부동산 규제 덜한 재개발에 투자 활기
공덕1 단독 3.3㎡당 2400만원…아현2구역 웃돈만 1억5000만원
도심 진입 수월한 수색·노량진, 3억~4억 투자자 발길 '부쩍'
재개발 투자 성패는 속도…규모 너무 큰 곳은 피해야
[ 김보형 / 김형규 기자 ]
재개발구역 내 중개업소들은 작년 가을부터 투자자의 발길이 분주해졌다고 입을 모았다. 작년 11월3일 재건축 대상 아파트와 분양권을 타깃으로 정부가 부동산 규제책을 발표하자 발빠른 투자자들이 재개발로 이동했다는 것이다. 올 들어 시중금리 상승으로 상가 오피스텔 등 수익형 부동산의 매력마저 떨어지고 있어 개발이익환수제를 피해간 재개발에 관심이 더 커지고 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “경희궁 자이 등 서울 강북의 일부 재개발 아파트(전용 84㎡)가 10억원 이상으로 오르는 등 강북지역 아파트가 재평가받고 있다”며 “잘만 고르면 큰 차익을 기대할 수 있다는 점도 투자자들에겐 매력적”이라고 말했다.
한강변이 시세 선도
용산구 한남뉴타운, 성동구 성수전략정비구역 등 한강을 조망할 수 있는 재개발구역이 시세 상승을 주도하고 있다. 이들 지역에서는 지지부진하던 재개발이 최근 재개되고 있다는 점이 호재로 작용하고 있다. 한남동 33㎡ 규모(대지 지분 기준) 다세대주택 가격은 2015년 초 3.3㎡당 5000만원에서 올 3월 7000만원 수준으로 급등했다. 다가구주택(99㎡)은 같은 기간 2400만원에서 3000만원 이상으로 뛰었다. 작년 하반기 재개발 밑그림인 재정비촉진계획안 마련이 본격화된다는 소식을 듣고 매입하러 온 투자자가 많았다. 한남뉴타운 내 A공인 관계자는 “입지가 워낙 좋은 데다 구역별로 거리가 멀지 않아 한 구역이 다음 단계로 넘어간다는 소문이 들리면 다른 구역도 함께 오른다”며 “가격이 치솟은 상태여서 이곳에 투자하려면 적어도 7억원 정도가 필요하다”고 전했다.
최고 50층 재건축이 허용된 성수전략정비구역 내 4개 재개발구역도 사업 재개와 함께 호가가 오르고 있다. 1지구 다세대주택(33㎡ 기준)은 2년 전 3.3㎡당 3500만원에서 올 3월 5500만원으로 뛰었다. 이곳 1지구는 지난 4일 가장 먼저 조합 창립 총회를 열었다. 한강과 접하고 있으면서 초고층 건축이 허용된 지역이어서 대형 건설사들이 벌써부터 시공권을 확보하기 위해 뭍밑에서 경쟁하고 있다.
서울 도심권 접근성이 뛰어난 마포구 서대문구 등의 뉴타운도 가치를 재평가받고 있다. 이곳 새 아파트(전용 84㎡ 기준)는 출퇴근 여건이 좋다는 점이 부각되면서 8억~10억원의 시세를 형성하고 있다. 경기 성남 판교 등 인기 신도시뿐만 아니라 강남권 아파트 부럽지 않은 가격이다. 이 영향으로 남아 있는 재개발구역 지분 가격이 뜀박질하고 있다. 마포구 공덕1재건축구역 내 단독주택(66~132㎡) 평균 매매가격은 3.3㎡당 2300만~2400만원 선이다. 2년 전(1700만~1900만원)에 비해 3.3㎡당 500만~600만원 올랐다. 이주가 80% 이뤄진 아현2구역의 입주권 웃돈은 지난해 6월 관리처분인가 당시 6000만~6500만원 수준에서 지금은 1억5000만원까지 상승했다.
외곽 재개발은 소액투자 ‘매력’
수색·증산 뉴타운 등 서울 외곽에 있는 재개발구역에도 투자자의 발길이 이어지고 있다. 가격이 상대적으로 싸 2억~4억원으로 투자가 가능하다는 장점이 있어서다. 올 6월 일반분양 예정인 수색4구역의 조합원 입주권 웃돈은 1억5000만원 수준이다. 2015년 5월 관리처분인가 당시(5000만원)에 비해 1억원 뛰었다. 관리처분인가가 가시화한 6·9구역, 증산2구역 등의 조합원 지분 웃돈도 1억5000만원에 형성됐다. 인근 중개업소 관계자들은 “첫 분양 성패에 따라 나머지 구역의 웃돈이 결정될 것”이라고 예상했다.
연내 첫 이주를 시작하는 노량진 뉴타운 일대 다세대·다가구 주택 매매가도 상승세다. 이 일대 다세대주택(33㎡)은 2년 전 3.3㎡당 2700만원에 거래됐으나 지금은 3300만원 안팎을 호가한다. 다가구·단독주택은 같은 기간 3.3㎡당 1600만~1700만원에서 2000만원으로 올랐다. 인근 C공인 관계자는 “재개발 지분값은 사업이 진척될 때마다 단계적으로 오르는 특징이 있다”며 “아직 재개발 초기 단계여서 앞으로 더 오를 가능성이 있다”고 전망했다.
부동산 전문가들은 분위기에 휩쓸려 ‘묻지마 투자’를 하는 것은 위험하다고 지적했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “재개발 투자의 성패는 ‘속도’에 달려 있다”며 “조합원 내분이 적으면서 규모가 너무 크지 않은 곳을 선택하는 것이 안전하다”고 조언했다.
