≪이 기사는 05월24일(08:52) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫
공사비 체납으로 8년 째 흉물로 방치돼있는 서울 도봉구 ‘창동민자역사’의 청산가치는 ‘0원’ 계속기업가치는 ‘알수 없다’는 회계법인의 조사 결과가 나왔다. 창동역사 주도의 회생의 성공 가능성이 낮게 평가되면서 창동민자역사는 내달 중 인수합병(M&A)시장에 매물로 나올 전망이다.
◆청산가치 ‘0’ 존속가치는 ‘?’
24일 투자은행(IB)업계에 따르면 서울회생법원이 지난 1월 삼일회계법인에 의뢰해 실사를 진행한 결과 창동민자역사는 청산했을 때의 가치(청산가치)가 0원인 것으로 나타났다. pwc삼일회계법인(삼일)은 계속해서 기업을 운영했을 때의 가치(계속기업가치) 역시 자금부족 및 계속사업가정의 불확실성으로 추정할 수 없다는 결론을 내렸다. 조사 결과 창동역사의 자산은 401억원, 부채는 2234억원으로 순자산은 -1833억원으로 조사됐다.
향후 민자역사를 계속하든, 다른 사업으로 전환해 개발하든 현재의 채권·채무 관계 하에선 회생이 불가능하다고 삼일 측은 판단했다. 새 주인을 찾아 기존 채무관계를 청산할 외부자금을 유치하는 경영정상화 방안이 필요하다는 의견도 내놨다. 창동역사 주도의 회생에 부정적인 조사 결과에 법원은 ‘인가 전 M&A’를 검토 중인 것으로 전해진다. 내달 중 매각주관사를 선정한 뒤 인수자 물색에 나설 것이란 전망이다.
노후한 창동역사를 현대화해 연면적 8만7025㎡에 지상 10층 규모의 복합쇼핑몰로 만드는 창동민자역사 조성사업은 2004년 건축허가를 받아 2007년 효성을 시공사로 공사가 시작됐다. 운영사인 창동역사 주식회사의 대주주 서초엔터프라이즈(서초)가 30년 간 건물을 관리·운영하고, 기간 종료 후 한국철도공사에 무상반환하는 사업이다. 2000년대 초중반 이뤄진 서울역, 영등포역, 신촌역 등 민자역사 재개발 붐 속에 창동민자역사 조성 역시 인기를 끌었고, 79%의 분양률을 보이며 분양보증금만 760억원이 유입됐다.
그러나 창동민자역사 사업의 사업주관사인 서초가 블루센트럴스테이션(블루)이란 또 다른 회사에 지분 100%를 매각하면서 일이 꼬이기 시작했다. 인수자인 블루 측이 인수대금 310억원을 한화자산운용으로부터 빌리면서 피인수사인 서초가 연대지급보증을 선 것. 그러나 블루는 이 돈을 갚지 못했고, 310억원의 채무는 고스란히 창동민자역사의 몫이 됐다.
◆“투자 불확실성 해소해야 새 주인 찾는다”
조사위원을 맡은 삼일은 창동민자역사의 청산가치를 추정하기 위해 두 가지 가정을 세워 분석을 진행했다. 아직 공사조사 완료되지 않은 건물에 대한 경제성 검토의 불확실성을 감안해서다.
우선 현재 건설 중인 자산을 법원 경매를 통해 매각할 경우 얼마에 거래될 수 있을지를 추정하기 위해 낙찰자가 민자역사 사업을 유지하는 경우와 사업을 중단하고 다른 목적으로 전환하는 경우로 나눴다. 삼일 조사팀에 따르면 민자역사사업을 중단할 경우 코레일과의 계약에 따라 ‘원상복구’ 의무가 주어진다. 사실상 기차역을 중심으로 한 목적 민자역사 이외의 다른 사업은 불가능하다. 역사사업을 진행할 경우에도 부채가 자산을 5배 이상 초과하는 현재 상황에서 정상적인 낙찰은 어렵다. 경매 낙찰 가능성이 극히 낮아 청산가치가 아예 없다는 게 조사팀의 분석이다.
