 당장 눈앞의 과실을 따먹는 것에 치중하기보다는 장기적인 안목을 갖고 꾸준히 임대수익률을 유지하는 방안에 대해 고민해야 한다. 이를 위해서는 임대 수익 손실이 없게 공실을 최소화하는 것이 중요하다.

공실을 줄이려면 입지를 우선 고려해야 한다. 상대적으로 높은 수익률이 예상되는 지역으론 학생 수가 많은 대학가나 대기업 직장인이 밀집된 업무 지구, 출퇴근 소요시간이 20분 내외인 곳이 꼽힌다. 이런 곳은 임차인 수요가 풍부해 다른 지역에 비해 공실을 최소화할 수 있다.

입지가 좋은 곳은 임차인 확보 경쟁이 치열하기 때문에 임대료 수준 및 건물 유지 보수가 관건으로 꼽힌다. 입지가 좋은 지역의 신축 오피스텔은 상대적으로 임대료가 높아 의외로 공실이 발생할 가능성도 있다. 반대로 지은 지 3~4년 된 건물이면서 유지 보수가 잘된 오피스텔이 임차인 확보에 유리하다는 게 전문가들의 조언이다. 부동산 투자 자문 전문업체인 알투코리아의 김희선 전무는 “하락 추세인 임대수익률을 유지하기 위한 임대 관리의 중요성이 부각되고 있다“고 말했다.

최성남 한경닷컴 기자 sulam@hankyung.com

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