[한경 잡앤조이=이도희 기자] “임대차3법으로 전월세 가격이 오른다고요? 절대 아닙니다.”
30여 년간 부동산 전문기자를 거쳐 현재 한경부동산연구소를 책임지고 있는 박영신 소장은 전월세 시장의 미래에 대해 "안정화될 것"이라고 강조했다.
7월 31일 주택임대차보호법개정안 이른바 ‘임대차3법’이 본격 시행에 들어갔다. 그러나 실제 전세시장은 오히려 팍팍해졌다는 이야기가 들린다. 전세 기본계약기간을 기존 2년에서 4년으로 확대하고 임대료 상승률을 5%로 제한하면서 임대여건이 어려워진 임대인들이 오히려 전세를 월세로 전환하거나 아예 전세매물을 다시 들여놓은 탓이다.
특히 임대수요가 대학가를 중심으로 확대되고 있다. 13일 한국감정원이 발표한 8월 둘째 주(10일 조사 기준) 주간 아파트 가격동향에서 서울의 아파트 전세가격은 전주 대비 0.14% 올라 59주 연속 상승했다. 감정원 관계자는 “역세권이나 학군이 형성된 지역 위주로 상승세가 지속됐다”고 설명했다.
하지만 박 소장은 이 같은 현상은 "언론에 의해 과장된 측면이 있다"고 지적했다. 그는 “임대차3법이 결코 임대인을 압박하는 불합리한 개정안이 아니다”라며 “그대로두면 주변 시세에 따라 전월세가격이 안정화될 텐데 자꾸 언론이 시장의 불안심리를 부추기고 정부는 이에 반응해 대책을 세우는 게 문제”라고 설명했다.
임대차 3법으로 전월세 가격이 오를 것이라는 이야기가 많다. 이는 고스란히 대학생들에게 피해로 돌아갈 것이라는 지적이다
“그렇게 보지 않는다. 전월세 가격은 오르지 않을 것이다. 지금 시장의 불안심리를 만드는 데 언론이 큰 몫을 했다. 계속 집주인의 입장에서만 ‘올릴 거다’라는 기사를 내보내기 때문에 학생들이나 전세수요자들은 불안해하는 것이다. 정부는 또 이렇게 언론이 잡아 흔드는 상황을 보고 대책을 마련하니 악순환이 지속되는 것이다. 전세라는 건 주변 시세에 따라 움직인다. 무작정 올릴 수는 없다. 같은 맥락으로 집값도 안정화할 것이다. 최근 정부가 세금이나 대출을 대폭 규제하지 않았나. 그런데 이번에 전세 가격상승률을 제한하면서 더이상의 갭투자가 어려워졌다. 그러면 집주인들은 어떻게하겠나. 집을 가지고 있을수록 세금이 계속 나가고 내 자산 역시 계속 줄어드는 것이다. 그러면 곧 물건을 던지고 다른 데 투자하게 돼있다. 정부가 세금만 잘 잡으면 효과도 금방 나타날 것이다.”
집주인들이 전세를 월세로 전환하는 등의 이유로 전체 전세 물량이 부족해질 거라는 예상도 있는데
“물량은 재개발, 재건축같은 특정 단지나 지역의 국지적 인상 요인이 있을 때만 부족한 것이다. 이번 대책으로 가격이 급등하지는 않을 것이다.”
전세수요가 빌라로 옮겨가면서 빌라 임대료도 비싸질 거라는 이야기도 있다. 이 역시 부정적으로 보나
“그렇다. 앞서 말했듯 매물은 특정한 이유가 있는 곳에 한해 국지적으로만 부족할 것이다. 따라서 빌라 임대료 역시 변동이 없을 것으로 본다.”
대학의 비대면 강의 전환으로 월세 계약이 무용지물이 된 피해사례가 많다. 이 경우 집주인에게 배려를 요구할 수 있나
“상가 임대료 할인처럼 자발적 참여는 독려할 수 있지만 법적 제재는 불가능하다. 대신 학생들이 재임대를 놓으면 된다. 미국 역시 학기가 끝나면 학생들이 각자의 집으로 돌아가기 전 SNS 등을 통해 방을 단기 세 놓는다. 우리나라도 이런 제도가 활성화하면 좋을 것이다.”
일부 청년단체들은 시·도가 주택의 가격을 종합하고, 크기·연도 등에 따라 기준을 정하는 ‘표준 임대료’ 제도가 포함된 ‘임대차 5법’을 제안하기도 한다
“사유재산 침해논란이 있을 수 있다. 임대차 3법만으로 충분하다. 특히 임대료 상승률을 지정해놓기 때문이다. 임차권은 세입자가 가진 권리라는 것을 이해해야 한다. 물론 회수의무가 있지만 임차권을 상품 자체로 봐야 한다. 지금은 임대인이 임차권을 팔아도 여전히 권리가 막대하다. 이번 임대차 3법을 피해 집주인들이 집값을 크게 올린다는 이야기가 나오는 것 역시 이런 이유에서다. 임차인의 권리를 키우면 이런 문제도 자동적으로 방지할 수 있다.”
청년주택 임대료 역시 높다는 지적이 있다. 왜 굳이 역세권에 짓느냐는 의견에 대해 어떻게 생각하나
“역세권에 많으니 월세가 비싼 것은 당연하다. 하지만 역세권은 서민을 중심으로 공급해야 한다. 서민에게는 주택의 직주근접성이 중요하다. 이들은 자가용이 없는 등 교통 여건이 불편한 경우가 많고 매일의 업무가 당장의 생계에 직결될 수도 있기 때문이다. 청년들은 대중교통만 잘 돼 있다면 외곽지역도 거주하기 좋을 것이다. 임대주택은 찬성한다. 비역세권에도, 시 외곽에도 많이 공급해야 한다. 서울을 중심으로 반경 20㎞의 유휴부지를 조금씩 공급해 나가면 좋다. 청년공공임대주택도 활성화해야 한다. 기존에 기성세대를 중심으로 공급하던 것을 최근 청년에게도 확대했는데 이를 사용자 층에 맞게 더 세분화해서 많이 제공해야 한다.”
마지막으로 제언을 한다면
“정부가 전월세 통계시스템을 좀 더 치밀하게 구축해야 한다. 그러려면 현재 임대를 주고 있는 모든 임대인이 임대상황을 정확하게 신고하도록 해야 한다. 궁극적으로는 대학생 전월세 주택 현황 플랫폼을 구축하면 좋을 것이다.”
tuxi0123@hankyung.com
[사진=이승재 기자]
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