단독주택의 토지·건물만 소유 때 주택수 계산은?

A씨와 A씨의 동생은 각자 아파트 한 채를 소유하고 있다. 둘은 각 아파트에 거주도 하고 있다. 그리고 이와는 별도로 단독주택 한 채를 토지는 A씨가 소유하고, 주택 건물은 동생이 소유하고 있다. A씨는 사정이 생겨 본인이 오랫동안 거주한 아파트를 팔려고 하는데 단독주택의 토지 때문에 비과세 혜택을 받지 못하는 것은 아닌가 걱정이다.

거주자인 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우 양도세가 과세되지 않는다. 다만 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 새로 취득한 집이라면 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 한다. 집의 가격이 9억원을 넘는 경우, 9억원을 초과한 부분에 해당하는 양도차익은 과세된다. 9억원 초과 부분에 대해 과세될 때도 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 따라서 비과세와 장기보유특별공제를 받을 수 있다면 양도세 부담은 크지 않다.

그런데 비과세를 받기 위해서는 1주택자여야 한다. 물론 양도하는 시점에 2주택이더라도 예외적으로 거주 이전을 위한 일시적 2주택에 해당된다면 비과세가 가능하다. 구체적으로 2채의 집을 구입한 간격이 만으로 1년이 넘고, 새로운 집을 산 날로부터 3년 내에 팔면 된다(조정대상지역인 경우 1년 내에 팔고 1년 내에 전입, 단 세입자가 있는 경우 최대 2년의 기간 내에서 잔여임차 만기까지 연장).

만약 다른 집이 더 있다면 비과세는 받을 수 없다. 그런데 A씨는 단독주택 건물은 동생 소유이고 토지만 소유하고 있다. 이 경우 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있다면 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 않는다. 따라서 A씨는 본인이 거주 중인 아파트 양도 시 1주택이 돼 양도세 비과세를 받을 수 있다. 반면에 A씨의 동생은 본인 거주 아파트 외에 단독주택 건물, 즉 주택을 소유하고 있어 거주 아파트를 양도할 때 비과세를 받을 수 없다. 이 경우 A씨의 동생은 단독주택을 먼저 처분한 뒤 본인 거주주택을 양도해야 비과세가 된다.

또한 주택에 대한 종합부동산세를 계산하는 경우에도 A씨는 1주택자가 돼 9억원의 공제를 적용받는다. 즉 본인 거주 아파트의 공시가격이 9억원을 넘지 않는다면 종부세 대상이 아니다. 9억원을 넘는 경우에도 9억원 초과분에 대해서만 종부세를 내고, 단독명의라면 1주택자에 대한 장기보유공제와 고령자공제까지 받을 수 있다. 반면 A씨의 동생은 2주택이어서 6억원의 공제만 받을 수 있으며 장기보유공제와 고령자공제도 받을 수 없다.

우병탁 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 겸 세무사 >