제5회 국제주택도시금융포럼, 여의도 콘래드호텔서 개최
[ 이정선 기자 ]
“지속가능한 사회주택 공급 확대를 위해 주택금융 재원의 다변화가 시급하다.”(하리 힐투넨 핀란드 주택기금센터 아라 이사회 부의장)
“도시재생 뉴딜 사업은 지방자치단체의 리더십, 주민참여, 원주민 거주 보장 등이 중요하다.”(케이스 도프 영국 지역사회·지방정부부 도시정책국 국장)
문재인 정부가 역점을 둬 추진 중인 임대주택 공급 확대와 도시재생 뉴딜 사업 등 주거복지를 향상하기 위해서는 무엇보다 주택도시금융의 발전과 다양화가 시급하다고 해외 석학들은 조언했다. 지난 14일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘제5회 국제주택도시금융포럼’에서 핀란드 네덜란드 영국 미국 등의 주택정책 전문가와 석학들은 각국에서 추진된 임대주택(사회주택) 공급 확대 방안과 이를 가능하게 한 주택도시금융의 운용 사례를 소개하며 이같이 강조했다.
이번 포럼은 국토교통부가 주최하고 주택도시보증공사(HUG)가 주관한 국제 학술포럼으로 임대주택 확대 방안과 도시재생 사업 등 정부가 벤치마킹으로 삼을 만한 해외 운용 사례가 다수 제시돼 정부와 학계는 물론 금융계 등의 관심이 집중됐다. 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “한국 정부가 추진 중인 임대주택 공급 확대와 도시재생 뉴딜 사업은 그 필요성에도 불구하고 정부 재정뿐 아니라 다양한 재원조달 방안 검토가 필요하다”며 “이번 포럼은 이 같은 주택, 도시정책의 목표를 달성하는 데 필요한 해외 선진국의 다양한 경험과 전략을 논의하는 장이 됐다는 점에서 많은 시사점을 던지고 있다”고 설명했다.
국제주택도시금융포럼에서 소개된 각국의 주요 사례를 살펴본다.
핀란드, 임대주택 대출 지원 체계화
이날 ‘사회적 주체의 공적 임대주택 공급을 위한 주택도시금융의 역할’을 주제로 열린 포럼의 첫 번째 세션에서는 핀란드의 주택기금센터 아라(ARA) 이사회의 힐투넨 부의장이 임대주택 공급을 위한 핀란드의 주택기금 운용 방식을 집중 소개했다.
힐투넨 부의장에 따르면 핀란드의 총 주택 수는 지난해 기준 259만7000가구로 이 중 자가주택이 65%, 임대주택이 33%를 차지한다. 임대주택의 37%인 32만3000가구는 핀란드의 주택기금센터인 아라의 지원을 받은 사회주택이다. 1993년부터 핀란드의 공공주택 정책은 아라에서 관할하고 있다.
핀란드의 사회주택은 사회임대주택과 점유권이 보장된 임대주택으로 구분된다. 사회임대주택의 금융지원은 주택 대출금에 대한 이자보조 지급 방식으로 지급된다. 주택 대출은 건설비용과 지가(地價)의 최대 90%에서 95%까지 허용되며 35년을 상환기간으로 갚을 수 있다.
핀란드의 주택금융 정책은 1949년 정부주택기금인 아라바(ARAVA)의 설립으로 주택건설자금과 주택융자를 직접 대출하면서 시작됐다. 이후 직접대출을 하지 않고 대출금의 이자를 보조 지급하는 방식으로 공공주택의 지원방법을 변경했다. 아라바 대출은 설립 이래 50년간 자가주택 43만 가구와 신규 임대주택 40만 가구에 지원됐다.
대출지원은 아라바로부터 지자체가 대출을 받아 해당 지자체에서 신청자를 선발하는 방식으로 이뤄진다. 학생주거연합, 노후주택연합 등이 임대주택 건설 자금을 아라바를 통해 지원받을 수 있다. 1980년대까지는 일반 기업도 회사 직원을 위한 임대주택 건설자금을 지원받았다.
사회임대주택은 직접 대출과 이자지급 보조 등 두 가지 방식으로 수행된다. 아라바는 이자보조 지급을 할 민간주택 대출금에 대해 보장해주고 이자보조 지급 여부를 판단한다. 아라바는 대출금 출자 여부를 결정하는 동시에 사회주택의 공급 가격과 품질, 건설비용 등을 결정한다. 아라바 대출의 자산유동화가 시행되기 전까지 핀란드 정부는 직접 대출을 줄이고 이자보조 지급 방식을 광범위하게 적용해 주택공급을 지속했다.
