'조정지역 때' 매입한 1주택자, 2년 거주요건 채워야 비과세

부산과 경기 고양 등 규제 해제 지역에 부동산 투자 수요가 몰리면서 세금 사고 가능성이 커지고 있다. 양도소득세 중과세는 주택 매각 시기를 기준으로 따지지만 양도세 비과세는 취득 시기를 기준으로 판단하는 까닭이다.

지난 8일 국토교통부가 조정대상지역에서 해제한 곳은 고양과 남양주의 공공택지 이외 지역과 부산 해운대·수영·동래구 등 다섯 곳이다. 이들 지역에 3년가량 적용되던 대출규제와 청약요건 강화 등의 조치는 이날 바로 풀렸다.


가장 크게 변화하는 건 세제다. 종합부동산세율이 최고 3.2%에서 2.7%로, 세부담상한선은 2주택 기준 200%에서 150%로 줄어든다. 다주택자에게 부과되던 최고 62%의 양도세 중과세율도 일반세율로 바뀌었다. 서울과 부산에 집이 한 채씩 있을 때 부산의 집을 먼저 매각한다면 보유 주택 숫자와 관계없이 일반 세율로 세금을 계산한다. 또 다주택자라도 장기보유특별공제(최대 30%)를 받아 세금을 아낄 수 있다.

문제는 1주택자의 비과세를 판단하는 기준이다. 조정대상지역에서 해제됐다고 거주요건을 맞추지 않고 매각했다간 9억원까지 주어지는 비과세 혜택을 날릴 수 있기 때문이다.

현행 세법은 조정대상지역에서 2017년 8월 2일 이후 매수한 주택은 2년 동안 거주한 뒤 되팔아야 비과세가 가능하도록 규정하고 있다. 조정대상지역이 아닌 곳에선 거주 기간과 관계없이 2년간 보유하기만 하면 된다. 그러나 부산 등 규제 해제 지역에서 거주요건이 바로 사라지는 것은 아니다. 비과세 판단은 취득 시기가 기준인 탓이다. 조정대상지역으로 묶인 기간 내 구입한 주택이라면 2년 거주요건을 갖추고 매각해야 비과세 혜택을 받는다.

일시적 2주택을 판단하는 기준도 조정대상지역 해제 고시일(8일)을 기준으로 달라진다. 1주택인 상황에서 고시일 이후 새로운 주택을 매입한 경우 기존 주택을 3년 안에 팔면 비과세가 가능하다. 그러나 대체주택 취득일이 조정대상지역 해제 전이었다면 기존 주택을 2년 안에 팔아야 비과세를 받을 수 있다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com