한편 조사팀은 계속기업가치는 불확실성이 너무 커 추정할 수 없다는 결론을 내렸다. 창동역사 측은 회생개시 이후 시공사 변경, 분양면적 변경 후 신규 분양을 골자로 한 사업계획을 제시했다. 현재 공공 목적으로 개방되는 공개공지로 사용되기로 한 건물 1~2층을 상업시설로 사용할 수 있도록 사업을 변경하고, 기존 시공사인 효성과의 계약을 해지한 뒤 새로운 계약을 통해 사업비를 절감한다는 것. 하지만 조사팀은 이를 “사업비 계획의 완전성이 부족하고 자금조달 계획이 부재해 향후 정상적인 영업재개가 불가능하다”고 평가했다.
난제가 산적해있지만 전문가들은 창동역사의 사업 전망에 대해선 긍정적이다. 일단 건축허가 및 변경권을 가진 서울시와 도봉구청이 창동민자역사의 공사재개에 적극적이다. 이에 더해 서울시는 지하철 1·4호선 환승역인 창동역 일대에 2조원을 들여 창업 및 문화산업 단지와 한국고속철도(KTX)와 수도권광역급행철도(GTX)노선이 지나가는 복합환승센터를 조성한다. 창동역 인근 아파트단지에만 8000세대가 거주하는 등 유동 인구도 많다.
회생 성공의 관건은 M&A에 앞서 복잡한 채무 관계 정리와 사업 상의 불확실성의 제거다. 채무조정 및 분양면적 확대를 통해 창동민자역사 사업 자체의 매력도를 높이고, 사업 자체의 불확실성은 낮춰야 이상적인 인수후보로 꼽히는 민자역사 운영 경험이 있는 대기업(롯데·한화·AK 등)들이 인수전에 뛰어들 수 있다는 분석이 나온다. 한 법정관리 전문 IB업계 관계자는 “창동역사 회생이 성공하려면 분양금 채권자를 비롯한 코레일, 도봉구청, 효성, 각종 금융기관 등 다양한 이해관계자 간 조정과 협력이 필요한데 확실하게 결정된 것이 한 개도 없다”며 “새 주인을 찾기의 물꼬는 도봉구청 등 지자체가 터줄 필요가 있다”고 말했다.
황정환 기자 jung@hankyung.com
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◆청산가치 ‘0’ 존속가치는 ‘?’
24일 투자은행(IB)업계에 따르면 서울회생법원이 지난 1월 삼일회계법인에 의뢰해 실사를 진행한 결과 창동민자역사는 청산했을 때의 가치(청산가치)가 0원인 것으로 나타났다. pwc삼일회계법인(삼일)은 계속해서 기업을 운영했을 때의 가치(계속기업가치) 역시 자금부족 및 계속사업가정의 불확실성으로 추정할 수 없다는 결론을 내렸다. 조사 결과 창동역사의 자산은 401억원, 부채는 2234억원으로 순자산은 -1833억원으로 조사됐다.
향후 민자역사를 계속하든, 다른 사업으로 전환해 개발하든 현재의 채권·채무 관계 하에선 회생이 불가능하다고 삼일 측은 판단했다. 새 주인을 찾아 기존 채무관계를 청산할 외부자금을 유치하는 경영정상화 방안이 필요하다는 의견도 내놨다. 창동역사 주도의 회생에 부정적인 조사 결과에 법원은 ‘인가 전 M&A’를 검토 중인 것으로 전해진다. 내달 중 매각주관사를 선정한 뒤 인수자 물색에 나설 것이란 전망이다.
노후한 창동역사를 현대화해 연면적 8만7025㎡에 지상 10층 규모의 복합쇼핑몰로 만드는 창동민자역사 조성사업은 2004년 건축허가를 받아 2007년 효성을 시공사로 공사가 시작됐다. 운영사인 창동역사 주식회사의 대주주 서초엔터프라이즈(서초)가 30년 간 건물을 관리·운영하고, 기간 종료 후 한국철도공사에 무상반환하는 사업이다. 2000년대 초중반 이뤄진 서울역, 영등포역, 신촌역 등 민자역사 재개발 붐 속에 창동민자역사 조성 역시 인기를 끌었고, 79%의 분양률을 보이며 분양보증금만 760억원이 유입됐다.
