▶전형진 기자
전형진입니다. 오늘은 이 기사 읽어보겠습니다. 《임대차법에 공급량까지 급감, 전세대란 현실 된다》. 기사 제목에 다 있죠.
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임대차법에 공급량까지 급감…'전세대란' 현실 된다 [집코노미]
기사 본문에선 한국감정원 통계를 인용했는데 저희는 KB 통계로 보겠습니다. 왜냐면 엑셀 시트에 색이 들어가 있어서 눈으로 구분하기 훨씬 쉽습니다. 색이 짙을수록 전세가격이 많이 올랐다는 의미죠.
일단 전국 기준으론 10월 마지막주 0.36% 올랐습니다. 55주 연속 상승세이고요. 서울은 0.55%로 65주 연속 상승입니다. 1년 3개월 정도 지속 상승했다고 보시면 됩니다.
그런데 색이 짙어지는 시기를 보면 8월 마지막주부터 조금 더 두드러지게 올랐죠. 이때가 바로 주택임대차보호법 개정안이 시행됐던 시기입니다.
전셋값 상승세가 가장 무서운 곳이 강남, 서초, 송파, 그러니까 서울 강남권도 있지만 사실 세종이 전국에서 가장 무섭습니다. 10월 마지막주에 0.91%가 나왔는데 주간 단위로 1% 가까운 상승세를 보였다는 건 어마어마한 겁니다.
그런데 돌아가보면 올여름 2.25%까지 오르기도 했습니다. 연간 단위, 분기 단위로 2% 올라도 체감하기엔 많이 오른 수준인데 한 주 만에 2%가 오르고 이어서 1~2%대로 꾸준히 올랐습니다.
전셋값 오른 게 도대체 어느 정도 수준이냐. 대표성 있는 단지로 보겠습니다. 서울 잠실에 있는 엘스 전용면적 59㎡ 전월세가격, 이렇게 그래프로 보시면 별로 체감이 안 되겠지만 2018년 10월부터 지금까지의 상승폭을 보면 당시 전세계약을 맺었던 세입자가 이번에 갱신하려면 보증금을 1억 정도는 올려줘야 한다는 의미입니다.
현실이 이렇다는 걸 한 번 보여드렸고요. 문제는 내년부터 대부분 지역의 입주물량이 예년 대비 큰 폭으로 감소한다, 전세가격은 새 아파트 공급량과 반비례하는 경향을 보이는데 세입자들의 선택지가 줄어드는 만큼 집주인들이 높은 가격을 부를 수 있는 여건이 마련되는 거죠.
부동산114의 입주물량 통계를 보기 편하게 정리해봤습니다. 색이 옅어질수록 지역별로 입주물량이 감소한다는 의미입니다. 전국의 내년 입주물량은 26만5000가구인데 올해와 비교하면 27%가량 감소한 물량입니다. 내후년엔 더욱 줄어듭니다.
서울은 더 심각합니다. 올해 입주는 5만 가구인데 내년엔 2만6000가구로 반토막입니다. 2021년엔 1만6000가구입니다.
수도권 같은 경우도 계속 줄어드는 추세입니다. 2018년 19만 가구에서 내년 12만, 내후년 11만 가구가 입주합니다. 그런데 인천의 경우는 3만3000가구로 입주가 늘고 있습니다. 그러니까 인천을 제외한 경기 지역 수도권의 감소폭이 더 큽니다. 2016년 이후 6년 만에 10만 가구를 하회한다고 보시면 될 것 같습니다.
그리고 아까 세종시 전셋값이 무섭다고 했죠. 세종시도 올해 입주는 지난해 대비 반토막이었지만 내년엔 조금 늘어납니다. 문제는 2022년입니다. 2000가구밖에 되지 않습니다. 그동안 세종시가 자리잡는 과정에서 아파트가 이만큼 입주했는데 이제 그 아파트들의 대부분 들어섰으니 당연히 입주가 감소할 수밖에 없는 거죠.
이 통계는 어떻게 집계하길래 정부의 발표와 다르냐고 하실 텐데, 부동산114는 아파트 입주자모집공고를 기준으로 집계합니다. 2022년 입주물량의 경우 2019년과 올해 공고를 냈던 단지들 중에서 2022년까지 입주가 예정돼 있는 단지들의 물량을 추린 것입니다. 아파트 공사가 2년 6개월 정도 걸리는 점을 감안하면 2022년 수치까지는 정리가 된 것이고, 2023년 이후 입주할 물량들은 지금 공고를 내는 단지들로 계속 집계를 하는 것이죠. 그 물량들이 아직 정리돼 있지는 않고요.
입주가 감소하는 상황에서 정부가 시행을 서두른 계약갱신청구권과 전월세상한제가 기름을 부을 전망이라고 합니다. 우리는 이 제도들의 부작용을 경험하고 있죠. 전월세상한제는 임대료 상승폭을 제한하고 있지만 새로운 임차인과 계약을 맺을 땐 적용되지 않는다고 나왔죠.
주택임대차보호법 개정안 부칙에 이런 내용이 있습니다. 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결할 경우, 그러니까 새로 임차인을 들이는 경우, 세입자를 바꿀 때는 전월세상한제가 적용되지 않는다는 겁니다. 그러니까 집주인들이 보증금을 높이려면 다른 임차인을 받을 수밖에 없고, 그런 상황들이 벌어지면, 이미 벌어지고 있지만, 안 그래도 입주가 감소하면서 전셋값이 오르는데 거기에 더해져 전세가격이 더 큰 폭으로 오를 수 있다는 전망이 나오는 거죠. 그래서 집주인들이 기존 세입자를 내보낼 묘수를 찾고 있다는 표현을 기사에서 했고요.
이런 경우입니다. 신축 아파트에 세입자를 받았는데 내년 전세계약 만기가 됐을 때 그 세입자가 아니라 다른 세입자로 바꾸면 보증금을 앉아서 3억~4억 정도는 벌 수 있다는 말을 집주인들이 하고 있는 거죠.
이런 말도 나왔습니다. 당장 전세난이라고 평가할 상황은 아니지만 2010년대 초반 같은 전세난으로 가고 있다. 그리고 전셋값 불안이 이어지면 결국 매매가격을 자극할 수 있다. 보통 우리가 전셋값이 매매가격을 밀어올린다고 표현하죠.
이상우 인베이드투자자문 대표가 이런 말도 했습니다. 전세수급지수가 17년 만에 가장 높은 수준이다.
KB 전세수급지수를 보겠습니다. 10월 마지막주 기준 192.8로 집계됐습니다. 설명에도 나왔지만 이 지수는 0~200의 범위이고 100을 초과할수록 공급이 부족하다는 의미인데 이미 200에 거의 근접했습니다.
이게 도대체 어느 정도 수준이냐. 전셋값이 많이 올랐던 2013년 전후의 시기보다 높은 수준입니다. 그리고 KB가 이 통계를 집계한 2003년 7월 이래 가장 높습니다.
요약을 해보면 우리가 한 번도 경험하지 못했던 전세대란으로 다가가고 있다는 거죠.
내년에 전셋집 마련을 염두에 두고 계신 분들은 이런 상황을 감안하셔야 할 것 같습니다. 입주물량을 보여드릴 때 지역을 세분화해서 보여드리지 않은 건 너무 구체적인 통계가 투자 목적으로 다르게 쓰일 경우 부작용이 생길 수 있기 때문이라는 점을 알아두셨으면 좋겠습니다. 다음 시간엔 더 좋은 기사로 돌아오겠습니다. 전형진이었습니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
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