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연립 등 4년간 33만가구 공급… 전월세 전환율 6%대로 하락
임차인·집주인 연결해주는 '징검다리 서비스' 이용해볼만
[ 최성남 기자 ]
서울 구로구 일대에서 원룸 임대 사업을 하는 김모씨(58)는 지난날 임차인(세입자)을 새로 들이면서 마음고생을 했다. 전용면적 18㎡의 원룸을 기존처럼 보증금 1000만원에 월세 60만원으로 내놨지만 임차인 요구대로 보증금 3000만원에 월세 40만원으로 바꿀 수밖에 없었다. 지은 지 2년 정도밖에 안 된 신축 원룸주택이지만 공실 우려 때문에 ‘울며 겨자 먹기’식으로 임대료를 하향 조정했다.
임대 목적으로 지은 소형주택 공급물량이 단기간에 급증하면서 임대인(집주인)들이 울상이다. 월세수익률이 떨어지고 임차인을 구하기도 쉽지 않다. 과거에는 임대수익률이 하락해도 매매가격이 상승해 수익을 보전할 수 있었다. 하지만 시세 차익을 기대하기도 어려워지고 있다. 부동산 전문가들은 공실을 최소화하기 위한 전문적인 임대수익 관리가 시급해졌다고 입을 모은다.
○소형주택 공급 과잉
소형주택의 월세 수익률이 낮아지게 된 근본적인 원인은 공급이 단기간에 급증한 데서 찾을 수 있다. 국토교통부 자료에 따르면 2010년부터 2013년까지 4년간 수도권 지역에서 공급된 연립·다가구·다세대 등 비아파트주택은 33만4000여가구에 달한다. 도시형 생활주택은 2009년부터 지난해까지 22만9100여가구 신축됐다. 오피스텔 입주물량도 최근 2년간 2만실에 이른다. 정부가 1~2인 가구의 주거 안정을 목적으로 소형주택 공급량을 늘리면서 단기간에 공급이 크게 늘어난 것이다.
공급이 늘어나면서 전월세 전환율은 꾸준히 낮아지고 있다. 전월세 전환율이란 전세보증금 일부를 월세로 돌릴 때 월세 1년치를 연이율로 환산하는 비율로 월세수익률의 척도다. 주택임대 정보회사 렌트라이프가 서울시내 전용 60㎡ 이하 연립·다가구 주택의 실거래가격을 분석한 결과 2011년 8.3%였던 전월세 전환율은 올 1분기 6.9%까지 하락했다. 지난해까지는 7.1%로 7% 선을 유지했지만 올해 들어선 7% 아래로 내려앉았다.
박승국 라이프테크 대표는 “서울에서도 월세수요에 따라 전월세 전환율이 편차를 보이고 있어 집주인은 임대관리에 각별히 신경써야 한다”고 말했다.
○임대관리 어떻게?
안정적인 임대 수익을 유지하기 위해서는 공실을 최소화하는 것이 중요하다. 때문에 기존 월세를 고집하며 장기간 공실을 방치하기보다는 임대보증금이나 월세를 낮춰 적극적으로 세입자 유치에 나서야 한다는 게 전문가들의 조언이다.
총 8억원에 분양받은 방 10개에 대해 보증금 1000만원에 월세 45만원을 받는 상황이라고 가정해 보자. 공실이 20% 이상 증가할 경우 연간 수익률은 7.7%에서 1.7%포인트 하락한 6.0% 정도가 된다. 하지만 월세를 10% 정도 낮춰 세입자를 받아 공실을 줄이면 수익률을 연 7.5% 정도로 유지할 수 있다.
특히 주변에 신축 건물이 많은 곳에서 중고 주택을 이용해 임대 사업을 진행하는 임대인이라면 더욱 적극적으로 임대료 인하에 나설 필요가 있다고 전문가들은 강조한다. 미리 임대료를 낮춰 가격 경쟁력을 확보하면 세입자의 이탈을 미연에 방지하는 효과를 얻을 수도 있다.
적극적인 홍보도 중요하다. 인근 부동산에 매물 홍보를 맡기고 기다리는 소극적인 방법으로는 공실률을 낮추기 어렵다. 매물을 홍보해주고 임차인과 연결해주는 인터넷 홍보 채널에 매물을 직접 등록하는 등 적극적으로 움직여야 한다고 전문가들은 조언한다.
한국경제신문과 한경닷컴은 집주인들이 보다 손쉽게 세입자를 유치할 수 있도록 렌트라이프와 손잡고 주택 임대매물 ‘징검다리 서비스’를 진행 중이다. 세입자를 찾는 집주인이 전화(070-8246-6200, 070-8222-6200)로 임대 매물을 등록하면 무료로 협력 부동산 중개업소가 도우미업소로 선정돼 임대 거래를 지원한다.
김희선 알투코리아 전무는 “건물을 리모델링해 경쟁력을 확보하는 것도 임대수익률을 유지하는 데 중요한 요소”라고 말했다.