아라는 이 같은 아라바 대출을 결정하고 사회주택에 대한 이자보조 지급을 승인한다. 또 주택의 보수비용과 고령인구, 학생, 장애인 등 사회적 약자를 위한 주택자금을 배분한다. 학생 등 청년층을 위한 주택지원에는 건설비의 10%, 노인에는 40%, 장애인에게는 50%를 지원하고 있다.
네덜란드, 주택협회 통해 사회주택 공급
네덜란드 사회주택은 주택협회가 공급하는 독특한 체계를 갖추고 있다. 또 이를 가능하게 하는 사회주택보증재단(WSW)이 있다. WSW는 네덜란드 중앙정부와 주택협회 간 민관 공동출자기관이다. 주택협회가 금융회사로부터 사회적 주택 건설자금을 대출받을 때 이에 대한 지급보증을 지원한다. 주택협회의 97%가 WSW의 보증지원을 받으면서 안정적으로 사회주택을 공급하고 있다.
WSW는 지급안정성을 확보하기 위해 단계별 위험관리체계를 갖추고 있다. 위험관리는 중앙정부와 지방정부가 공유한다. 요스트 반 덴 호이블 WSW 선임전략고문은 “네덜란드의 보증지원시스템은 한국에서도 공적 임대주택을 지속적으로 공급할 기반을 구축하는 데 시사점을 줄 수 있다”며 “특히 다양한 사회적 경제주체의 참여를 유도하는 것이 중요하다”고 강조했다.
2015년 기준 네덜란드의 총 주택 수는 760만 가구며 이 중 56%인 420만 가구가 자가주택, 44%인 330만 가구가 임대주택이다. 총 주택 재고 중 단독주택이 65%를 차지한다. 주택 규모는 100~150㎡가 38%로 가장 많다.
네덜란드의 사회주택은 19세기 후반 산업화와 도시화로 인한 대도시 주택난을 해결하기 위해 노동자조합, 종교단체, 박애주의적 사업가의 독지재단 등이 자발적으로 공급하기 시작했다. 이후 1901년 주택법 제정으로 주택협회 및 주택협동조합 등이 제도권으로 편입됐다. 네덜란드 정부는 이들 단체에 장기저리 대출 및 보조금 지원을 통해 사회주택을 공급하기 시작했다.
1980년대 중반 네덜란드 정부는 사회임대주택 건설자금 조달체계와 중앙정부의 공급자 보조금 지급 프로그램을 전면 개선했다. 1990년대 들어 주택협회의 민영화가 이뤄졌다. 주택협회는 이후 정부 직접 보조금 청산에 따라 재무적으로 독립하는 한편 주택협회들이 자체적으로 상호연대 책임을 지는 WSW를 설립했다.
WSW는 주택협회의 대출에 대한 보증을 통해 협회의 자금조달을 최적화하고 보증기금 리스크를 체계적으로 관리한다. 주택협회는 WSW의 지급보증을 통해 시중 금리보다 0.8~1.6%가량 유리하게 자금을 조달하고 있다. 이는 사회주택 한 채당 매달 약 30~40유로의 이자비용을 절감하는 효과를 가져다준다.
미국, 지역개발금융기관 통해 재원 조달
미국은 지역개발금융기관(CDFI)을 통해 낙후지역의 지역경제 활성화와 지역개발을 촉진하고 있다. CDFI는 지역 또는 커뮤니티 개발을 목적으로 하는 민간 부문의 지역금융 서비스 기관 및 금융 중개조직이다. 낙후지역을 개발하기 위해 저리로 자금을 대출하거나 투자한다.
미국에는 현재 정부 인증을 받은 1012개의 CDFI가 있으며 투자와 대출을 통해 사회적 기업이 장기적이고 지속가능한 지역개발 사업을 할 수 있도록 지원하고 있다. CDFI 펀드는 지역별 CDFI에 대한 자금 제공, CDFI에 대한 교육 훈련 및 경영 지원, 민간 자금의 유통을 위한 시장 형성 등의 역할을 한다.
낙후 지역의 도시재생을 위한 재원 조달 방안으로 CDFI는 일반 상업은행들이 꺼리는 사각지대를 메우는 역할을 수행하고 있다. CDFI는 상업은행 및 재단 등의 투자 및 융자, 정부 보조, 개인의 기부 등을 통해 형성된 자금을 운용하면서 지역개발 사업에 투자하거나 융자를 제공한다. 수익성을 극대화하는 일반상업은행과 달리 금융의 공공성 측면에서 지역의 문제 해결을 추구하는 것 또한 CDFI의 특징이다.
