내년 부동산시장 전망
공기업·연구기관·증권사가 본 '2018 주택시장'
서울이 주택시장 견인
직주근접·소형·새 아파트값 '상승'
재개발·재건축 이주수요도 영향
지방은 하락 국면 전환
내년 44만가구 입주 여파
전셋값 하락에 '역전세난' 우려
[ 설지연/김진수 기자 ] ‘극심한 양극화.’
내년 부동산시장에 대한 부동산 관련 연구소와 증권사의 대체적인 전망이다. 서울이 상승세를 이어가는 가운데 수도권과 지방의 하락세가 심화되거나 확산될 것이란 예상이다. 정부의 대출·세금 규제 영향으로 대부분 연구소는 거래량이 줄어들 것으로 전망했다.
◆애널리스트, 서울 큰 폭 상승 전망
이달 들어 연이어 발표된 내년 부동산시장 전망의 가장 큰 특징은 부동산업계보다 증권업계가 서울 집값이 더 큰 폭으로 오를 것으로 보고 있다는 점이다. 채상욱 하나금융투자 연구위원은 내년 전국 집값이 3%를 웃도는 상승률을 보일 것으로 전망했다. 지역별로는 서울이 5% 넘게 상승하고, 지방은 1% 안팎의 오름폭을 보일 것으로 내다봤다. 채 위원은 “내년 4월부터 양도소득세 가산세율이 적용될 예정이어서 서울 강남 등에선 ‘똘똘한 한 채’로 자산을 집중하려는 움직임이 나타나고 있다”며 “공급이 부족한 서울 집값은 여전히 강세를 보일 것”이라고 전망했다.
이상우 유진투자증권 연구위원은 ‘2018년 주택·건설산업 전망’ 리포트를 통해 내년 전국 주택 가격은 5%, 서울은 12% 상승할 것으로 내다봤다. 이 위원은 “최근 매도가와 실거래가 간 차이가 확대되고 있는 것은 그만큼 시장을 긍정적으로 바라보는 잠재 매도자들이 늘었다는 의미”라며 “서울을 중심으로 내년은 올해보다 가파른 주택 가격 상승이 예상된다”고 말했다. 그는 이어 “전세 가격 상승 속도가 둔화된 데도 불구하고 매매 가격 상승이 나타나는 것은 재개발·재건축으로 인한 멸실로 공급이 부족해질 것이란 예상이 시장 가격에 이미 반영되고 있음을 의미한다”고 분석했다.
통상 집값을 보수적으로 전망하는 부동산 관련 연구기관들도 내년 주택시장이 올해보다 위축될 것으로 예상하면서도 서울 집값은 강세를 유지할 것으로 내다봤다. 주택산업연구원은 최근 발표한 ‘2018년 주택시장 전망’ 보고서에서 내년 주택 매매 가격 상승률(0.2%)이 올해(1.4%)보다 낮아질 것으로 예상했다. 지역별로는 수도권은 0.8% 상승하고 지방은 0.5% 내릴 것으로 내다봤다. 김덕례 주택산업연구원 정책실장은 “내년 주택시장은 정부의 부동산 대책과 금리 인상, 입주 물량 증가 등으로 전국적으론 상승세가 크게 둔화되겠지만 서울은 1%대 중후반을 웃도는 상승률을 보일 가능성이 높다”고 말했다. 건설산업연구원은 전국적으로 0.5% 떨어질 것으로 전망했다. 지역별로는 수도권은 보합, 지방은 1.0% 떨어질 것으로 예상했다.
다만 서울 일부 지역에서 나타나는 집값 급등이 국지적 버블이라는 진단도 나왔다. 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 “서울에서도 직주근접·소형·새 아파트를 공통점으로 둔 지역과 단지에서만 집값이 이상 급등을 보이고 있다”며 “내수 경기가 좋아지면서 대기업 직장인을 중심으로 구매 여력이 상승했고 여전히 저금리인 상황이어서 희소성을 지닌 자산으로 돈이 몰리고 있지만 수출이 둔화되는 시점에 국지적 과열이 꺼질 가능성이 있다”고 예상했다.
◆“전국 전셋값 보합세 전환”
증권업계든 부동산업계든 거래량 감소는 불가피할 것으로 예상했다. 하나금융투자의 채 연구위원은 “1~2년 내 주택을 매도할 계획이 있었던 투자자라면 양도세 가산세율이 강화되는 내년 4월 이전 팔 가능성이 높고 이후엔 매도량이 급감할 것”이라며 “다주택자 수와 보유주택 수를 감안하면 내년 기존주택 매매 거래량은 30% 이상 감소할 것”이라고 예상했다. 주택산업연구원도 내년 전국 주택 매매 거래량을 올해(93만건 추산)보다 8.6% 줄어든 85만건 수준으로 전망했다.
주택 건설도 크게 줄어들 것이라는 전망이 나오고 있다. 한국개발연구원(KDI)은 올해 15% 선을 넘나들었던 주택 건설 증가율이 내년에는 3% 미만으로 급락, 최근 수년간 꾸준히 두 자릿수를 유지했던 경제 성장 기여도 역시 내년에는 한 자릿수로 떨어질 것으로 내다봤다.
전세 가격은 대체적으로 약세를 보일 것으로 전망됐다. 주택산업연구원은 전국 전셋값이 올해 0.7% 상승에서 내년 보합세로 전환할 것으로 예상했다. 올해 1.5% 뛴 수도권의 전셋값은 내년에는 0.6% 상승에 그칠 것으로 전망했다. 건설산업연구원은 내년 44만 가구 준공(입주) 영향으로 전세 가격이 0.5% 하락할 것으로 내다봤다. 지방을 중심으로 역전세난이 확대될 가능성이 존재한다는 게 건산연의 설명이다.
