집터뷰 #5
김종율 보보스부동산연구소 대표 (3)
부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰. 이번 시간에는 토지 투자의 귀재, 상가의 신! 보보스부동산연구소(김종율아카데미)의 김종율 대표님 오셨습니다
▶최진석 기자
대표님이 쓰신 ‘나는 오를 땅만 산다’를 쭉 봤더니 눈길이 가는 제목이 있었어요. 그 중 하나가 ‘택지개발지구 취소 뉴스만 읽어도 연봉이 나온다’는 건데 너무 낚시 아닌가요?
▷김종율 대표
택지개발지구 지정을 왜 할까요? 집이 부족해서 주택을 공급하기 위해서죠. 그런데 주택경기가 나빠지면서 택지개발지구의 사업성이 떨어지면 안 하게 되죠. 그렇다면 집이 부족하던 지역은 시간이 지나면서 주택이 더욱 부족한 동네가 됐겠죠?
▶최진석 기자
그렇죠. 공급을 안 했으니까.
▷김종율 대표
그런데 철도가 생기고, 고속도로 생기고, 산업단지가 들어온다면 어떨까요. 원래 집이 부족한 동네인데 집이 더 부족해지겠죠. 광명의 경우가 대표적인 사례인데요. 과거 광명·시흥 보금자리를 크게 지정했어요. 그런데 LH가 너무 사업장이 많아 못 하겠다고 손들었죠. 요즘 택지개발사업은 철도와 도로, 산단이 세트로 들어갑니다. 잘 생각해보세요. 광명·시흥 보금자리 주택 지정됐던 곳에 어떤 도로가 생겼는지. 서울~문산고속도로 나들목(IC)이 하나 생겼죠. 광명~수원고속도로도 마찬가지고요. 광명역세권개발사업도 있죠. 광명·시흥테크노밸리와 신안산선까지…. 지역 이야기로 더 들어가면 광명동굴 앞에도 도시개바사업을 하겠다는 이야기도 있어요. 택지개발 사업만 안 했죠. 택지 개발 사업을 할 때는 TOD 개발이라고 해서 택지와 산업단지, 철도나 도로 이런 인프라가 같이 옵니다. 그런 상황에서 택지만 안 한다면 주택은 더욱 부족한 상황이 돼버리죠. 집 지을 땅의 가격이 굉장히 많이 올라가게 된다는 이야기예요.
▶최진석 기자
공부를 많이 하고, 뉴스를 꼼꼼히 보고, 종합적으로 판단해야 토지 투자에 성공할 수 있군요. 시가지가 될 비시가지를 찾으란 말도 있어요. 이건 무슨 이야기인가요?
▷김종율 대표
이를테면 매뉴얼이죠. 여러 가지 형태가 있는데 용도지역이 농림지역, 관리지역이거나 녹지지역, 이런 개념인데 조금 어렵죠. 쉽게 이야기하면 지금은 논밭이라고 쳐죠. 한쪽은 상업지역이고, 나머지 한쪽은 주거지역이입니다. 이 가운데 평지인 논밭이 있어요. 그런데 이 지역이 인구가 늘어나고 산업단지도 들어오고, 도로도 넓어지고 있어요. 지자체장 입장에선 인구 증가 계획을 주거지에 더 하기는 힘드니까 가운데 끼어있는 논밭에다가 배치할 수 있겠죠. 논밭이라면 용도지역이 녹지지역, 관리지역, 농림지역 이런 것이거든요. 이것을 이런저런 절차를 거쳐서 일반주거지역으로 바꿀 수 있는 거예요.
그런데 이렇게 바꿔주는 게 크기가 작다면 그냥 용도지역 자체를 올려주면 돼요. 경기도 남양주 같은 곳을 보면 재미있는 게 아파트가 군데군데 있고 줄기가 되는 도로가 막 지나갑니다. 가운데엔 농지가 있고, 아파트가 가장자리에 있어요. 산이 뒤로 있고 말이죠.