미국 뉴햄프셔대의 마이클 스웩 교수(미국 임팩트파이낸스센터 이사)는 이날 포럼에서 “미국의 CDFI는 40년이라는 시간 동안 축적된 경험과 시행착오를 기반으로 현재에 이르렀다”며 “한국형 CDFI에 대한 논의와 연구를 비롯해 시민영역 등의 역량을 강화하기 위한 노력이 필요할 것”이라고 조언했다. 그는 또 “해당 지역에 필요한 도시재생을 위해 그 지역에 대한 전문성과 접근성이 기반이 돼야 하며, 당장의 가시적인 성과보다 장기적으로 지역사회를 건강하게 만드는 것이 중요하다”고 역설했다.
영국, 민간부문 투자 유도해 도시재생 활성화
최근 영국은 단지재생 프로그램(ERP)과 런던시 크라우드펀딩 프로그램 등 실험적이고도 획기적인 금융기법을 활용해 도시재생사업을 추진하고 있다. 영국은 지난해 1월 연방정부가 5년간 최대 100개 주택단지의 재생계획을 발표하면서 ‘단지재생 프로그램(ERP)’을 추진했다. 도시재생사업은 장기적이고 복잡한 프로젝트며 소기의 목적으로 달성하기까지는 상당한 규모의 초기 지출을 필요로 한다는 인식에서 출발했다. 민간부문의 투자를 유도해 공공재정 의존도를 줄이면서 전국의 단지 재생을 지원하고 장려하는 것이 목표다.
ERP는 통상 로컬 파트너, 전문가 집단, 투자자, 개발자, 커뮤니티 등이 참여하는 워크숍을 6개월 정도 한다. 런던시는 2014년부터 ‘크라우드 펀딩 프로그램(MCCP)’을 시행해 도시재생사업을 지원하고 있다.
이번 포럼에 참가한 영국 DCLG 도시정책국의 케이스 도프 국장은 “단지재생 프로그램 추진 시 가장 중요한 원칙으로 참여주체 간 협업, 지방정부의 리더십, 주민참여, 민간 참여, 원주민 거주 보장 등을 꼽을 수 있다”며 “아울러 한국의 도시재생 뉴딜 사업 역시 재원조달 방안이 매우 중요한 과제가 될 것”이라고 말했다.
이정선 기자 leeway@hankyung.com
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[ 이정선 기자 ]
“지속가능한 사회주택 공급 확대를 위해 주택금융 재원의 다변화가 시급하다.”(하리 힐투넨 핀란드 주택기금센터 아라 이사회 부의장)“도시재생 뉴딜 사업은 지방자치단체의 리더십, 주민참여, 원주민 거주 보장 등이 중요하다.”(케이스 도프 영국 지역사회·지방정부부 도시정책국 국장)문재인 정부가 역점을 둬 추진 중인 임대주택 공급 확대와 도시재생 뉴딜 사업 등 주거복지를 향상하기 위해서는 무엇보다 주택도시금융의 발전과 다양화가 시급하다고 해외 석학들은 조언했다. 지난 14일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘제5회 국제주택도시금융포럼’에서 핀란드 네덜란드 영국 미국 등의 주택정책 전문가와 석학들은 각국에서 추진된 임대주택(사회주택) 공급 확대 방안과 이를 가능하게 한 주택도시금융의 운용 사례를 소개하며 이같이 강조했다.
이번 포럼은 국토교통부가 주최하고 주택도시보증공사(HUG)가 주관한 국제 학술포럼으로 임대주택 확대 방안과 도시재생 사업 등 정부가 벤치마킹으로 삼을 만한 해외 운용 사례가 다수 제시돼 정부와 학계는 물론 금융계 등의 관심이 집중됐다. 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “한국 정부가 추진 중인 임대주택 공급 확대와 도시재생 뉴딜 사업은 그 필요성에도 불구하고 정부 재정뿐 아니라 다양한 재원조달 방안 검토가 필요하다”며 “이번 포럼은 이 같은 주택, 도시정책의 목표를 달성하는 데 필요한 해외 선진국의 다양한 경험과 전략을 논의하는 장이 됐다는 점에서 많은 시사점을 던지고 있다”고 설명했다.
국제주택도시금융포럼에서 소개된 각국의 주요 사례를 살펴본다.
핀란드, 임대주택 대출 지원 체계화이날 ‘사회적 주체의 공적 임대주택 공급을 위한 주택도시금융의 역할’을 주제로 열린 포럼의 첫 번째 세션에서는 핀란드의 주택기금센터 아라(ARA) 이사회의 힐투넨 부의장이 임대주택 공급을 위한 핀란드의 주택기금 운용 방식을 집중 소개했다.
