[부동산 세무상담] 일시적 1세대2주택자의 비과세 요건은?

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입력 2017-02-22 10:34  

[부동산 세무상담] 일시적 1세대2주택자의 비과세 요건은?

    진행 : 장효윤 MC

    출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사

    - 사연 소개 -

    저는 정부의 공공기관에 근무하는 공무원입니다.

    서울에서 살며 근무하던 저의 직장은 정부의 지방이전공공기관에 해당되어 3년 전 가족과 함께 지방으로 내려오면서 서울에 집은 1년도 못 살고 전세를 주고 지방에 새로운 주택을 분양받아 생활하고 있습니다.

    일반적으로 일시적으로 두 채의 집을 가지게 되는 경우 '종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후에 새로운 주택을 취득하고, 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 비과세' 된다고 들었는데, 바쁘게 살면서 3년이 지나버렸습니다.

    서울에 아파트가 재건축 추진으로 3년 만에 취득시보다 2억 원 정도 올랐는데, 지금 양도하는 경우 양도세를 내야 하는지요?

    좋은 비과세나 절세방안은 없는지, 2주택이라도 비과세 되는 경우는 또 어떤 경우인지 세무사님의 명쾌한 설명을 부탁드립니다.

    장효윤/ 오늘 사연은 서울에서 근무하던 공직자가 공공기관의 지방이전으로 지방에 주택을 취득하여 2주택자가 된 경우인데요,

    일반적으로 1세대 2주택자의 양도소득세가 비과세되는 사례가 어떤 경우인지부터 설명주시겠어요?

    장운길/ 네. 일반적인 경우, 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 세가지 요건을 모두 갖추어 종전의 주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.

    그 요건은 첫째, 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하고, 둘째, 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하구요, 셋째로는, 양도일 현재 1세대1주택 비과세요건을 갖추어야 합니다.

    장효윤/ 그렇군요... 그럼, 오늘 사연주신 시청자는 3년이 지나도록 양도하지 못해서 과세가 되는데 좋은 방법 없을까요?

    장운길/ 네. 다행히도 방법이 있습니다. 수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하여 당해 공공기관 및 법인의 종사자가 이전한 지역 또는 연접한 지역의 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 두 가지 요건만 갖추어 종전주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.

    첫째는, 새로운 주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 종전 주택을 양도하고,

    둘째로, 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대1주택 비과세요건을 갖추어야 합니다.

    이 경우에는 “종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득”하는 요건은 적용되지 않습니다.

    따라서, 오늘 사연을 주신 분은 3년이 경과하였더라도 공공기관지방이전의 종사직원으로서 1세대1주택의 요건을 갖추고 새주택 취득일로부터 5년내 양도하면 비과세가 가능하겠습니다.

    장효윤/ 사연 주신 분은 서울에 집값이 2억 원이나 올랐는데, 그럼 지금 팔아도 한 푼도 세금을 안내도 된다는 말씀이시죠?

    하단> 1주택자, 2012.6.29.일 이후 2년 보유 시 비과세

    장운길/ 네~ 그렇습니다. 고가주택만 아니라면 5년 이내 양도하는 조건에 맞는 것이고 지방이전 공공기관이므로 종전주택을 2년 이상만 보유하였으면 비과세요건을 충족한 것으로 보입니다.

    2012.6.29일 이후 양도분 부터는 거주요건이 폐지되고 2년 보유요건만 충족하면 비과세 되는 것이구요, 오늘 사연은 직장 이전에 의한 부득이한 경우이므로 종전주택 취득 후 1년 이상 지난 후의 취득요건이 적용되지 않겠습니다.

    장효윤/ 고가주택인 경우에만 과세된다는데, 고가주택의 범위를 간단히 설명주시겠어요?

    장운길/ 네. 고가주택이란 주택과 그 부수토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 주택을 말합니다.

    이때, 고가주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

    장효윤/ 오늘 사연에 대해서는 기쁜 소식으로 답을 주셨고요, 시청자들을 위해서 2주택이라도 비과세되는 경우가 또 어떤 경우인지 몇 가지 설명주시겠어요?

    장운길/ 네~ 다음으로 대표적인 것이 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때입니다.

    상속개시 당시 별도세대로부터 상속받은 주택과 일반주택을 국내에 1개씩 2채를 소유하고 있는 1세대가 양도하는 일반주택이 비과세요건을 갖추었다면 양도소득세를 과세하지 아니합니다.

    그러나 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다.

    따라서 상속받은 주택이라도 일반주택과 마찬가지로 양도당시 1세대1주택 비과세 요건을 갖추어야 양도소득세가 과세되지 아니합니다.

    장효윤/ 상속주택 외에 2주택이라도 비과세되는 경우가 또 있나요?

    장운길/ 네. 또 다른 경우는 1주택을 소유한 아들이 1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속을 모시기 위해 세대를 합친 경우, 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택이 비과세요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니합니다.

    다음은, 혼인으로 두 채의 집을 갖게 될 경우인데요,

    각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대2주택이 된 경우 또는 1주택을 소유한 60세 이상 직계존속을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한 자와 결혼하여 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 아니합니다.

    장효윤/ 마지막으로 2주택이라도 비과세 되는 사유가 더 있으면 간단히 마무리 해 주시겠어요?

    장운길/ 네. 오늘 일시적 2주택자라도 일정기간 안에 양도하면 비과세되는 사례들을 말씀드렸는데요,

    앞서 말씀드린 사유 외에도 한울타리 안에 두 채의 집이 있을 경우와 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 경우에도 비과세 됩니다.

    또한, 농어촌 주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 경우와 취학이나 질병 등의 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 두 채의 집을 갖게 되는 경우에도 양도소득세를 과세하지 않는 경우이므로 해당되는 경우에는 세무대리인의 상담을 받으시기 바랍니다.

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