“부동산 구매는 인생에서 가장 비싼 것을 사는 의사결정인데 주먹구구식으로 진행되는 경우가 많습니다. 인간 전문가의 한계를 극복해줄 부동산 데이터 분석 인공지능(AI)의 협력이 필요한 이유입니다.”빅데이터 기반의 AI 부동산 스타트업 데이터노우즈를 이끌고 있는 김기원 대표(사진)는 “기업분석과 주식 공부를 하다가 부동산 시장을 보니 주가수익비율(PER)처럼 객관적으로 판단할 기준이 없었다”며 이같이 밝혔다. 그는 “부동산 시장에 영향을 주는 요소들과 내재 가치를 판단할 인덱스가 필요하다고 생각했다”고 했다.
김 대표는 부동산에 영향을 줄 수 있는 다양한 데이터를 연구하고 있다. 3년 전 ‘데이터는 답을 알고 있다’는 의미를 담아 데이터노우즈를 창립했고 지난해 11월 ‘부동산 리치고’라는 웹 서비스를 시작했다.
부동산 리치고에는 지역 부동산 시장과 개별 아파트 단지의 본질 가치를 판단해 주는 세 가지 인덱스가 있다. 실수요를 가늠할 수 있는 ‘전세 대비 매매가 인덱스’와 전체 경제 상황과 비교해볼 수 있는 ‘소득 대비 매매가 인덱스’, ‘물가 대비 매매가 인덱스’ 등이다. 인덱스 수치를 통해 현재 고평가와 저평가 여부를 판단할 수 있다. 아파트 시장의 상승과 하락에 영향을 주는 수요 및 공급과 정부 정책도 분석할 수 있다.
김 대표는 올해 ‘부동산 불패’라는 믿음이 어느 정도 깨질 가능성이 높다고 전망했다. 저금리에도 불구하고 경제가 좋지 않아 기업과 개인의 수입이 줄면 결국 부동산 가격도 하락할 수밖에 없다는 것이다.
부동산 리치고에 따르면 이달 기준 서울 아파트도 18.8% 정도 고평가돼 있다고 분석했다. 그는 “지금은 2007~2008년 글로벌 금융위기 때와 패턴이 비슷하다”면서 “서울 등 수도권은 내재 가치에 비해 고평가돼 있어 투자할 때 조심해야 한다”고 했다.
그는 일부 지역은 아직 저평가돼 투자 수익을 낼 수 있다고 했다. 김 대표는 “AI 부동산 시스템을 활용하면 저평가된 지역인지, 매수 및 매도 타이밍인지 등 중요한 부동산 의사결정을 제대로 할 수 있게 된다”며 “부동산 리치고는 7~8월 모바일 서비스 시작을 준비하고 있다”고 전했다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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