힐투넨 부의장에 따르면 핀란드의 총 주택 수는 지난해 기준 259만7000가구로 이 중 자가주택이 65%, 임대주택이 33%를 차지한다. 임대주택의 37%인 32만3000가구는 핀란드의 주택기금센터인 아라의 지원을 받은 사회주택이다. 1993년부터 핀란드의 공공주택 정책은 아라에서 관할하고 있다.
핀란드의 사회주택은 사회임대주택과 점유권이 보장된 임대주택으로 구분된다. 사회임대주택의 금융지원은 주택 대출금에 대한 이자보조 지급 방식으로 지급된다. 주택 대출은 건설비용과 지가(地價)의 최대 90%에서 95%까지 허용되며 35년을 상환기간으로 갚을 수 있다.
핀란드의 주택금융 정책은 1949년 정부주택기금인 아라바(ARAVA)의 설립으로 주택건설자금과 주택융자를 직접 대출하면서 시작됐다. 이후 직접대출을 하지 않고 대출금의 이자를 보조 지급하는 방식으로 공공주택의 지원방법을 변경했다. 아라바 대출은 설립 이래 50년간 자가주택 43만 가구와 신규 임대주택 40만 가구에 지원됐다.
대출지원은 아라바로부터 지자체가 대출을 받아 해당 지자체에서 신청자를 선발하는 방식으로 이뤄진다. 학생주거연합, 노후주택연합 등이 임대주택 건설 자금을 아라바를 통해 지원받을 수 있다. 1980년대까지는 일반 기업도 회사 직원을 위한 임대주택 건설자금을 지원받았다.
사회임대주택은 직접 대출과 이자지급 보조 등 두 가지 방식으로 수행된다. 아라바는 이자보조 지급을 할 민간주택 대출금에 대해 보장해주고 이자보조 지급 여부를 판단한다. 아라바는 대출금 출자 여부를 결정하는 동시에 사회주택의 공급 가격과 품질, 건설비용 등을 결정한다. 아라바 대출의 자산유동화가 시행되기 전까지 핀란드 정부는 직접 대출을 줄이고 이자보조 지급 방식을 광범위하게 적용해 주택공급을 지속했다.
아라는 이 같은 아라바 대출을 결정하고 사회주택에 대한 이자보조 지급을 승인한다. 또 주택의 보수비용과 고령인구, 학생, 장애인 등 사회적 약자를 위한 주택자금을 배분한다. 학생 등 청년층을 위한 주택지원에는 건설비의 10%, 노인에는 40%, 장애인에게는 50%를 지원하고 있다.
네덜란드, 주택협회 통해 사회주택 공급네덜란드 사회주택은 주택협회가 공급하는 독특한 체계를 갖추고 있다. 또 이를 가능하게 하는 사회주택보증재단(WSW)이 있다. WSW는 네덜란드 중앙정부와 주택협회 간 민관 공동출자기관이다. 주택협회가 금융회사로부터 사회적 주택 건설자금을 대출받을 때 이에 대한 지급보증을 지원한다. 주택협회의 97%가 WSW의 보증지원을 받으면서 안정적으로 사회주택을 공급하고 있다.
WSW는 지급안정성을 확보하기 위해 단계별 위험관리체계를 갖추고 있다. 위험관리는 중앙정부와 지방정부가 공유한다. 요스트 반 덴 호이블 WSW 선임전략고문은 “네덜란드의 보증지원시스템은 한국에서도 공적 임대주택을 지속적으로 공급할 기반을 구축하는 데 시사점을 줄 수 있다”며 “특히 다양한 사회적 경제주체의 참여를 유도하는 것이 중요하다”고 강조했다.
2015년 기준 네덜란드의 총 주택 수는 760만 가구며 이 중 56%인 420만 가구가 자가주택, 44%인 330만 가구가 임대주택이다. 총 주택 재고 중 단독주택이 65%를 차지한다. 주택 규모는 100~150㎡가 38%로 가장 많다.
네덜란드의 사회주택은 19세기 후반 산업화와 도시화로 인한 대도시 주택난을 해결하기 위해 노동자조합, 종교단체, 박애주의적 사업가의 독지재단 등이 자발적으로 공급하기 시작했다. 이후 1901년 주택법 제정으로 주택협회 및 주택협동조합 등이 제도권으로 편입됐다. 네덜란드 정부는 이들 단체에 장기저리 대출 및 보조금 지원을 통해 사회주택을 공급하기 시작했다.