▶최진석 기자
농지를 중심으로 아파트가 있고, 그 뒤로 산이 있어요?
▷김종율 대표
아파트 사람들이 이용하기 좋게 도로가 막 나 있는 거죠. 그러니까 농지가 잘리기 시작한 겁니다. 농지 주인 입장에서는 ‘우리 농지 교통 끝내주네’ 그런 기분이 들까요? ‘우리 농지에서 쌀 수확해서 바로바로...’ 그런 기분이 들까요? 억울하단 생각이 들겠죠.
▶최진석 기자
그렇죠. 땅이 조각이 나잖아요.
▷김종율 대표
그런 농지들을 일반 주거지역으로 바꿔주는 거죠.
▶최진석 기자
여기 이제 집 짓고 사람도 살아야겠다, 이런 거죠?
▷김종율 대표
그런 패턴이 하나 있고요. 또는 그런 농지가 사이즈가 크다면 계획개발을 해야겠죠. 그 땅이 개발제한구역이라면 택지개발이나 도시개발사업으로 갈 수도 있고, 농지 주인들이 ‘우리끼리 마음을 맞춰서 한번 해보자’라고 한다면 도시개발사업조합을 만들 수도 있죠. 그런 형태로 시가지가 되는 거죠.
▶최진석 기자
사이즈가 ‘크다 작다’의 어떤 기준 같은 게 있나요?
▷김종율 대표
아파트 한 단지 정도가 될 정도다, 안 될 정도다 같은 경우는 99% 용도지역을 올려주는 쪽으로 가죠. 그러나 이제 이를테면 아주 작은 형태의 미니 신도시라도 할 정도가 된다면….
▶최진석 기자
1만 가구?
▷김종율 대표
1만 가구면 엄청 큰 거예요. 2000~3000가구쯤만 되더라도 도시개발사업지 형태로 가는 거죠.
▶최진석 기자
알겠습니다. 투자는 신중히, 공부는 열심히. 한 번 또 알아봤습니다.
기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
촬영 신세원 기자 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 오하선·한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
김종율 보보스부동산연구소 대표 (3)
부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰. 이번 시간에는 토지 투자의 귀재, 상가의 신! 보보스부동산연구소(김종율아카데미)의 김종율 대표님 오셨습니다
▶최진석 기자
대표님이 쓰신 ‘나는 오를 땅만 산다’를 쭉 봤더니 눈길이 가는 제목이 있었어요. 그 중 하나가 ‘택지개발지구 취소 뉴스만 읽어도 연봉이 나온다’는 건데 너무 낚시 아닌가요?
▷김종율 대표
택지개발지구 지정을 왜 할까요? 집이 부족해서 주택을 공급하기 위해서죠. 그런데 주택경기가 나빠지면서 택지개발지구의 사업성이 떨어지면 안 하게 되죠. 그렇다면 집이 부족하던 지역은 시간이 지나면서 주택이 더욱 부족한 동네가 됐겠죠?
▶최진석 기자
그렇죠. 공급을 안 했으니까.
▷김종율 대표
그런데 철도가 생기고, 고속도로 생기고, 산업단지가 들어온다면 어떨까요. 원래 집이 부족한 동네인데 집이 더 부족해지겠죠. 광명의 경우가 대표적인 사례인데요. 과거 광명·시흥 보금자리를 크게 지정했어요. 그런데 LH가 너무 사업장이 많아 못 하겠다고 손들었죠. 요즘 택지개발사업은 철도와 도로, 산단이 세트로 들어갑니다. 잘 생각해보세요. 광명·시흥 보금자리 주택 지정됐던 곳에 어떤 도로가 생겼는지. 서울~문산고속도로 나들목(IC)이 하나 생겼죠. 광명~수원고속도로도 마찬가지고요. 광명역세권개발사업도 있죠. 광명·시흥테크노밸리와 신안산선까지…. 지역 이야기로 더 들어가면 광명동굴 앞에도 도시개바사업을 하겠다는 이야기도 있어요. 택지개발 사업만 안 했죠. 택지 개발 사업을 할 때는 TOD 개발이라고 해서 택지와 산업단지, 철도나 도로 이런 인프라가 같이 옵니다. 그런 상황에서 택지만 안 한다면 주택은 더욱 부족한 상황이 돼버리죠. 집 지을 땅의 가격이 굉장히 많이 올라가게 된다는 이야기예요.
