민간 연구소 분석…'미신고>일반 매입임대>준공공임대' 순전셋값 급등, 단기임대 때는 달라…수익률 분석후 결정해야
아파트 4가구로 월세 임대를 해오던 박모(70)씨는 요즘 고민이 많다.
정부가 월세 소득에 대한 과세를 강화할 것으로 보이면서 월세 주택을 처분하고임대사업을 포기해야 할지, 떳떳하게 임대사업자로 등록하고 세금(임대소득세)을 내는 게 나을지 판단이 안서기 때문이다.
박씨는 "소득이 있으니 세금을 내는 게 맞지만 안내던 세금을 내자니 걱정이고무엇보다 소득이 노출되는 것 자체가 부담스럽다"며 "5월 소득세 신고 전까지 유리한 방법이 뭔지 검토해볼 예정"이라고 말했다.
정부의 임대시장 선진화 방안이 공개된 후 월세 소득이 있는 임대인들이 바빠졌다.
당장 임대사업자로 등록하고 소득세 신고를 해야 하는지, 한다면 일반 매입임대와 준공공임대 사업 가운데 어떤 게 나을지 계산기를 두드리느라 분주하다.
2일 익명을 요구한 한 민간 연구소의 ƈ·26 임대시장 선진화 방안에 따른 시뮬레이션 분석'에 따르면 수익률 측면에서는 준공공임대가 약간 유리할 것으로 예상됐다.
이 연구소는 서울에서 사업자 한 사람이 총 6가구의 주택을 10년간 임대사업을하는 경우를 분석했다. 주택 3가구는 신규 분양을 받고, 3가구는 기존 주택을 매입한 경우다.
주택수를 6가구로 한 것은 현재 매입임대사업자의 평균 보유 주택수가 6가구임점을 고려한 것이다.
대상 주택은 전용면적 60㎡ 이하, 매입금액 2억7천100만원이며 보증부 월세(보증금 5천200만원)를 놓는 것으로 가정해 전세가율 60%, 월세 이율은 0.6%(2013년 11월 서울 아파트 평균 가격)를 적용했다.
국민주택기금의 매입임대사업자에 대한 기금 대출(가구당 1억5천만원)과 유지보수비용, 대출 보증수수료, 공실률(5% 가정)을 고려했고 집값은 연 1%와 2%씩 각각오르는 것으로 가정했다.
임대사업시 건강보험료·국민연금 등 준조세 부담(지역가입자 기준)도 고려했다.
그 결과 현재 일반 매입임대사업로 등록해 임대사업을 할 경우 집값이 연 2% 오르면 연 5.17%의 임대수익률을 거둘 것으로 예상됐다.
이에 비해 준공공임대주택 사업자로 등록하면 현재는 5.57%의 수익률이 예상되지만 이번 2·26대책으로 재산세·법인세·양도소득세 등 세제혜택이 강화되면 수익률이 연 6.28%로 종전보다 0.71%포인트 높아질 것으로 분석됐다.
일반 매입 임대사업에 비해서는 1.11%포인트 높은 수익률이다.
준공공임대주택은 85㎡ 이하 규모이면서 10년간 의무적으로 임대를 줘야 하고최초 임대료는 주변 시세 이하, 이후 임대료 상승률은 연 5% 이하로 제한되는 임대주택이다. 집주인이 소유한 집을 준공공임대주택으로 등록하면 이런 제약을 받는 대신 세제 혜택 등 인센티브도 주어진다.
반면 종전처럼 임대사업자로 등록하지 않고 월세를 놓을 경우에는 오히려 수익률이 연 4.75%로 가장 낮은 것으로 나타났다.
이 연구소 관계자는 "임대사업자로 등록하면 국민주택기금에서 주택 매입자금과주택 개량 자금 등을 저리로 빌릴 수 있고, 재산세·종합부동산세·양도세 등 각종세제혜택도 받을 수 있어 장기 임대시 유리했다"고 말했다.
이 관계자는 또 "이번 2·26 대책에서 각종 세제지원 혜택이 준공공임대주택에집중되면서 수익률도 가장 높아졌다"며 "특히 앞으로 3년내 3주택을 구입해 신규로준공공임대 사업을 하면 양도세가 면제되고 신규 분양주택까지 저리의 기금대출이가능해져 훨씬 유리하다"고 말했다.
그러나 준공공임대사업의 경우 임대기간이 일반 매입임대사업(5년)의 2배인 10년이나 되고 임대료 상승률이 연 5%로 제한되는 것은 약점으로 지적된다.