1980년대 중반 네덜란드 정부는 사회임대주택 건설자금 조달체계와 중앙정부의 공급자 보조금 지급 프로그램을 전면 개선했다. 1990년대 들어 주택협회의 민영화가 이뤄졌다. 주택협회는 이후 정부 직접 보조금 청산에 따라 재무적으로 독립하는 한편 주택협회들이 자체적으로 상호연대 책임을 지는 WSW를 설립했다.
WSW는 주택협회의 대출에 대한 보증을 통해 협회의 자금조달을 최적화하고 보증기금 리스크를 체계적으로 관리한다. 주택협회는 WSW의 지급보증을 통해 시중 금리보다 0.8~1.6%가량 유리하게 자금을 조달하고 있다. 이는 사회주택 한 채당 매달 약 30~40유로의 이자비용을 절감하는 효과를 가져다준다.
미국, 지역개발금융기관 통해 재원 조달
미국은 지역개발금융기관(CDFI)을 통해 낙후지역의 지역경제 활성화와 지역개발을 촉진하고 있다. CDFI는 지역 또는 커뮤니티 개발을 목적으로 하는 민간 부문의 지역금융 서비스 기관 및 금융 중개조직이다. 낙후지역을 개발하기 위해 저리로 자금을 대출하거나 투자한다.
미국에는 현재 정부 인증을 받은 1012개의 CDFI가 있으며 투자와 대출을 통해 사회적 기업이 장기적이고 지속가능한 지역개발 사업을 할 수 있도록 지원하고 있다. CDFI 펀드는 지역별 CDFI에 대한 자금 제공, CDFI에 대한 교육 훈련 및 경영 지원, 민간 자금의 유통을 위한 시장 형성 등의 역할을 한다.
낙후 지역의 도시재생을 위한 재원 조달 방안으로 CDFI는 일반 상업은행들이 꺼리는 사각지대를 메우는 역할을 수행하고 있다. CDFI는 상업은행 및 재단 등의 투자 및 융자, 정부 보조, 개인의 기부 등을 통해 형성된 자금을 운용하면서 지역개발 사업에 투자하거나 융자를 제공한다. 수익성을 극대화하는 일반상업은행과 달리 금융의 공공성 측면에서 지역의 문제 해결을 추구하는 것 또한 CDFI의 특징이다.
미국 뉴햄프셔대의 마이클 스웩 교수(미국 임팩트파이낸스센터 이사)는 이날 포럼에서 “미국의 CDFI는 40년이라는 시간 동안 축적된 경험과 시행착오를 기반으로 현재에 이르렀다”며 “한국형 CDFI에 대한 논의와 연구를 비롯해 시민영역 등의 역량을 강화하기 위한 노력이 필요할 것”이라고 조언했다. 그는 또 “해당 지역에 필요한 도시재생을 위해 그 지역에 대한 전문성과 접근성이 기반이 돼야 하며, 당장의 가시적인 성과보다 장기적으로 지역사회를 건강하게 만드는 것이 중요하다”고 역설했다.
영국, 민간부문 투자 유도해 도시재생 활성화
최근 영국은 단지재생 프로그램(ERP)과 런던시 크라우드펀딩 프로그램 등 실험적이고도 획기적인 금융기법을 활용해 도시재생사업을 추진하고 있다. 영국은 지난해 1월 연방정부가 5년간 최대 100개 주택단지의 재생계획을 발표하면서 ‘단지재생 프로그램(ERP)’을 추진했다. 도시재생사업은 장기적이고 복잡한 프로젝트며 소기의 목적으로 달성하기까지는 상당한 규모의 초기 지출을 필요로 한다는 인식에서 출발했다. 민간부문의 투자를 유도해 공공재정 의존도를 줄이면서 전국의 단지 재생을 지원하고 장려하는 것이 목표다.
ERP는 통상 로컬 파트너, 전문가 집단, 투자자, 개발자, 커뮤니티 등이 참여하는 워크숍을 6개월 정도 한다. 런던시는 2014년부터 ‘크라우드 펀딩 프로그램(MCCP)’을 시행해 도시재생사업을 지원하고 있다.
이번 포럼에 참가한 영국 DCLG 도시정책국의 케이스 도프 국장은 “단지재생 프로그램 추진 시 가장 중요한 원칙으로 참여주체 간 협업, 지방정부의 리더십, 주민참여, 민간 참여, 원주민 거주 보장 등을 꼽을 수 있다”며 “아울러 한국의 도시재생 뉴딜 사업 역시 재원조달 방안이 매우 중요한 과제가 될 것”이라고 말했다.
이정선 기자 leeway@hankyung.com
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