임대사업자 없애고 건설임대 '트리플' 혜택…오락가락 부동산 정책

민간 등록임대사업자를 부동산 가격 폭등의 원인으로 지목하며 제도를 폐지했던 정부가 다섯달 만에 시장안정 대책으로 민간 건설임대 확대를 들고 나와 혼란이 일고 있다. 정책을 내놓고 문제가 생기면 땜질하는 식의 오락가락 부동산 정책이 다시 한번 나왔다는 평가다. 전세난의 핵심 원인으로 꼽히는 임대차 3법을 시장 안정대책으로 꼽은 것도 논란이 되고 있다.

건설임대에 종부세·취득세·재산세 트리플 혜택

18일 부동산업계에 따르면 정부는 전일 발표한 2021년 경제정책방향의 부동산 부문 핵심 대책으로 부동산 리츠와 펀드를 통한 건설임대에 세제혜택을 주는 내용을 제시했다. 리츠·펀드 등이 건설임대주택을 짓고 임대사업을 하면 종합부동산세, 취득세, 재산세 등을 감면하거나 감면 조건을 완화해주는 식이다.

우선, 건설임대사업자의 종부세 합산배제 기준을 현행 공시가격 6억원에서 9억원으로 상향 조정하기로 했다. 질좋은 중산층 임대주택을 공급하라는 취지다. 취득세 감면 요건은 토지 취득 후 60일 이내 임대 등록에서 사업계획 승인 후 60일 이내 등록으로 완화했다. 토지 취득 후 사업계획 승인까지 1년 이상 걸린다는 점을 감안한 조치다.

또 건설임대주택에 대한 재산세 감면 기준을 수도권 기준 공시가격 6억원 이하에서 9억원 이하로 상향 조정하고 리츠·펀드에 대해서도 재산세 감면을 적용한다. 일반인이 참여할 수 있는 공모형 리츠는 주택도시기금 융자 우대 혜택도 제공한다는 계획이다.

정부가 건설임대에 세제혜택을 주는 것은 전세난 때문이다. 전세 가격이 폭등하면서 민간에서 임대주택을 공급할 수 있도록 유인책을 편 것이다.

하지만 이는 정부가 지난 7·10 부동산 대책을 통해 민간 등록임대사업자 제도를 폐지한 것과는 정반대의 정책 방향이라는 지적이 나오고 있다. 민간 임대를 없애는 정책을 펴놓고 다시 임대주택 공급을 민간에 맡기는 형국이어서다.

다섯달 전 임대사업자 없애더니…

7·10 대책 당시 정부는 임대사업자들이 갭투자를 통해 수많은 주택을 사들여 부동산 가격이 올랐다고 봤다. 이에 따라 제도 자체를 폐지했다. 기존 등록 사업자들에게도 혜택까지 없애기로 했다가 소급 입법에 대한 극심한 반발이 제기된 후 기존 사업자의 혜택은 유지키로 했다.

이 조치는 당시 전세난을 가중시킬 것이란 비판을 받았다. 임대사업자가 주택을 팔면 임대 물량이 급감할 수밖에 없기 때문이다. 하지만 정부는 이같은 비판을 듣지 않다가 실제로 문제가 생기자 정책 방향을 뒤집는 결정을 한 셈이다.

문제는 이미 지난 7월의 결정이 '오락가락' 부동산 정책의 대표 사례였다는 점이다. 문재인 정부는 출범 초기 민간 등록임대사업자를 통해 전세 공급을 늘리겠다며 각종 세제 혜택을 주다가 당시 갑작스레 제도 폐지를 발표한 바 있다. 민간 임대에 대한 정책이 1년새 두번이나 완전히 뒤집힌 셈이다.

이같은 이유로 일부 시장 참여자들은 부동산 커뮤니티 등에서 이번 대책도 언제 바뀔지 모른다는 입장을 내놓고 있다. "건설임대 사업자들도 시장이 정부 뜻대로 흘러가지 않을 경우 바로 뒤통수를 맞을 수 있다"는 식이다.

이에 대해 정부는 건설임대는 공급을 촉진하는 측면이 있다고 강조하고 있다. 기재부 관계자는 "기존의 등록임대사업자는 이미 공급된 주택을 사들여 임대로 공급하는 반면 건설임대는 신규 건설이 선행돼야하기 때문에 주택 공급이 늘어나는 효과가 있다"고 설명했다.

전세난 주범 임대차 3법이 안정 대책?

건설임대 확대를 위한 유인책이 적다는 지적도 나오고 있다. 건설사 입장에서는 주택을 지은 후 바로 분양하는 편이 세제 혜택을 받는 것보다 훨씬 낫기 때문이다. 정부의 등쌀에 밀려 건설임대에 참여하는 회사가 나오더라도 아파트가 아닌 소형 공동주택이나 원룸이 될 것이란 예상도 나온다.

정부는 내년부터 풀리는 3기 신도시 토지보상금이 주택 시장으로 유입되지 않도록 원주민이 보상금 대신 받는 대토보상권을 리츠에 출자해 받는 주식에 대해 3년간 전매제한을 전제로 양도소득세 완화 폭을 현행 15%에서 30%까지 확대한다는 계획도 내놨다. 하지만 전체 보상금 수령 대상자 가운데 대토보상권 수령자 비율이 20% 안팎에 그치는 점을 고려하면 실제 효과는 미미할 수 있다는 지적이 제기된다.

부동산 안정 대책으로 임대차 3법의 '조속한 착근'을 내세운 것도 논란 거리다. 사실상 전세난의 주범으로 지목되고 있는 법안을 대책으로 포장하고 있어서다. 수도권 127만호 주택 공급계획도 이날 나왔지만 이미 각종 부동산시장점검회의를 통해 이미 발표된 내용이라 시장을 안정시키기에는 부족하다는 지적도 나온다.

정부의 오락가락 대책 속에 지난달 주택 매매가격은 0.54%, 전세가격은 0.66% 올랐다. 지난 10월 0.32%, 0.47%에 비해 상승 폭이 확대됐다.

강진규 기자 josep@hankyung.com