설 연휴엔 오랜만에 모인 가족 사이에서 여러 이야기가 오간다. 그중 대표적인 주제 하나가 부동산 투자 성공 사례다. 최근 몇 년간 서울뿐 아니라 지방 부동산시장도 들썩들썩하면서 고향 부동산 투자에 관심이 높아지고 있다.
규제 적고 공급 감소…미분양 줄어드는 지방
한동안 침체한 지방 도시들은 미분양이 해소되며 집값이 반등 조짐을 보이고 있다. 수도권과 같은 규제가 거의 없는 데다 공급이 줄어들고 있어서다. ‘집값이 바닥을 찍었다’는 인식이 퍼지면서 실거주자뿐 아니라 전국구 투자자의 ‘원정 투자’가 증가했다.
부산, 강원 원주, 경북 포항, 경남 거제, 충북 청주 등이 대표적인 도시다. 원주의 미분양 아파트는 지난해 10월 2983가구에서 11월 2701가구로 282가구 줄었다. 이 중 ‘원주 더샵 센트럴파크’에서만 263가구가 팔려나갔다. 대표적인 미분양 지역으로 꼽히던 포항에도 훈풍이 불고 있다. 이달 준공 예정인 북구 ‘포항 로열파크씨티 장성 푸르지오’다. 4464가구의 미니 신도시급 주거단지 중 1차분 1500가구가 지난해 말 계약을 완료했다. 3년 넘게 미분양 관리 지역인 청주에서도 미분양이 해소되고 있다. 청주는 지난해 1월 미분양 아파트가 2012가구에 달했지만 지난해 11월 기준 1188가구로 급감했다. 부산은 지난해 초 5224가구이던 미분양 아파트가 지난해 11월 기준 2884가구로 절반 가까이 감소했다.부동산 전문가들은 투자자들이 종합부동산세·양도세, 대출 제한 등 수도권의 강력한 부동산 규제를 피해 지방으로 눈을 돌리는 것으로 분석했다. 고준석 동국대 겸임교수는 “지방은 종부세 중과 대상에서 빠지고 임대사업자로 등록할 경우 양도세 중과 대상에서도 제외되는 등 수도권과 달리 규제가 덜하다”고 설명했다.
일명 ‘줍줍(줍고 줍는다)’으로 불리는 미계약·잔여분 무순위 청약시장에 대한 관심도 뜨겁다. 정부의 ‘12·16 부동산 대책’ 발표 이후 규제 사정권에서 벗어난 지역의 새 아파트를 분양받으면 수억원의 시세차익을 올릴 수 있다는 기대 때문이다. 지난 17일 받은 대구 중구 ‘힐스테이트 대구역’ 아파트 무순위 청약에는 80여 가구 모집에 KTX와 관광버스를 타고 몰린 외지인만 1000여 명에 달했다. 지난 11일 잔여 224가구 모집에 3000여 명의 청약자가 몰린 ‘대구역 제일풍경채 위너스카이’도 서울 등 수도권 청약자가 대부분이었다.
아파트만큼 인기 끈 지방 토지
개발 호재가 즐비한 지방의 토지는 지난해 큰 인기를 끌었다. 특히 도심이 노후한 데다 신규 주택 공급이 적었던 ‘대대광(대전·대구·광주)’ 등 지방의 구도심 토지는 경매시장에서 품귀 현상까지 벌어지고 있다.지지옥션에 따르면 지난해 토지 경매시장은 대대광으로 시작해 대대광으로 끝났다. 2018년 낙찰가율이 147.1%까지 올랐던 대전의 토지는 지난해에도 80~90%대 낙찰가율을 유지했다. 광주는 지난해 1월 토지 낙찰가율 125.1%라는 기록적인 수치로 한 해를 시작했다. 1년의 절반 동안 낙찰가율 100%를 넘겼다.
대구 역시 작년 한 해 동안 토지에 대한 투자자의 관심이 집중됐다. 지난해 3월 113.7%로 한 해 최고 낙찰가율을 기록한 대구 토지 경매시장은 11월까지 70% 이상의 낙찰가율을 꾸준히 유지했다. 대구 달서구 용산동의 한 연립주택은 감정가가 2억원이 안 됐지만 15억원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 785%에 달했다. 1980년 준공돼 지어진 지 40년이 넘어 재건축이 가능한 주택이어서 인기가 높았다.
지방 토지 투자는 ‘가성비’ 면에서 투자자에게 주목받고 있다. 수억원에서 수십억원대 자본금이 있어야 살 수 있는 수도권 아파트와 달리 1억원 미만 자본금으로 살 수 있어서다. 투자 수익률 측면에서도 아파트보다 높은 수익률을 자랑한다. 강남 아파트가 아무리 올라도 투자 가격의 두세 배까지 오르기 쉽지 않지만 토지는 1년에 투자 가격의 10배도 오를 수 있다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “지방 토지 중에는 3.3㎡당 1만원이 안 되는 토지들이 남아 있다”며 “수천만원으로 투자해 장기 보유로 기회를 노리면 3.3㎡당 100만원, 1000만원까지도 올라갈 수 있다”고 설명했다.
실제로 지난해 입찰에 62명이 몰려 토지 경매 경쟁률 1위를 기록한 전남 담양군 대전면 중옥리의 밭은 감정가(2311만원)의 2.5배인 5625만원에 낙찰됐다. 농지취득자격 증명이 필요함에도 저렴한 가격에 개발 가치가 있다는 것을 인정받아 투자자가 몰렸다. 두 번째로 많은 입찰자가 몰린 물건 역시 전남 함평군 월야면 월야리의 답으로 61 대 1의 경쟁률을 기록했다. 전남 해남군 송지리 서정리의 임야는 48명이 응찰해 그 뒤를 이었다. 이 임야는 건물은 폐가이고, 분묘기지권이 성립하는 묘지가 있음에도 불구하고 높은 경쟁률 끝에 감정가의 다섯 배에 가까운 금액에 낙찰됐다. 다만 토지는 환금성이 낮고, 장기 보유해야 하는 특성상 관련 정보를 취득하기 쉬운 고향 주변을 노려야 한다고 전문가들은 조언한다. 강 대표는 “아무 연고도 없는데 덜컥 토지를 사면 관리가 어렵다”며 “명절에 고향에 내려가서 친지들만 보지 말고 주변에 저평가된 토지도 둘러본다면 좋은 기회를 잡을 수 있다”고 전했다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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