▶양길성 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 시간도 원종훈 국민은행 세무팀장님과 ‘12·16 대책’ 관련 이야기 나눠보겠습니다. 그런데 1주택자는 양도소득세가 안 나오지 않나요?
▷원종훈 팀장
그렇죠. 1가구 1주택자는 양도세 비과세가 가능합니다. 그런데 요건이 까다로워졌어요. 예전처럼 주택 한 채만 갖고 있다고 해서 비과세가 보장되던 시절은 끝났습니다.
일단 비과세 관련 이야기부터 해야할 것 같네요. 변화는 2017년 ‘8·2 대책’부터 시작됐습니다. 이게 핵심이에요. 이를 기점으로 비과세 요건이 하나 추가됐는데, 그 이전 주택을 구입한 사람들은 2년 이상 보유만 하면 비과세가 가능합니다. 그런데 8·2 대책 이후에 조정대상지역에서 구택을 구입한 분들은 일단 2년을 실제로 거주해야 비과세가 가능합니다.
두 번째는 2018년 ‘9·13 대책’에서 요건이 하나 또 추가됐습니다. 주택 한 채를 갖고 있는 사람들이 추가로 주택을 구입해서 일시적 2주택이 된 경우에 유예기간이 있죠. 유예기간 안에 기존 주택을 팔면 1주택 비과세가 가능합니다. 그 유예기간이 현행법률은 3년입니다. 그런데 9·13 대책 이후 조정대상지역에서 구입한 주택은 3년이 아니라 2년으로 줄어들었어요.
그런데 이번 대책에 또 추가된 게 있죠. 주택을 추가로 구입할 경우 1년 이내에 그 집에 직접 입주해야 합니다. 그러다 보니 1가구 1주택 비과세 요건이 복잡해진 거죠.
▶양길성 기자
1주택 갭투자자들, 실거주를 안 하신 분들은 피해가 있을 수도 있겠네요.
▷원종훈 팀장
그렇죠. 특히 8·2 대책 이후 취득한 분들은 거주요건 때문에 비과세 받기가 좀 어려워졌고요. 다만 8·2 대책 이전에 갭투자를 하신 분들은 거주하지 않더라도 비과세를 받을 수 있기 때문에 크게 걱정하지 않아도 됩니다.
그런데 여기서 많이 궁금해하시는 게 2년 이상 거주해야 세금이 줄어든다고 혼동합니다. 구분해야 할 게 있어요. 비과세가 되는 것과 1주택이면서 고가주택인 경우는 구분해야 합니다. 8·2 대책 이전에 구입한 분들은 매각할 때 9억원이 넘지만 않는다면 완벽한 비과세가 됩니다. 거주를 하지 않더라도.
다만 8·2 대책 이전에 구입했다 하더라도 9억이 넘는 집을 팔 때는 이번 대책에 직접적인 영향을 받을 수 있습니다. 사실 현행 세법에서는 1주택이기만 하면 양도세 부담이 많지 않습니다. 왜냐, 두 가지 요인이 있는데. 9억을 초과하는 부분에만 양도세를 계산하고, 세금을 계산할 때 장기보유특별공제가 1년당 8%씩 최대 80%까지 공제해줘요. 매각금액이 20억이든 30억이든 양도세는 1억원을 넘지 않아요. 그런데 이번 대책에선 이 요건을 강화했죠. 장특공제를 계산할 때 거주요건을 갖춰야만 많이 받을 수 있도록 조건을 강화했어요.
참고로 지난 9·13 대책에서도 거주요건을 추가해서 강화시킨 게 있었어요. 2년을 거주해야만 장특공제 80%까지 가능하도록 개정됐었죠. 그런데 이번 대책에선 단순히 2년 사는 것만으론 안 된다는 거예요. 보유기간과 거주기간을 나눕니다. 보유기간 1년당 4%와 거주기간 1년당 4%를 더합니다.
▶양길성 기자
그럼 거주를 하지 않고 보유만 10년을 한다면 40%밖에 공제를 못 받는 거네요?
▷원종훈 팀장
중요한 게 있어요. 2020년부턴 기본적으로 2년 이상 거주해야만 장특공제가 늘어납니다. 거주를 2년조차 하지 않았다면 장특공제는 1년당 2%입니다. 기본적으로 2년 이상은 거주를 한 뒤 팔아야 한다는 거죠.
그런데 2021년부턴 거주기간 1년당 4%, 보유기간 1년당 4%로 나뉩니다. 최대 80%를 받으려면 결국 거주도 10년 해야한다는 논리가 나오는 거죠. 2년만 갖곤 안 돼요. 현재 1주택자 중에 2년을 거주해 장특공제 요건을 채웠다고 생각하시는 분들은 2021년부터 달라진다는 거죠.
사놓기만 하진 말라는 의미입니다. 결국 보유기간과 거주기간이 같은 게 가장 좋습니다. 단순히 보유기간은 상당히 긴데 거주기간은 짧고, 매각까지 고려하고 있다면 내년까지 매각하는 게 좋습니다. 2021년부턴 장특공제가 달라지니까요.
▶양길성 기자
정부가 지적한 것처럼 전세를 끼거나 대출을 무리하게 받아서 살지도 않을 집을 사지 말라는 것이죠?
▷원종훈 팀장
그런 메시지가 되겠죠. 그런데 여기서 중요한 게 있어요. 장특공제가 문제가 되는 건 고가주택일 때만 해당됩니다. 9억원이 넘지 않는다면 비과세 요건만 갖추면 됩니다.
▶양길성 기자
보유세가 오른다고 했는데 1주택자는 구체적으로 얼마나 오르는 건가요?
▷원종훈 팀장
서울 강남 은마아파트를 예로 들게요. 시세 기준으로 23억5000만원 정도인데요. 공시가격이 17억6000만원으로 53% 정도 상승한다고 가정했을 때 1주택 상황이라면 재산세와 종부세는 629만원입니다. 보유세가 50% 정도 상승한다고 예측됩니다. 반포 ‘아크로리버파크’의 경우 시세가 대략 34억원이고 공시가격이 26억9500만원으로 형성됐을 때, 공시가가 41% 정도 상승한다고 가정했을 때 보유세 합계는 1684만원 정도 예상됩니다.
▶양길성 기자
‘세무 마법사’ 원종훈 팀장님 모시고 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 양길성 기자 촬영 김예린 인턴PD 편집 조민경 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
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