만약 전셋값이 연 5% 이상 치솟는 경우 준공공임대는 임대료를 가격 상승분만큼올릴 수 없어 불리해진다.
이 때문에 아직 준공공임대사업에 대한 임대인들의 호감은 높지 않은 편이다.
잠원동의 한 중개업소 대표는 "준공공임대는 임대기간이 너무 길고 가격 책정에도 제약이 많다고 생각해 집주인들이 선호하지 않는다"며 "이번 대책의 세제혜택을얼마나 크게 받아들일지 지켜봐야 한다"고 말했다.
국토교통부는 이런 점을 감안해 임대사업자가 임대사업을 계속할 수 없는 경우에는 의무 임대기간내에도 중도매각이 가능하도록 조건을 완화해주고 임대사업자간에 거래정보를 공유할 수 있도록 지원하기로 했다.
우리은행 안명숙 부동산팀장은 "임대료가 급등하는 시기이거나 3년내 새로 집을사지 않고 기존 보유주택만으로 임대를 놓는 경우에는 반드시 준공공임대가 유리하다고 단정할 수 없을 것"이라며 "수익률은 각자 처한 상황에 따라 다를 수밖에 없으므로 계산기를 두드려보고 결정하는 게 좋다"고 말했다.
◇ 임대사업 수익률 얼마나 될까┌───────────────────┬────────┬────────┐│ 비고 │집값 연 1% 상승 │집값 연 2% 상승│├───────────────────┼────────┼────────┤│ 임대사업 미등록(임대소득세 미과세) │ 3.26% │ 4.75%│├────┬──────────────┼────────┼────────┤│임대사업│ 일반 매입임대 │ 3.59% │ 5.17%││자 등록 ├──────────────┼────────┼────────┤│ │ 기존 준공공임대 │ 3.96% │ 5.57%││ ├──────────────┼────────┼────────┤│ │ 준공공임대 개선안 │ 4.66% │ 6.28%││ │ (2·26 선진화 방안) │ │ │└────┴──────────────┴────────┴────────┘ ※ 전제는 기사내용 참조.
대출금리 일반대출은 연 4%, 기금대출은 매입임대 3%, 준공공임대 2.7% 적용.
자료 = 민간 연구소(서울=연합뉴스) sms@yna.co.kr(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
아파트 4가구로 월세 임대를 해오던 박모(70)씨는 요즘 고민이 많다.
정부가 월세 소득에 대한 과세를 강화할 것으로 보이면서 월세 주택을 처분하고임대사업을 포기해야 할지, 떳떳하게 임대사업자로 등록하고 세금(임대소득세)을 내는 게 나을지 판단이 안서기 때문이다.
박씨는 "소득이 있으니 세금을 내는 게 맞지만 안내던 세금을 내자니 걱정이고무엇보다 소득이 노출되는 것 자체가 부담스럽다"며 "5월 소득세 신고 전까지 유리한 방법이 뭔지 검토해볼 예정"이라고 말했다.
정부의 임대시장 선진화 방안이 공개된 후 월세 소득이 있는 임대인들이 바빠졌다.
당장 임대사업자로 등록하고 소득세 신고를 해야 하는지, 한다면 일반 매입임대와 준공공임대 사업 가운데 어떤 게 나을지 계산기를 두드리느라 분주하다.
2일 익명을 요구한 한 민간 연구소의 ƈ·26 임대시장 선진화 방안에 따른 시뮬레이션 분석'에 따르면 수익률 측면에서는 준공공임대가 약간 유리할 것으로 예상됐다.
이 연구소는 서울에서 사업자 한 사람이 총 6가구의 주택을 10년간 임대사업을하는 경우를 분석했다. 주택 3가구는 신규 분양을 받고, 3가구는 기존 주택을 매입한 경우다.
주택수를 6가구로 한 것은 현재 매입임대사업자의 평균 보유 주택수가 6가구임점을 고려한 것이다.
대상 주택은 전용면적 60㎡ 이하, 매입금액 2억7천100만원이며 보증부 월세(보증금 5천200만원)를 놓는 것으로 가정해 전세가율 60%, 월세 이율은 0.6%(2013년 11월 서울 아파트 평균 가격)를 적용했다.
국민주택기금의 매입임대사업자에 대한 기금 대출(가구당 1억5천만원)과 유지보수비용, 대출 보증수수료, 공실률(5% 가정)을 고려했고 집값은 연 1%와 2%씩 각각오르는 것으로 가정했다.