설지연/김진수 기자 sjy@hankyung.com
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내년 44만가구 입주 여파
전셋값 하락에 '역전세난' 우려
[ 설지연/김진수 기자 ] ‘극심한 양극화.’
내년 부동산시장에 대한 부동산 관련 연구소와 증권사의 대체적인 전망이다. 서울이 상승세를 이어가는 가운데 수도권과 지방의 하락세가 심화되거나 확산될 것이란 예상이다. 정부의 대출·세금 규제 영향으로 대부분 연구소는 거래량이 줄어들 것으로 전망했다.
◆애널리스트, 서울 큰 폭 상승 전망
이달 들어 연이어 발표된 내년 부동산시장 전망의 가장 큰 특징은 부동산업계보다 증권업계가 서울 집값이 더 큰 폭으로 오를 것으로 보고 있다는 점이다. 채상욱 하나금융투자 연구위원은 내년 전국 집값이 3%를 웃도는 상승률을 보일 것으로 전망했다. 지역별로는 서울이 5% 넘게 상승하고, 지방은 1% 안팎의 오름폭을 보일 것으로 내다봤다. 채 위원은 “내년 4월부터 양도소득세 가산세율이 적용될 예정이어서 서울 강남 등에선 ‘똘똘한 한 채’로 자산을 집중하려는 움직임이 나타나고 있다”며 “공급이 부족한 서울 집값은 여전히 강세를 보일 것”이라고 전망했다.
이상우 유진투자증권 연구위원은 ‘2018년 주택·건설산업 전망’ 리포트를 통해 내년 전국 주택 가격은 5%, 서울은 12% 상승할 것으로 내다봤다. 이 위원은 “최근 매도가와 실거래가 간 차이가 확대되고 있는 것은 그만큼 시장을 긍정적으로 바라보는 잠재 매도자들이 늘었다는 의미”라며 “서울을 중심으로 내년은 올해보다 가파른 주택 가격 상승이 예상된다”고 말했다. 그는 이어 “전세 가격 상승 속도가 둔화된 데도 불구하고 매매 가격 상승이 나타나는 것은 재개발·재건축으로 인한 멸실로 공급이 부족해질 것이란 예상이 시장 가격에 이미 반영되고 있음을 의미한다”고 분석했다.
통상 집값을 보수적으로 전망하는 부동산 관련 연구기관들도 내년 주택시장이 올해보다 위축될 것으로 예상하면서도 서울 집값은 강세를 유지할 것으로 내다봤다. 주택산업연구원은 최근 발표한 ‘2018년 주택시장 전망’ 보고서에서 내년 주택 매매 가격 상승률(0.2%)이 올해(1.4%)보다 낮아질 것으로 예상했다. 지역별로는 수도권은 0.8% 상승하고 지방은 0.5% 내릴 것으로 내다봤다. 김덕례 주택산업연구원 정책실장은 “내년 주택시장은 정부의 부동산 대책과 금리 인상, 입주 물량 증가 등으로 전국적으론 상승세가 크게 둔화되겠지만 서울은 1%대 중후반을 웃도는 상승률을 보일 가능성이 높다”고 말했다. 건설산업연구원은 전국적으로 0.5% 떨어질 것으로 전망했다. 지역별로는 수도권은 보합, 지방은 1.0% 떨어질 것으로 예상했다.
다만 서울 일부 지역에서 나타나는 집값 급등이 국지적 버블이라는 진단도 나왔다. 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 “서울에서도 직주근접·소형·새 아파트를 공통점으로 둔 지역과 단지에서만 집값이 이상 급등을 보이고 있다”며 “내수 경기가 좋아지면서 대기업 직장인을 중심으로 구매 여력이 상승했고 여전히 저금리인 상황이어서 희소성을 지닌 자산으로 돈이 몰리고 있지만 수출이 둔화되는 시점에 국지적 과열이 꺼질 가능성이 있다”고 예상했다.
◆“전국 전셋값 보합세 전환”
증권업계든 부동산업계든 거래량 감소는 불가피할 것으로 예상했다. 하나금융투자의 채 연구위원은 “1~2년 내 주택을 매도할 계획이 있었던 투자자라면 양도세 가산세율이 강화되는 내년 4월 이전 팔 가능성이 높고 이후엔 매도량이 급감할 것”이라며 “다주택자 수와 보유주택 수를 감안하면 내년 기존주택 매매 거래량은 30% 이상 감소할 것”이라고 예상했다. 주택산업연구원도 내년 전국 주택 매매 거래량을 올해(93만건 추산)보다 8.6% 줄어든 85만건 수준으로 전망했다.
주택 건설도 크게 줄어들 것이라는 전망이 나오고 있다. 한국개발연구원(KDI)은 올해 15% 선을 넘나들었던 주택 건설 증가율이 내년에는 3% 미만으로 급락, 최근 수년간 꾸준히 두 자릿수를 유지했던 경제 성장 기여도 역시 내년에는 한 자릿수로 떨어질 것으로 내다봤다.
전세 가격은 대체적으로 약세를 보일 것으로 전망됐다. 주택산업연구원은 전국 전셋값이 올해 0.7% 상승에서 내년 보합세로 전환할 것으로 예상했다. 올해 1.5% 뛴 수도권의 전셋값은 내년에는 0.6% 상승에 그칠 것으로 전망했다. 건설산업연구원은 내년 44만 가구 준공(입주) 영향으로 전세 가격이 0.5% 하락할 것으로 내다봤다. 지방을 중심으로 역전세난이 확대될 가능성이 존재한다는 게 건산연의 설명이다.
설지연/김진수 기자 sjy@hankyung.com
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