"3기 신도시도 비싸"…청년 '영끌' 막을수 있나

<앵커> 청년들이 대출한도를 최대한 끌어서 집을 사는 이른바 ‘영끌’을 막기 위해 정부는 3기 신도시 공급을 서두르고 있습니다.

하지만 이마저도 가격대가 높아 대다수 청년들이 소외받을 수 있다는 우려가 나옵니다.

가격을 획기적으로 낮춘 주택의 공급이 필요해 보이는데, 잘 실현 될 수 있을지가 고민입니다.

이근형 기자가 알아봤습니다.

<기자>

현재 시장에서 거론되고 있는 3기 신도시 하남의 예정분양가는 5억원대 중반(84㎡) 수준.

LTV 50%(투기과열지구 서민·실수요자 기준)를 감안하면 계약금과 중도금으로 1억7천500만원, 잔금 때 다시 1억3천700만원의 자비부담이 필요합니다.

직장인 근로자 가구(2인 이상)가 월급을 한 푼도 쓰지 않고 소득 3분위(5분위별 기준)는 6.3년, 2분위는 8.6년이 걸리는 수준입니다.

<인터뷰> 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

“직장생활을 막 시작한 사회초년병이나 젊은 계층에 있어서는 4억대 후반 5억대 중반까지의 공공택지분양가격도 사실상 지불하기 어려운 수준일 수 있습니다. 최종적으로는 당시 가격이나 이런 것에 따라 더 오를 수도 있는 여지가 있어서…”

정부가 서울에 추가로 공급하겠다고 하는 12만호의 주택은 이보다도 가격이 높을 것으로 예상됩니다.

결국 부모의 도움을 받거나 2금융권 신용대출을 끌어다 쓰는 소위 ‘영끌’이 계속될 수밖에 없는 구조입니다.

상황이 이렇자 정부는 최근 분양주택 가격 자체를 낮출 수 있는 방안들을 고민하고 있습니다.

땅은 공공이 보유하고 건물만 분양하는 토지임대부 방식을 비롯해,

개인과 공공이 같이 집을 매수했다가 매각할 때 차익을 나누는 환매조건부(이익공유형) 방식,

공공과 개인이 지분을 공동으로 소유한 뒤 개인의 지분을 천천히 넓혀가는 지분형 방식이 거론됩니다.

<인터뷰> 김남근 / 변호사(법무법인 위민, 민변 개혁입법특위위원장)

“오래 거주하면 그 이익을 상당히 받고 되팔 수 있게 해주고 오래 거주하지 않고 1년 만에 되팔았다 이런 건 투자목적이 강했다고 봐야 되잖아요. 그럴 땐 분양가격에 물가상승률 정도 더해서 되팔게 하는 거고…”

이들 방식은 이미 미국과 영국, 오스트리아 같은 선진국에서 성공한 제도로 평가받고 있습니다.

하지만 소유에 대한 인식이 강한 한국에서 이 방식이 적용되는 데까지는 상당한 난관이 예상됩니다.

먼저 토지임대부 방식은 입주자가 내는 토지임대료가 문제입니다.

매월 임대료를 내다보면 장기적으로는 매수보다 별로 저렴하지 않을 수 있습니다.

초기에 한 번에 임대료를 몰아서 냈다가 훗날 토지 소유권과 임차권이 모호해져 충돌을 빚은 사례도 있습니다. (ex. 호주 캔버라)

<인터뷰> A 연구위원(변조)

“나중에 주택가격이 상승을 하더라도 입지라고 하는 토지가치만 남아있는 거잖아요. 결국 나중에는 이걸 어떻게 평가할거냐…”

환매조건부나 지분형 방식은 장기적으로 입주자와 공공의 지분 갈등이 문제입니다.

가격이 오른 집을 되팔 때 양측이 나눠 갖는 지분을 어떻게 평가할지가 분명하지 않기 때문입니다.

<인터뷰> B 연구위원(변조)

“기준 가격이라는 게 청산시점에서 확정이 안 돼 있다 보니 판교 10년 임대주택서 발생하는 것처럼 청산시점에서 가격기준을 뭐로 할 거냐. 그 불확실성은 남겨두는 거겠죠.”

또 입주자가 지분을 투자한 공공에 내야 하는 돈이 은행 대출이자와 크게 차이가 없는 경우 왜 시세차익을 정부와 나눠야 하냐는 불만 역시 제기될 수 있습니다.

저렴한 주택공급과 입주자와의 원만한 지분 조율, 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 세심한 정책 설계가 요구되고 있습니다.

한국경제TV 이근형입니다.