"서울 집값 9.9% 더 오른다" vs "대도시 이미 거품 수준"

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입력 2020-12-23 15:27   수정 2020-12-31 15:20

"서울 집값 9.9% 더 오른다" vs "대도시 이미 거품 수준"

“집값이 더 오를까요? 이미 거품 수준입니다.” “내년 서울 집값은 9.9% 오릅니다.” “보유세 부담은 결국 매각가격 상승에 영향을 미칩니다.”

집코노미TV 유튜브 채널을 통해 생중계된 ‘집코노미 콘서트 위크’에서 나온 분석이다. 이번 행사는 지난 7일부터 1주일 동안 릴레이 라이브로 진행됐다. 내년 집값 전망부터 전·월세 시장을 뒤흔든 ‘주택임대차보호법’, 부동산 세금까지 폭넓은 주제를 다뤘다. 특히 출연자가 실시간 댓글에 직접 응답하는 쌍방향 소통 방식으로 구독자들의 큰 호응을 얻었다. 한국경제신문과 한경닷컴의 부동산 프리미엄 브랜드 집코노미TV는 국내 언론사 부동산 채널 가운데 가장 많은 20만 명이 구독하고 있다. ‘집코노미 콘서트 위크’의 핵심 내용을 정리했다.
내년 집값 향방은
지난 7일 출연한 이상우 인베이드투자자문 대표는 내년 서울 집값 상승률 전망치를 9.9%로 제시했다. KB부동산 아파트 평균 매매가격 기준이다. 이 대표는 “내년부터는 새 아파트 입주가 감소기를 맞는다”며 “국지적으로 입주가 증가하는 지역이라도 재개발·재건축을 통한 공급이라면 주거환경이 획기적으로 개선되는 영향으로 매매가격 상승 압력을 받을 가능성이 높다”고 설명했다.

이 대표는 내년 급증하는 보유세 부담이 집값 상승세를 누그러뜨리기엔 역부족일 것으로 봤다. 부동산시장에선 통상 과세 기준일(6월 1일) 전에 집을 매각하려는 수요가 늘면서 ‘상저하고’(상반기 하락-하반기 반등) 장세가 펼쳐진다. 그러나 세금이 변수가 아니라 상수가 됐다는 게 그의 분석이다. 이 대표는 “취득세부터 양도소득세까지 모든 세금이 올라 보유 외엔 선택의 여지가 없다”며 “증가한 세금은 결국 미래의 매각가격에 얹어질 것”이라고 말했다.

이튿날인 8일 출연한 김경민 서울대 환경대학원 교수도 부동산 세제의 부작용을 우려했다. 김 교수는 “일부 현금이 부족한 이들을 제외하면 보유세를 부담하는 게 ‘뉴 노멀’로 자리잡을 수 있다”며 “다주택자의 물량을 출회시켜 집값을 잡으려면 양도세율을 내려 거래를 늘려야 한다”고 지적했다.

다만 김 교수는 서울 등 일부 대도시 집값을 거품 수준으로 진단했다. 상승세 지속에 대해선 비관적이라고 밝혔다. 김 교수는 “아파트만 투자 대상으로 삼는 시각에서 벗어나야 한다”며 “경제 상황이 좋지 않은 만큼 유동성이 뛰어난 리츠(부동산투자회사)나 저평가된 토지시장을 눈여겨볼 필요가 있다”고 짚었다. 그러면서 “리츠는 상품성이 떨어지는 지방이나 리테일(유통) 자산이 패키지로 묶인 경우가 많아 주의해야 한다”고 지적했다.
정책 실패가 집값 불안 야기
전문가들은 집값 불안을 야기한 게 정책 실패라는 데 입을 모았다. 특히 계약갱신청구권과 전·월세상한제 등 임대차법 개정은 ‘게임 체인저’가 됐다고 평가했다.

이 대표는 “신규 공급이 감소하는 상황에서 정책까지 전셋값에 영향을 미치게 됐다”며 “전세대책이 나왔지만 빌라를 통해 아파트 수요를 잠재울 수 있을지 의문”이라고 했다. 김 교수도 “올해 1분기까지만 해도 집값 상승은 서울에 국한된 문제였지만 임대차법 개정으로 전국적인 문제가 됐다”며 “매매가격지수와 전세가격지수가 동반 상승하는 것은 이례적인 일”이라고 분석했다.

문재인 정부의 ‘부동산 정책 저격수’를 자처하는 김헌동 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부장은 셋째날인 9일 출연에서 작심 비판을 쏟아냈다. 김 본부장은 “임대차신고제를 먼저 도입해 실태 파악부터 했어야 한다”며 “전세 시세조차 모르는 상황에서 가격 상한부터 걸겠다는 발상을 하다 보니 부작용이 나타날 수밖에 없다”고 지적했다. 그는 “정부는 도와줘야 할 대상을 찾지도 못했는데 고가 전세입자들은 어부지리 혜택을 보게 됐다”며 “정책의 우선순위와 세밀함 모두 잘못됐다”고 목소리를 높이기도 했다.

김 본부장은 “두 달에 한 번꼴로 나온 정책이 모두 실패했는데도 책임은 전 정권에 돌리고 있다”며 “남 탓을 하기 전에 집값을 안정시킨 사례를 참고해야 한다”고 말했다. 이어 “토지임대부 주택과 ‘반값 아파트’ 같은 과감한 정책이 필요하다”고 주문했다.
임대차법 시행으로 전세시장 혼란 지속
넷째날인 10일 출연한 신태호 법무법인 한틀 대표변호사는 계약갱신청구권과 전·월세상한제의 쟁점 사안들을 짚었다. 법이 급작스럽고 허술하게 개정된 탓에 판례가 쌓일 때까지 수년 동안 혼란이 불가피하기 때문이다.

신 변호사는 특히 집주인의 손배해상 규정에 문제가 많다고 지적했다. 부당하게 계약갱신을 거절당한 세입자는 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있는데 이 한도가 전·월세 전환율과 연동돼서다. 그는 “세입자의 손해배상 청구액은 전세보증금을 월차임으로 환산해 계산하도록 법에서 규정하고 있다”며 “그런데 정부가 전·월세 전환율을 종전 4%에서 2.5%로 내려 한도 또한 줄어들게 됐다”고 설명했다. 전세난 가속화를 막겠다고 추진한 정책이 되려 세입자의 피해로 이어지게 된 셈이다.

신 변호사는 집주인이 세입자를 부당하게 쫓아내는 상황이 확산할 것으로 우려했다. 당장 손해배상을 하게 되더라도 새로운 세입자를 들이면서 보증금을 증액하는 이익이 더 크기 때문이다. 세입자가 바뀌는 신규 임대차계약에는 전·월세상한제를 적용하지 않는다. 그는 “세입자가 보상받을 수 있는 금액 수준을 감안하면 낮은 수임료에 소송을 맡을 변호사는 없을 것”이라며 “사실상 사문화할 가능성이 높다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com


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