"HDC현대산업개발, 절대적인 저평가"-메리츠

메리츠종금증권은 17일 HDC현대산업개발에 대해 높아지는 단기 이익변동성에도 불구하고 절대적으로 저평가됐다며 매수 투자의견과 적정주가 7만5000원으로 분석을 개시했다.

이 증권사 박형렬 연구원은 "도급 주택사업의 수익은 분양가와 공사원가의 균형이 중요하다"며 "정부의 규제에 따라 제한되는 분양가 하에서 적정한 원가를 투입해 수요자의 눈높이를 맞출 수 있는 품질의 주택을 지어야 수익이 극대화된다"고 설명했다.

박 연구원은 "디벨로퍼는 여기에 더해 토지에 대한 관리 전략을 필요로 한다"며 "과거 현대산업의 전략은 긴 시간에 걸쳐 토지가치 상승을 기다리거나, 토지의 용도변경을 통해 수익성을 극대화했지만 2008년 현금흐름이 악화된 이후는 즉시 착공 가능한 토지를 매입해 현금의 회전율을 높이는 방식으로 변화했다"고 전했다.

그는 디벨로퍼는 토지를 얼마나 싸게 확보하느냐가 마진을 결정하고 얼마나 확보하느냐가 물량을 결정한다며 그런데 이 토지 매입 자체가 어려워지고 있다고 지적했다.

박 연구원은 "보유 현금은 늘어나고, 토지 확보가 어려워진다면 과거처럼 분양, 현금 회수의 단순한 구조에서 벗어나야 한다"며 "HDC현대산업개발은 향후 주택 부문은 분양, 상가는 보유 이후 임대 형태로 진행되는 혼합 프로젝트가 늘어날 것"이라고 전망했다.

그는 "회계인식 기준의 변화에 따라 하반기 자체사업 매출은 크지 않을 전망"이라며 "자체사업 매출의 인식여부에 따라 이익 변동성이 커지기 때문에 의정부, 파주, 광운대 부지 등이 본격적으로 반영될 때까지 단기 실적 보다는 절대 밸류에이션 중심의 접근이 필요하다"고 조언했다. 이어 "7000억원의 순현금 규모와 2~3% 수준의 시가배당률을 감안하면 저평가 매력은 큰 상황"이라고 덧붙였다.

정형석 한경닷컴 기자 chs8790@hankyung.com



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