그러나 창동민자역사 사업의 사업주관사인 서초가 블루센트럴스테이션(블루)이란 또 다른 회사에 지분 100%를 매각하면서 일이 꼬이기 시작했다. 인수자인 블루 측이 인수대금 310억원을 한화자산운용으로부터 빌리면서 피인수사인 서초가 연대지급보증을 선 것. 그러나 블루는 이 돈을 갚지 못했고, 310억원의 채무는 고스란히 창동민자역사의 몫이 됐다.
◆“투자 불확실성 해소해야 새 주인 찾는다”
조사위원을 맡은 삼일은 창동민자역사의 청산가치를 추정하기 위해 두 가지 가정을 세워 분석을 진행했다. 아직 공사조사 완료되지 않은 건물에 대한 경제성 검토의 불확실성을 감안해서다.
우선 현재 건설 중인 자산을 법원 경매를 통해 매각할 경우 얼마에 거래될 수 있을지를 추정하기 위해 낙찰자가 민자역사 사업을 유지하는 경우와 사업을 중단하고 다른 목적으로 전환하는 경우로 나눴다. 삼일 조사팀에 따르면 민자역사사업을 중단할 경우 코레일과의 계약에 따라 ‘원상복구’ 의무가 주어진다. 사실상 기차역을 중심으로 한 목적 민자역사 이외의 다른 사업은 불가능하다. 역사사업을 진행할 경우에도 부채가 자산을 5배 이상 초과하는 현재 상황에서 정상적인 낙찰은 어렵다. 경매 낙찰 가능성이 극히 낮아 청산가치가 아예 없다는 게 조사팀의 분석이다.
한편 조사팀은 계속기업가치는 불확실성이 너무 커 추정할 수 없다는 결론을 내렸다. 창동역사 측은 회생개시 이후 시공사 변경, 분양면적 변경 후 신규 분양을 골자로 한 사업계획을 제시했다. 현재 공공 목적으로 개방되는 공개공지로 사용되기로 한 건물 1~2층을 상업시설로 사용할 수 있도록 사업을 변경하고, 기존 시공사인 효성과의 계약을 해지한 뒤 새로운 계약을 통해 사업비를 절감한다는 것. 하지만 조사팀은 이를 “사업비 계획의 완전성이 부족하고 자금조달 계획이 부재해 향후 정상적인 영업재개가 불가능하다”고 평가했다.
난제가 산적해있지만 전문가들은 창동역사의 사업 전망에 대해선 긍정적이다. 일단 건축허가 및 변경권을 가진 서울시와 도봉구청이 창동민자역사의 공사재개에 적극적이다. 이에 더해 서울시는 지하철 1·4호선 환승역인 창동역 일대에 2조원을 들여 창업 및 문화산업 단지와 한국고속철도(KTX)와 수도권광역급행철도(GTX)노선이 지나가는 복합환승센터를 조성한다. 창동역 인근 아파트단지에만 8000세대가 거주하는 등 유동 인구도 많다.
회생 성공의 관건은 M&A에 앞서 복잡한 채무 관계 정리와 사업 상의 불확실성의 제거다. 채무조정 및 분양면적 확대를 통해 창동민자역사 사업 자체의 매력도를 높이고, 사업 자체의 불확실성은 낮춰야 이상적인 인수후보로 꼽히는 민자역사 운영 경험이 있는 대기업(롯데·한화·AK 등)들이 인수전에 뛰어들 수 있다는 분석이 나온다. 한 법정관리 전문 IB업계 관계자는 “창동역사 회생이 성공하려면 분양금 채권자를 비롯한 코레일, 도봉구청, 효성, 각종 금융기관 등 다양한 이해관계자 간 조정과 협력이 필요한데 확실하게 결정된 것이 한 개도 없다”며 “새 주인을 찾기의 물꼬는 도봉구청 등 지자체가 터줄 필요가 있다”고 말했다.
황정환 기자 jung@hankyung.com
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