▶최진석 기자
공부를 많이 하고, 뉴스를 꼼꼼히 보고, 종합적으로 판단해야 토지 투자에 성공할 수 있군요. 시가지가 될 비시가지를 찾으란 말도 있어요. 이건 무슨 이야기인가요?
▷김종율 대표
이를테면 매뉴얼이죠. 여러 가지 형태가 있는데 용도지역이 농림지역, 관리지역이거나 녹지지역, 이런 개념인데 조금 어렵죠. 쉽게 이야기하면 지금은 논밭이라고 쳐죠. 한쪽은 상업지역이고, 나머지 한쪽은 주거지역이입니다. 이 가운데 평지인 논밭이 있어요. 그런데 이 지역이 인구가 늘어나고 산업단지도 들어오고, 도로도 넓어지고 있어요. 지자체장 입장에선 인구 증가 계획을 주거지에 더 하기는 힘드니까 가운데 끼어있는 논밭에다가 배치할 수 있겠죠. 논밭이라면 용도지역이 녹지지역, 관리지역, 농림지역 이런 것이거든요. 이것을 이런저런 절차를 거쳐서 일반주거지역으로 바꿀 수 있는 거예요.
그런데 이렇게 바꿔주는 게 크기가 작다면 그냥 용도지역 자체를 올려주면 돼요. 경기도 남양주 같은 곳을 보면 재미있는 게 아파트가 군데군데 있고 줄기가 되는 도로가 막 지나갑니다. 가운데엔 농지가 있고, 아파트가 가장자리에 있어요. 산이 뒤로 있고 말이죠.
▶최진석 기자
농지를 중심으로 아파트가 있고, 그 뒤로 산이 있어요?
▷김종율 대표
아파트 사람들이 이용하기 좋게 도로가 막 나 있는 거죠. 그러니까 농지가 잘리기 시작한 겁니다. 농지 주인 입장에서는 ‘우리 농지 교통 끝내주네’ 그런 기분이 들까요? ‘우리 농지에서 쌀 수확해서 바로바로...’ 그런 기분이 들까요? 억울하단 생각이 들겠죠.
▶최진석 기자
그렇죠. 땅이 조각이 나잖아요.
▷김종율 대표
그런 농지들을 일반 주거지역으로 바꿔주는 거죠.
▶최진석 기자
여기 이제 집 짓고 사람도 살아야겠다, 이런 거죠?
▷김종율 대표
그런 패턴이 하나 있고요. 또는 그런 농지가 사이즈가 크다면 계획개발을 해야겠죠. 그 땅이 개발제한구역이라면 택지개발이나 도시개발사업으로 갈 수도 있고, 농지 주인들이 ‘우리끼리 마음을 맞춰서 한번 해보자’라고 한다면 도시개발사업조합을 만들 수도 있죠. 그런 형태로 시가지가 되는 거죠.
▶최진석 기자
사이즈가 ‘크다 작다’의 어떤 기준 같은 게 있나요?
▷김종율 대표
아파트 한 단지 정도가 될 정도다, 안 될 정도다 같은 경우는 99% 용도지역을 올려주는 쪽으로 가죠. 그러나 이제 이를테면 아주 작은 형태의 미니 신도시라도 할 정도가 된다면….
▶최진석 기자
1만 가구?
▷김종율 대표
1만 가구면 엄청 큰 거예요. 2000~3000가구쯤만 되더라도 도시개발사업지 형태로 가는 거죠.
▶최진석 기자
알겠습니다. 투자는 신중히, 공부는 열심히. 한 번 또 알아봤습니다.
기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
촬영 신세원 기자 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 오하선·한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴
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