김보형/김형규 기자 kph21c@hankyung.com
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공덕1 단독 3.3㎡당 2400만원…아현2구역 웃돈만 1억5000만원
도심 진입 수월한 수색·노량진, 3억~4억 투자자 발길 '부쩍'
재개발 투자 성패는 속도…규모 너무 큰 곳은 피해야
[ 김보형 / 김형규 기자 ]
재개발구역 내 중개업소들은 작년 가을부터 투자자의 발길이 분주해졌다고 입을 모았다. 작년 11월3일 재건축 대상 아파트와 분양권을 타깃으로 정부가 부동산 규제책을 발표하자 발빠른 투자자들이 재개발로 이동했다는 것이다. 올 들어 시중금리 상승으로 상가 오피스텔 등 수익형 부동산의 매력마저 떨어지고 있어 개발이익환수제를 피해간 재개발에 관심이 더 커지고 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “경희궁 자이 등 서울 강북의 일부 재개발 아파트(전용 84㎡)가 10억원 이상으로 오르는 등 강북지역 아파트가 재평가받고 있다”며 “잘만 고르면 큰 차익을 기대할 수 있다는 점도 투자자들에겐 매력적”이라고 말했다.
한강변이 시세 선도
용산구 한남뉴타운, 성동구 성수전략정비구역 등 한강을 조망할 수 있는 재개발구역이 시세 상승을 주도하고 있다. 이들 지역에서는 지지부진하던 재개발이 최근 재개되고 있다는 점이 호재로 작용하고 있다. 한남동 33㎡ 규모(대지 지분 기준) 다세대주택 가격은 2015년 초 3.3㎡당 5000만원에서 올 3월 7000만원 수준으로 급등했다. 다가구주택(99㎡)은 같은 기간 2400만원에서 3000만원 이상으로 뛰었다. 작년 하반기 재개발 밑그림인 재정비촉진계획안 마련이 본격화된다는 소식을 듣고 매입하러 온 투자자가 많았다. 한남뉴타운 내 A공인 관계자는 “입지가 워낙 좋은 데다 구역별로 거리가 멀지 않아 한 구역이 다음 단계로 넘어간다는 소문이 들리면 다른 구역도 함께 오른다”며 “가격이 치솟은 상태여서 이곳에 투자하려면 적어도 7억원 정도가 필요하다”고 전했다.
최고 50층 재건축이 허용된 성수전략정비구역 내 4개 재개발구역도 사업 재개와 함께 호가가 오르고 있다. 1지구 다세대주택(33㎡ 기준)은 2년 전 3.3㎡당 3500만원에서 올 3월 5500만원으로 뛰었다. 이곳 1지구는 지난 4일 가장 먼저 조합 창립 총회를 열었다. 한강과 접하고 있으면서 초고층 건축이 허용된 지역이어서 대형 건설사들이 벌써부터 시공권을 확보하기 위해 뭍밑에서 경쟁하고 있다.
서울 도심권 접근성이 뛰어난 마포구 서대문구 등의 뉴타운도 가치를 재평가받고 있다. 이곳 새 아파트(전용 84㎡ 기준)는 출퇴근 여건이 좋다는 점이 부각되면서 8억~10억원의 시세를 형성하고 있다. 경기 성남 판교 등 인기 신도시뿐만 아니라 강남권 아파트 부럽지 않은 가격이다. 이 영향으로 남아 있는 재개발구역 지분 가격이 뜀박질하고 있다. 마포구 공덕1재건축구역 내 단독주택(66~132㎡) 평균 매매가격은 3.3㎡당 2300만~2400만원 선이다. 2년 전(1700만~1900만원)에 비해 3.3㎡당 500만~600만원 올랐다. 이주가 80% 이뤄진 아현2구역의 입주권 웃돈은 지난해 6월 관리처분인가 당시 6000만~6500만원 수준에서 지금은 1억5000만원까지 상승했다.
외곽 재개발은 소액투자 ‘매력’
수색·증산 뉴타운 등 서울 외곽에 있는 재개발구역에도 투자자의 발길이 이어지고 있다. 가격이 상대적으로 싸 2억~4억원으로 투자가 가능하다는 장점이 있어서다. 올 6월 일반분양 예정인 수색4구역의 조합원 입주권 웃돈은 1억5000만원 수준이다. 2015년 5월 관리처분인가 당시(5000만원)에 비해 1억원 뛰었다. 관리처분인가가 가시화한 6·9구역, 증산2구역 등의 조합원 지분 웃돈도 1억5000만원에 형성됐다. 인근 중개업소 관계자들은 “첫 분양 성패에 따라 나머지 구역의 웃돈이 결정될 것”이라고 예상했다.
연내 첫 이주를 시작하는 노량진 뉴타운 일대 다세대·다가구 주택 매매가도 상승세다. 이 일대 다세대주택(33㎡)은 2년 전 3.3㎡당 2700만원에 거래됐으나 지금은 3300만원 안팎을 호가한다. 다가구·단독주택은 같은 기간 3.3㎡당 1600만~1700만원에서 2000만원으로 올랐다. 인근 C공인 관계자는 “재개발 지분값은 사업이 진척될 때마다 단계적으로 오르는 특징이 있다”며 “아직 재개발 초기 단계여서 앞으로 더 오를 가능성이 있다”고 전망했다.
부동산 전문가들은 분위기에 휩쓸려 ‘묻지마 투자’를 하는 것은 위험하다고 지적했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “재개발 투자의 성패는 ‘속도’에 달려 있다”며 “조합원 내분이 적으면서 규모가 너무 크지 않은 곳을 선택하는 것이 안전하다”고 조언했다.
김보형/김형규 기자 kph21c@hankyung.com
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