임대사업시 건강보험료·국민연금 등 준조세 부담(지역가입자 기준)도 고려했다.
그 결과 현재 일반 매입임대사업로 등록해 임대사업을 할 경우 집값이 연 2% 오르면 연 5.17%의 임대수익률을 거둘 것으로 예상됐다.
이에 비해 준공공임대주택 사업자로 등록하면 현재는 5.57%의 수익률이 예상되지만 이번 2·26대책으로 재산세·법인세·양도소득세 등 세제혜택이 강화되면 수익률이 연 6.28%로 종전보다 0.71%포인트 높아질 것으로 분석됐다.
일반 매입 임대사업에 비해서는 1.11%포인트 높은 수익률이다.
준공공임대주택은 85㎡ 이하 규모이면서 10년간 의무적으로 임대를 줘야 하고최초 임대료는 주변 시세 이하, 이후 임대료 상승률은 연 5% 이하로 제한되는 임대주택이다. 집주인이 소유한 집을 준공공임대주택으로 등록하면 이런 제약을 받는 대신 세제 혜택 등 인센티브도 주어진다.
반면 종전처럼 임대사업자로 등록하지 않고 월세를 놓을 경우에는 오히려 수익률이 연 4.75%로 가장 낮은 것으로 나타났다.
이 연구소 관계자는 "임대사업자로 등록하면 국민주택기금에서 주택 매입자금과주택 개량 자금 등을 저리로 빌릴 수 있고, 재산세·종합부동산세·양도세 등 각종세제혜택도 받을 수 있어 장기 임대시 유리했다"고 말했다.
이 관계자는 또 "이번 2·26 대책에서 각종 세제지원 혜택이 준공공임대주택에집중되면서 수익률도 가장 높아졌다"며 "특히 앞으로 3년내 3주택을 구입해 신규로준공공임대 사업을 하면 양도세가 면제되고 신규 분양주택까지 저리의 기금대출이가능해져 훨씬 유리하다"고 말했다.
그러나 준공공임대사업의 경우 임대기간이 일반 매입임대사업(5년)의 2배인 10년이나 되고 임대료 상승률이 연 5%로 제한되는 것은 약점으로 지적된다.
만약 전셋값이 연 5% 이상 치솟는 경우 준공공임대는 임대료를 가격 상승분만큼올릴 수 없어 불리해진다.
이 때문에 아직 준공공임대사업에 대한 임대인들의 호감은 높지 않은 편이다.
잠원동의 한 중개업소 대표는 "준공공임대는 임대기간이 너무 길고 가격 책정에도 제약이 많다고 생각해 집주인들이 선호하지 않는다"며 "이번 대책의 세제혜택을얼마나 크게 받아들일지 지켜봐야 한다"고 말했다.
국토교통부는 이런 점을 감안해 임대사업자가 임대사업을 계속할 수 없는 경우에는 의무 임대기간내에도 중도매각이 가능하도록 조건을 완화해주고 임대사업자간에 거래정보를 공유할 수 있도록 지원하기로 했다.
우리은행 안명숙 부동산팀장은 "임대료가 급등하는 시기이거나 3년내 새로 집을사지 않고 기존 보유주택만으로 임대를 놓는 경우에는 반드시 준공공임대가 유리하다고 단정할 수 없을 것"이라며 "수익률은 각자 처한 상황에 따라 다를 수밖에 없으므로 계산기를 두드려보고 결정하는 게 좋다"고 말했다.
◇ 임대사업 수익률 얼마나 될까┌───────────────────┬────────┬────────┐│ 비고 │집값 연 1% 상승 │집값 연 2% 상승│├───────────────────┼────────┼────────┤│ 임대사업 미등록(임대소득세 미과세) │ 3.26% │ 4.75%│├────┬──────────────┼────────┼────────┤│임대사업│ 일반 매입임대 │ 3.59% │ 5.17%││자 등록 ├──────────────┼────────┼────────┤│ │ 기존 준공공임대 │ 3.96% │ 5.57%││ ├──────────────┼────────┼────────┤│ │ 준공공임대 개선안 │ 4.66% │ 6.28%││ │ (2·26 선진화 방안) │ │ │└────┴──────────────┴────────┴────────┘ ※ 전제는 기사내용 참조.
대출금리 일반대출은 연 4%, 기금대출은 매입임대 3%, 준공공임대 2.7% 적용.
자료 = 민간 연구소(서울=연합뉴스) sms@yna.co.kr(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
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