[마켓인사이트]저축은행 떠난 부동산 개발금융, 외국계투자자 독식

사업성 검토 철저...자금조달 원하는 시행사들 '문전성시'


이 기사는 9월26일(09:58) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다

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동탄과 서울 미근동 신라비즈니스호텔 개발사업, 인천테크노파크 홈플러스 개발사업, 울산 삼산동 업스퀘어몰 개발사업. 이 개발사업들의 공통점은 외국계 사모펀드가 자금을 모아 주도하고 있다는 것이다. 미국계 사모펀드인 안젤로고든은 인천테크노파크에 진행 중인 홈플러스 개발사업과 울산 삼산동 업스퀘어몰의 개발사업을 진행하고 있고, 스탠다드차타드 프라이빗에쿼티(SC PE)는 동탄 신라비즈니스호텔과 서울 미근동 신라비즈니스호텔의 개발사업을 맡고 있다.

외국계 투자자들이 국내 개발 부동산 투자를 이끌게 된 것은 3~4년 전부터이다. 대형 프로젝트파이낸싱(PF)의 '큰 손'이던 저축은행이 글로벌 경제위기 이후 무너지면서 빈 자리를 채우게됐다. 국내 부동산 투자자들은 '계륵'과 같은 개발 부동산 투자에 섣불리 손대지 못하고 있다. 수익률은 낮아도 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있는 오피스빌딩이나 상업용 건물과 달리 주변상황에 따라서 '대박'에서 '쪽박'까지 수익률이 넘나들기 때문이다. 아무리 안전장치를 잘 마련해둬도 개발 단계에서 여러가지 변수가 발생하면서 사업이 손해볼 가능성이 있다보니 아예 들여다보지 않는 경우도 많다.

SC PE와 안젤로 고든은 이 틈새시장을 공략했다. SC PE 관계자는 "보수적인 국내 투자자들이 보기엔 리스크가 있지만 내부적으로 개발사업 전문가가 철저하게 사업성공률과 수익률을 따져서 괜찮을 때 투자를 결정한다"면서 "덕분에 2010년 스탠다드차타드에서 글로벌 부동산 투자부문을 만들고 난 뒤 실제 수익률이 한국이 제일 높다"고 설명했다.

최근에는 자금조달할 곳을 찾지 못한 시행사들이 그동안 선택했던 부동산신탁사 대신 외국계 투자자들로 발을 돌리고 있다. 시행사들은 시공을 맡은 건설사들의 보증으로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으키지 못하게 되면서 부동산신탁사에서 차입형 토지신탁으로 개발사업을 진행했다. 부동산신탁사는 안정적인 자금조달과 사업 진행이 가능하지만 수수료가 높아 개발사업 후 시행사들이 큰 수익을 내기 어렵다. IB(투자은행) 업계 관계자는 "분양 리스크로 국내외 투자자들이 쉽게 투자하지 못하는 도심형 아파트, 오피스텔, 호텔, 리테일 등의 개발사업에 주로 투자한다"면서 "시행사들도 부동산신탁사보다 수익을 더 낼 수 있는 외국계 투자자들을 선호하고 있다"고 설명했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com



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