['월세 재테크' 시대] 임대소득 연 2000만원 넘으면 세금·건보료 급상승 주의해야

전문가들 조언


[ 김보형/윤아영 기자 ] 월세 재테크에 앞서 따져봐야 할 부분은 세금이라고 전문가들은 입을 모은다. 수익률이 높더라도 세금이 늘어나면 실제 수익률은 낮아질 수밖에 없어서다. 아파트를 비롯한 주택 임대소득은 1주택자의 경우 집값이 기준시가 9억원 이하면 비과세다. 기준시가 8억원인 집에서 월세를 300만원 받는 1주택자라도 세금을 내지 않아도 된다. 한 집에 여러 가구가 거주하는 다가구주택도 1주택으로 분류돼 세금을 낼 필요가 없다.

하지만 기준시가 9억원 초과 고가주택을 보유한 1주택자와 2주택 이상을 갖고 있는 다주택자는 주의가 필요하다. 2016년까지는 연간 임대소득이 2000만원 이하이면 세금이 부과되지 않지만 2017년부터는 과세 대상이 되는 까닭이다.

원종훈 국민은행 세무팀장은 “임대소득이 2000만원을 넘으면 종합소득세와 함께 지역가입자의 경우 건강보험료도 올라갈 수 있으므로 부부 공동명의로 주택을 보유하거나 월세금액을 적절하게 조정하는 게 좋다”고 조언했다.

다른 소득이 없는 은퇴자는 세금부담이 크지 않을 전망이다. 2주택자인 은퇴자가 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득을 첩?경우 총 수입의 60%를 필요경비로 빼주고, 400만원까지 추가로 소득공제를 해줄 예정이기 때문이다.

예를 들어 은퇴자가 연간 1200만원의 임대수입을 얻었다면 필요경비(720만원)를 뺀 뒤 다시 소득공제(400만원)를 차감한 80만원이 과세표준이 된다. 여기에 분리과세율 14%를 곱하면 납부할 세금은 연 11만2000원에 그친다.

빌딩과 상가는 연간 임대수입에 따라 세금(종합과세 6~38%)을 내야 한다. 종합소득세는 누진세 구조로 연간 1200만원까지는 6%의 세율이 부과되고 1200만원 초과 4600만원 이하는 15%, 4600만원 초과 8800만원 이하는 24%, 8800만원 초과 3억원 이하는 35%, 3억원 초과는 38%의 세율을 적용받는다.

예를 들어 임대수익률이 연 5%인 20억원짜리 빌딩을 통해 연간 1억원의 임대 수익을 올린다면 일반적으로 건물 관리비와 운영비, 대출이자 등 전체 임대수익의 20%가량을 경비로 차감한 8000만원을 기준으로 세금이 부과된다. 이럴 때 72만원(1200만원×6%)과 510만원(3400만원×15%), 816만원(3400만원×24%)을 더한 1398만원을 세금으로 내야 한다.

김치범 신한은행 투자자문부 세무사는 “임대소득 외에 근로소득과 이자·배당소득 등이 있다면 임대소득과 합친 뒤 종합소득세를 부과하는 만큼 세부담이 늘어날 수 있다”고 설명했다.

김보형/윤아영 기자 kph21c@hankyung.com



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