최성남 한경닷컴 기자 sulam@hankyung.com
연립 등 4년간 33만가구 공급… 전월세 전환율 6%대로 하락
임차인·집주인 연결해주는 '징검다리 서비스' 이용해볼만
[ 최성남 기자 ]
서울 구로구 일대에서 원룸 임대 사업을 하는 김모씨(58)는 지난날 임차인(세입자)을 새로 들이면서 마음고생을 했다. 전용면적 18㎡의 원룸을 기존처럼 보증금 1000만원에 월세 60만원으로 내놨지만 임차인 요구대로 보증금 3000만원에 월세 40만원으로 바꿀 수밖에 없었다. 지은 지 2년 정도밖에 안 된 신축 원룸주택이지만 공실 우려 때문에 ‘울며 겨자 먹기’식으로 임대료를 하향 조정했다.
임대 목적으로 지은 소형주택 공급물량이 단기간에 급증하면서 임대인(집주인)들이 울상이다. 월세수익률이 떨어지고 임차인을 구하기도 쉽지 않다. 과거에는 임대수익률이 하락해도 매매가격이 상승해 수익을 보전할 수 있었다. 하지만 시세 차익을 기대하기도 어려워지고 있다. 부동산 전문가들은 공실을 최소화하기 위한 전문적인 임대수익 관리가 시급해졌다고 입을 모은다.
○소형주택 공급 과잉
소형주택의 월세 수익률이 낮아지게 된 근본적인 원인은 공급이 단기간에 급증한 데서 찾을 수 있다. 국토교통부 자료에 따르면 2010년부터 2013년까지 4년간 수도권 지역에서 공급된 연립·다가구·다세대 등 비아파트주택은 33만4000여가구에 달한다. 도시형 생활주택은 2009년부터 지난해까지 22만9100여가구 신축됐다. 오피스텔 입주물량도 최근 2년간 2만실에 이른다. 정부가 1~2인 가구의 주거 안정을 목적으로 소형주택 공급량을 늘리면서 단기간에 공급이 크게 늘어난 것이다.
공급이 늘어나면서 전월세 전환율은 꾸준히 낮아지고 있다. 전월세 전환율이란 전세보증금 일부를 월세로 돌릴 때 월세 1년치를 연이율로 환산하는 비율로 월세수익률의 척도다. 주택임대 정보회사 렌트라이프가 서울시내 전용 60㎡ 이하 연립·다가구 주택의 실거래가격을 분석한 결과 2011년 8.3%였던 전월세 전환율은 올 1분기 6.9%까지 하락했다. 지난해까지는 7.1%로 7% 선을 유지했지만 올해 들어선 7% 아래로 내려앉았다.
박승국 라이프테크 대표는 “서울에서도 월세수요에 따라 전월세 전환율이 편차를 보이고 있어 집주인은 임대관리에 각별히 신경써야 한다”고 말했다.
○임대관리 어떻게?
안정적인 임대 수익을 유지하기 위해서는 공실을 최소화하는 것이 중요하다. 때문에 기존 월세를 고집하며 장기간 공실을 방치하기보다는 임대보증금이나 월세를 낮춰 적극적으로 세입자 유치에 나서야 한다는 게 전문가들의 조언이다.
총 8억원에 분양받은 방 10개에 대해 보증금 1000만원에 월세 45만원을 받는 상황이라고 가정해 보자. 공실이 20% 이상 증가할 경우 연간 수익률은 7.7%에서 1.7%포인트 하락한 6.0% 정도가 된다. 하지만 월세를 10% 정도 낮춰 세입자를 받아 공실을 줄이면 수익률을 연 7.5% 정도로 유지할 수 있다.
특히 주변에 신축 건물이 많은 곳에서 중고 주택을 이용해 임대 사업을 진행하는 임대인이라면 더욱 적극적으로 임대료 인하에 나설 필요가 있다고 전문가들은 강조한다. 미리 임대료를 낮춰 가격 경쟁력을 확보하면 세입자의 이탈을 미연에 방지하는 효과를 얻을 수도 있다.
적극적인 홍보도 중요하다. 인근 부동산에 매물 홍보를 맡기고 기다리는 소극적인 방법으로는 공실률을 낮추기 어렵다. 매물을 홍보해주고 임차인과 연결해주는 인터넷 홍보 채널에 매물을 직접 등록하는 등 적극적으로 움직여야 한다고 전문가들은 조언한다.
한국경제신문과 한경닷컴은 집주인들이 보다 손쉽게 세입자를 유치할 수 있도록 렌트라이프와 손잡고 주택 임대매물 ‘징검다리 서비스’를 진행 중이다. 세입자를 찾는 집주인이 전화(070-8246-6200, 070-8222-6200)로 임대 매물을 등록하면 무료로 협력 부동산 중개업소가 도우미업소로 선정돼 임대 거래를 지원한다.
김희선 알투코리아 전무는 “건물을 리모델링해 경쟁력을 확보하는 것도 임대수익률을 유지하는 데 중요한 요소”라고 말했다.
최성남 한경닷컴 기자 sulam@hankyung.com
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