[마켓인사이트]코로나發 부동산 시장 쇼크...무디스 "휴스턴 오피스 공실 27%까지 치솟는다"

≪이 기사는 04월01일(10:41) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫


신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 올 연말까지 미국 오피스 빌딩 임대료가 5% 이상 내려가는 등 부동산 시장 충격이 현실화할 것이란 전망이 나왔다. 미국 부동산에 투자한 국내 투자자들의 손실 우려도 높아지고 있다. 코로나19 사태로 기업 부도와 대량실업이 발생해 상업용 부동산 시장 충격이 본격화하면 2008년 글로벌 금융위기 때와 같이 금융시장 전반을 뒤흔들 수 있다는 분석도 나온다.

글로벌 신용평가사 무디스가 최근 발간한 보고서에 따르면 미국 텍사스주 오스틴과 루이지애나주 뉴올리언스 등 일부 지역 상가 부동산은 올 연말까지 실질 임대료가 최대 9.8%가량 떨어질 전망이다. 한국 투자자들이 많이 투자한 오피스 빌딩도 위태롭다. 셰일가스 산업 의존도가 높은 텍사스 휴스턴 등은 빌딩 공실률이 올 연말 26.8%까지 치솟고 실질 임대료가 평균 6%가량 떨어질 수 있다는 분석이다. 보고서는 "2021년말엔 휴스턴 오피스 공실률이 28%이상으로 오를 것"이라고 덧붙였다.



이는 바이러스 치료제와 백신 개발이 늦어지고 감염증 확산이 1년 이상 지속되는 최악의 시나리오에 따른 분석이다. 코로나19 사태로 인한 경기 침체가 18개월 가량 지속되면서 미국 국내총생산(GDP)이 4%가량 하락하는 상황을 가정한 것이다. 미국 국내 총생산이 4%가량 후퇴하는 것은 2008년 글로벌 금융위기의 후폭풍 시기와 비슷한 수준이다.

무디스는 상가 부동산과 호텔·레저 부동산이 코로나 사태로 가장 큰 타격을 받을 것으로 내다봤다. 이어 오피스 부동산도 지역에 따라 심각한 타격을 입을 것으로 내다봤다. 주거부문에선 공동주택(멀티패밀리)이 비교적 안정적이겠지만 공실률이 3%포인트 이상 치솟으면서 실질 임대료도 지역에 따라 최대 3.9%가량 하락할 것으로 내다봤다.

자산가격 하락에 대한 우려의 목소리도 커지고 있다. 공실이 늘어나고 임대료가 연체되면 건물의 거래 가격도 떨어질 수 밖에 없다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 외식업체 치즈케이크팩토리와 서브웨이를 비롯해 글로벌 패션업체 H&M 미국 지사까지도 임대인들과 매장 임대료 유예를 요청한 상태다.

각 국 정부의 유동성 지원·생활비 보조 등의 대책에도 불구하고 기업 도산과 대량실업 사태가 현실화할 경우 부동산금융 부실이 커지면서 금융 전반의 쇼크로 이어질 수 있다는 지적도 잇따르고 있다. 임대료 현금 흐름이 끊기면 아무리 건물주라도 대출 원리금을 상환할 길이 없다. 상업용부동산저당증권(CMBS) 대량 부도는 금융사들의 연쇄적 타격으로 이어진다. 충격으로 유동성이 경색되면 글로벌 금융위기 때와 같은 전방위적 자산가격 폭락 사태가 다시 벌어지면서 악순환에 빠질 수 있다는 설명이다.

국제금융센터 역시 지난주 보고서를 통해 "미국 주간 실업수당 청구 건수가 330만건으로 사상 최대치를 기록하는 등 실물경제 침체와 부동산 업황 악화에 대한 우려가 커지고 있다"고 지적했다. 이어 "미 연방주택금융청(FHFA)도 경제활동 차질이 두 달 이상 더 이어지면 비은행 모기지관리기관들이 부실화할 수 있다고 경고했다"고 덧붙였다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com